如何規(guī)范業(yè)主委員會選聘物業(yè)

   住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立后，意味著前期物業(yè)管理服務結束，開啟由業(yè)主大會自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的工作。

   照理說，自由戀愛總比包辦婚姻好。由業(yè)主大會自主選擇的物業(yè)管家比業(yè)主在購買房屋以前，由開發(fā)商代為選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)更容易被業(yè)主接受。但不少物業(yè)住宅小區(qū)，或是新成立業(yè)主委員會，或是業(yè)主委員會換屆后選擇了新的物業(yè)管理企業(yè)，小區(qū)反倒不“太平了”，原本一個溫馨和諧的小區(qū)矛盾重重。

究其原因，問題主要出在業(yè)主委員會在選聘物業(yè)管理企業(yè)的程序規(guī)范與操作公平方面。一是一些業(yè)主委員會對選聘物業(yè)管理企業(yè)的相關法規(guī)不熟悉，未嚴格按照規(guī)定的程序操作；二是也有部分業(yè)主委員會帶著個人私心，不按照公平、公開、公正的三公原則辦事。

業(yè)主大會如何選聘物業(yè)管理企業(yè)，相關法規(guī)早有明確規(guī)定。新近通過人大修訂的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》作了更加具體的規(guī)范，大家有必要在這方面進行進一步學習探討。

一、選聘物業(yè)管理企業(yè)必須按照政府相關法規(guī)規(guī)范操作。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)的行為需要經(jīng)過業(yè)主大會的授權，嚴格按照規(guī)定程序規(guī)范操作。其操作程序主要包括以下三個方面，續(xù)聘還是另聘？選聘物業(yè)的方案，是維持現(xiàn)有標準還是制定新的標準？是采用政府平臺公開選聘還是由業(yè)主委員會自行組織協(xié)議選聘？因為這三個問題都是需要由業(yè)主大會決定的。

1、選聘與另聘是首要程序

依據(jù)新修訂的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（下稱條例）第四十三條規(guī)定，“物業(yè)服務合同期限屆滿的三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，做出續(xù)聘或另聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，并將決定書面告知物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)管理企業(yè)接受的，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同”。業(yè)主委員會成立后，針對物業(yè)服務合同已經(jīng)到期或即將到期，業(yè)主委員會應召開業(yè)主大會，對是續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)還是另聘物業(yè)管理企業(yè)問題進行征詢并形成決議。

如業(yè)主大會同意續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主委員會依照續(xù)聘條件與原物業(yè)管理企業(yè)訂立新的物業(yè)服務合同。如業(yè)主大會決定另聘物業(yè)管理企業(yè)或者物業(yè)管理企業(yè)不接受續(xù)聘的，業(yè)主委員會再啟動選聘物業(yè)管理企業(yè)的程序。

2、另聘物業(yè)管理企業(yè)首推公開招標

對如何選聘服務企業(yè)，《條例》第三十五條規(guī)定：“選聘物業(yè)管理企業(yè)前，業(yè)主委員會應當擬定選聘方案，選聘方案應當包括擬選物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，管理實績要求，物業(yè)服務內(nèi)容與收費標準，物業(yè)服務合同期限和選聘方式等內(nèi)容”。

業(yè)主委員會應針對小區(qū)的客觀條件，在充分聽取業(yè)主意見的基礎上，對物業(yè)服務標準提出要求。標準包括三個方面：一是對物業(yè)管理企業(yè)的要求。如企業(yè)的資質(zhì)等級、企業(yè)的業(yè)績等。目前物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)分為一級、二級、三級。級數(shù)越低，等級越高。政府對物業(yè)管理企業(yè)的管理資質(zhì)與承接物業(yè)管理的規(guī)模也有限制，依據(jù)國家建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定：“一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目；二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅與8萬平方米以下的非住宅物業(yè)管理項目；三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下的住宅與5萬平方米以下的非住宅物業(yè)管理項目”。物業(yè)管理企業(yè)的管理業(yè)績一般包括企業(yè)的管理規(guī)模、管理項目的業(yè)態(tài)、企業(yè)與企業(yè)管理項目的獲獎情況等。

二是對物業(yè)服務內(nèi)容及標準的要求。物業(yè)服務內(nèi)容包括綜合服務、維修服務、公共區(qū)域衛(wèi)生服務、公共區(qū)域秩序服務、公共區(qū)域綠化服務、共用設備設施的維修保養(yǎng)服務以及與物業(yè)服務相近相關的其他服務。物業(yè)服務的范圍與內(nèi)容可以參考上海市住宅分等服務收費所羅列標準。選聘方案也可以對物業(yè)服務的收費標準提出要求。

三是物業(yè)服務收費的方式的要求。依照物業(yè)服務收費管理的相關規(guī)定，收費方式包括包干制與酬金制二種。包干制為閉口價格，物業(yè)管理企業(yè)所收取的物業(yè)服務費由物業(yè)包干使用，盈虧由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔。實行包干制度應針對物業(yè)的不同業(yè)態(tài)、不同的服務內(nèi)容制定對應的服務標準。酬金制為預收制，物業(yè)管理企業(yè)按照約定標準所收取的費用暫由物業(yè)公司保管與按照約定使用，除約定酬金不變外，費用按實結算，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主按照結算成本多退少補。

為規(guī)范物業(yè)服務招標，上海市房屋土地資源管理局設立了統(tǒng)一的招標平臺，業(yè)主委員會應當通過政府物業(yè)管理平臺公開招標，由管理平臺抽取的專家對應標的物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務方案進行評審，推選性價比高的物業(yè)管理企業(yè)。

公開招標形式由于由政府平臺的支持與第三方的介入，經(jīng)過專業(yè)人士的評審，其結果客觀公正，容易被業(yè)主接受，也解決了因業(yè)主委員會成員業(yè)務不熟；精力不夠；遇到分歧，業(yè)主不容易統(tǒng)一的矛盾，是政府引導物業(yè)招標的首先做法。

3、協(xié)議選聘有嚴格程序

《條例》第三十六條明確：“選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招標平臺公開招標，但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外”。

根據(jù)條例精神，通過政府平臺招標不是唯一做法。除了公開招標外，業(yè)主大會也可以采取協(xié)議招標的辦法，但協(xié)議招標有其嚴格的程序。

首先，業(yè)主委員會應當統(tǒng)一意見，對決定不實行公開招標的原因進行充分討論，并形成業(yè)主委員會決議。其次業(yè)主委員會要將決定不進行公開招標的原因和協(xié)議選聘的方案進行公示，在充分聽取業(yè)主意見的基礎上，召開業(yè)主大會進行表決，取得有效授權并形成業(yè)主大會決議，后才能啟用協(xié)議選聘程序。

協(xié)議招標一般不被業(yè)主委員會采用，因為物業(yè)服務是團體消費行為，不借助外部力量很難達到高度統(tǒng)一，容易引起詬病，為物業(yè)服務合同執(zhí)行留下隱患，用協(xié)議招標的程序復雜，要多召開一次業(yè)主大會，時間拖得也較長，操作難度大。但物業(yè)管理是業(yè)主自主管理的形式，通過協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主的權力，在法律上是允許的，包括業(yè)主自主管理。

二、選聘物業(yè)管理企業(yè)必須遵守公開、公平、公正的原則

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，在業(yè)主大會授權下開展工作。業(yè)主大會代表全體業(yè)主的意志，這個意志是客觀形成的。由于住宅小區(qū)的毗鄰異產(chǎn)特點，物業(yè)服務遵循的是少數(shù)服從多數(shù)的團體消費形式。業(yè)主大會一旦形成決議，將對全體業(yè)主產(chǎn)生約束力。所以業(yè)主大會的任何決定都必須在公平、公開、公正的基礎上形成。選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會的重要內(nèi)容，必須遵循三公原則。

1、三公原則是選聘物業(yè)管理企業(yè)的基礎

所謂公平是指要讓應標企業(yè)有公平競爭的機會，采用公開招標的形式讓符合條件的物業(yè)管理企業(yè)參與競標。

為保障選聘工作的公平，業(yè)主委員會應在充分聽取業(yè)主意見的基礎上制定統(tǒng)一的選聘方案。按照《條列》規(guī)定，就選聘物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級、管理實績；物業(yè)服務內(nèi)容與收費標準；物業(yè)服務合同期限和選聘方式等內(nèi)容提出統(tǒng)一的要求，由競標企業(yè)按照同一要求進行響應。

物業(yè)服務是一種商品交換行為，業(yè)主花錢購買物業(yè)服務，物業(yè)管理企業(yè)用勞動產(chǎn)品交換物業(yè)服務費，這是一種等價有償?shù)墓浇灰住Ｓ捎谫徺I物業(yè)服務是一種團體消費，不象個體消費可以由消費者個人喜好進行選擇。決定選擇哪家物業(yè)管理企業(yè)是全體業(yè)主決定，不是由業(yè)主委員會決定。為體現(xiàn)公平，業(yè)主委員會不能對參加競標的企業(yè)發(fā)表任何貶褒與傾向性意見，干擾業(yè)主的自主選擇。

所謂公開即選聘物業(yè)管理企業(yè)的活動必須陽光操作。首先無論是決定選聘還是另聘；決定選聘物業(yè)管理企業(yè)的方案；決定公開招聘還是協(xié)議招標的招聘方式，凡是要召開業(yè)主大會，必須將會議內(nèi)容提前15天公示，讓業(yè)主有充分的知情權，在此基礎上再進行投票表決。

對一些比較特殊內(nèi)容，如決定不聘請物業(yè)公司而采取自業(yè)主自治管理；不進行公開招標而采取協(xié)議招標形式，業(yè)主委員會要充分聽取業(yè)主的意見，在公示中要詳細說明原委，取得業(yè)主的充分理解。

為避免打著召開大會的幌子進行暗箱操作，政府建有統(tǒng)一的物業(yè)服務招標平臺，由該平臺向社會公開發(fā)布信息，有專業(yè)人士幫助組織招標與評標也是一種有效的監(jiān)督方法。

所謂公正即選聘物業(yè)管理企業(yè)要有統(tǒng)一的評定標準，評定標準包括應標方案的性價比，即在滿足同一服務需求前提下的價格比較。物業(yè)服務不能簡單地看價格，要研究服務方案的合理性，不能滿足服務需求的低價是沒有意義的。如監(jiān)控服務，要做到24小時不斷崗，1個崗位需要配置4名員工；又如門衛(wèi)，有立崗要求的二個出入口需配置12名員工。人員費用占據(jù)物業(yè)服務費的主要部分，如人員設置不能保證，物業(yè)服務的質(zhì)量就無法保障。

評標應當委托行業(yè)專業(yè)人士在業(yè)主的監(jiān)督下進行，市房地資源管理局設有專家?guī)欤梢酝ㄟ^相關手續(xù)隨機抽取。如果業(yè)主委員會自行組織評標，應當選擇懂得政策法規(guī)、大公無私的業(yè)主代表，并在政府主管部門的指導監(jiān)督下進行。

2、動員業(yè)主積極參與是選好物業(yè)管理企業(yè)的保障

依據(jù)《條例》第十一條第四款規(guī)定，選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，應當?shù)玫健皩Ｓ胁糠终冀ㄖ娣e二分之一的業(yè)主且占人數(shù)二分之一的業(yè)主同意，方能形成決議”。對如何召開業(yè)主大會，《條例》第十七條規(guī)定“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征詢意見的形式。業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且占人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

由于客觀條件限制，業(yè)主大會很少采用集體討論方式，絕大多數(shù)采用書面征詢意見的形式。一旦業(yè)主的參與度低，業(yè)主委員會只能采取“對已送達表決票，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權意見的視為同意”的做法。業(yè)主的參與度越低，業(yè)主真實意圖的表達越差。一些業(yè)主事前對召開業(yè)主大會漠不關心，一旦業(yè)主大會決議形成后，一看與自己的意見相左，再站出來反對。為避免這一情況，業(yè)主委員會在召開業(yè)主大會前，除按照規(guī)定提前公示外，還要廣泛發(fā)動，通過樓組長、業(yè)主代表等形式進行宣傳動員。

業(yè)主委員會要嚴格把好業(yè)主投票關。在政府規(guī)范的《業(yè)主大會議事規(guī)則》示范文本第十條第五款規(guī)定，“已送達的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權意見的，視為______。視為同意或者反對的，不適用于差額選舉業(yè)主委員會委員或者差額選聘物業(yè)服務企業(yè)等情形。”。在投票決定物業(yè)選聘方案等單項選擇的選票，對不反饋意見的選票可視為同意或反對。在物業(yè)續(xù)聘與另聘的雙項選擇的選票，對不反饋意見的選票不能簡單視為同意或反對，應當視為同意多數(shù)票意見。

全體業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的選聘工作還要積極行使監(jiān)督權。如發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會在選聘物業(yè)管理企業(yè)工作中不按照規(guī)定程序違規(guī)操作，或有其他徇私舞弊行為，可積極向政府主管部門反映，請求政府主管部門監(jiān)督其改正。《條例》第四條規(guī)定，市房屋行政管理部門負責全市物業(yè)管理監(jiān)督管理工作，監(jiān)督內(nèi)容包括對“業(yè)主大會和業(yè)主委員會的業(yè)務指導與監(jiān)督管理”；《條例》第五條還規(guī)定，“區(qū)縣人民政府應當建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)、縣相關行政管理部門和單位，部署、推進、協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作，并指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的各項工作”。

對業(yè)主委員會、業(yè)主大會形成的不當決定，業(yè)主可以依法要求撤銷，以維護自己的合法權益。國務院《物業(yè)管理條例》第十九條規(guī)定，“業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當限令改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主”。除向政府主管部門投訴外，業(yè)主也可以直接向人民法院起訴，國務院《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定，“業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”。

總之，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主居住生活中的大事，大家的事要靠大家去做，業(yè)主只有積極參與，認真行使權力，選聘工作才能做好。

三、選聘物業(yè)管理企業(yè)的程序

（作者單位系上海復欣物業(yè)管理有限公司）

蜂巢物業(yè)論壇（http://bbs.）是中國物業(yè)專業(yè)的物業(yè)管理師社區(qū)，系蜂巢物業(yè)網(wǎng)（http://www.）旗下網(wǎng)站。