 FOLLOW US 本文4688字，預(yù)計(jì)瀏覽時長12分鐘，如果真想投資，請認(rèn)真閱讀，會給你不一樣的收獲。 在當(dāng)前的社會形勢下，有保持財(cái)富的增長，無非就一種方式，那就是投資，讓自己手上的資金運(yùn)轉(zhuǎn)起來，跑贏通貨膨脹這樣才能把自己手上的資金最大化。 保守的人會把錢存進(jìn)銀行，但是有點(diǎn)財(cái)務(wù)常識的人或者有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)知識的人，都清楚。目前將資金存入銀行是跑不贏通過膨脹的。 那么我們的資金流入到哪才能跑贏通貨膨脹呢？或者最起碼持平，兩種渠道： 一、股票市場 二、購置不動產(chǎn)。 股票，沒有專業(yè)知識，普通的財(cái)主是很難獲得高收益，等被割韭菜 那么第二種方式，相對還是比較靠譜。 如果，真想入手投資，我們什么樣才能獲得好的收益，起碼能跑贏通貨膨脹，下面給大家介紹一下，需要注意的幾個方面。 一房地產(chǎn)分類及性質(zhì) 按照房地產(chǎn)的使用功能至少可以分成以下幾類：1、住宅2、商鋪3、購物廣場4、寫字樓5、酒店6、工業(yè)地產(chǎn)住宅至少可以分成以下幾類： 1、普通住宅■ 產(chǎn)權(quán)為 70 年，面積小于 140 平。市場上需求最大的就是這類房地產(chǎn)。 2、公寓■ 公寓可以分為住宅公寓和商業(yè)公寓。住宅公寓的產(chǎn)權(quán)為 70 年，貸款、稅費(fèi)、落戶、上學(xué)和普通住宅都沒有什么區(qū)別。我們可以把住宅公寓和普通住宅看作一類?！?商業(yè)公寓產(chǎn)權(quán)一般為 40 或 50 年。貸款和稅費(fèi)成本均高于普通住宅，且不能落戶，上學(xué)。商業(yè)公寓雖然可以居住，但是不屬于住宅。 3、聯(lián)排別墅■ 產(chǎn)權(quán)為 70 年，是介于普通住宅與獨(dú)棟別墅之間的一種別墅?？梢钥醋鹘?jīng)濟(jì)適用型別墅。是為買不起獨(dú)棟別墅但又想住別墅的人準(zhǔn)備的?！?就像是奔馳 E 級，專為那些買不起 S 級又看不上 C 級的人準(zhǔn)備的。 4、獨(dú)棟別墅■產(chǎn)權(quán)為 70 年，住宅中的最高級別。人生贏家的選擇。 〇 從投資的角度考慮，普通住宅和其他幾種類型的住宅相比： 1、是最容易出租和出售的； 2、交易和持有稅費(fèi)是最低的； 3、貸款比例是最高的； 4、貸款利率是最低的。  二 房地產(chǎn)投資風(fēng)險有哪些？ 首先我們要了解房地產(chǎn)的投資風(fēng)險： 1、市場風(fēng)險■ 市場風(fēng)險是最常見的風(fēng)險，是指房價因周期性漲跌帶來的風(fēng)險。 2、 政策風(fēng)險■ 政府為了抑制房產(chǎn)泡沫，采取限購、限賣、限貸、增加土地供給等政策導(dǎo)致房價下跌的風(fēng)險。■ 比如 2018 年政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，到 9 月份為止，北京的實(shí)際成交價已經(jīng)比 2017 年初下跌了 20%左右?！?化解政策風(fēng)險最有效的途徑是“合適單價” 3、 社會風(fēng)險■ 社會風(fēng)險是指大的社會事件帶來房價下跌的風(fēng)險。社會風(fēng)險主要有：政治運(yùn)動、暴亂、戰(zhàn)爭等。比如香港 1967 年 5 月 6 日-10 月份發(fā)生了“六七暴動”，英國資本紛紛從香港撤離。香港樓市價格暴跌，不少人損失慘重?！?當(dāng)時房價暴跌之后，李嘉誠進(jìn)行了大抄底，李嘉誠也因此成為了香港首富?！?化解社會風(fēng)險的有效途徑就是選擇社會穩(wěn)定性比較好的地區(qū)進(jìn)行投資。 4、 變現(xiàn)風(fēng)險■ 變現(xiàn)風(fēng)險是指以市場價賣不掉房地產(chǎn)的風(fēng)險。房地產(chǎn)的金額較大，交易流程比較復(fù)雜。一般房地產(chǎn)從開始出售到交易完成需要 1-6 個月的時間。如果在樓市下行的時候，可能要比市場價低 20%以上才能賣掉?！?比如 2017 年北京很多區(qū)域的房子要比市場價低 20%左右才能賣掉。由于房地產(chǎn)的特點(diǎn)，徹底化解變現(xiàn)風(fēng)險較難，可以制定一些投資標(biāo)準(zhǔn)在買房的時候就降低變現(xiàn)風(fēng)險。能有效降低變現(xiàn)風(fēng)險的方式是選擇“好房子”。 5、 利率風(fēng)險■ 因利率大幅提高導(dǎo)致房價下跌的風(fēng)險。央行可能會根據(jù)內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)形勢的變化而大幅提高利率。利率大幅提高，至少會從三個方面影響房價?！?一是，利率提高，房地產(chǎn)的內(nèi)在價值變小，房價會下跌；二是利率提高，買房的成本提高，需求會減少，房價會下跌；三是，每月按揭貸款還款額會大幅提高，很多人可能會因此斷供，房價會下跌?！?比如美聯(lián)儲的基準(zhǔn)利率從2004年的1%一路提升到2007年的5.26%，導(dǎo)致美國房價從2007年到2012年下跌超過 50%。■ 化解利率風(fēng)險的有效途徑是“合理價格”。 6、 匯率風(fēng)險■ 匯率風(fēng)險指在持有房地產(chǎn)期間，因房地產(chǎn)所在國貨幣大幅貶值而導(dǎo)致投資實(shí)際虧損的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資一般至少需要持有 10 年以上，在這期間房地產(chǎn)所在國的貨幣匯率可能出現(xiàn)大幅貶值?！?導(dǎo)致雖然房價沒有下跌，但是實(shí)際投資卻出現(xiàn)虧損的可能。比如俄羅斯 2013 年的房屋均價為每平方55000 盧布，2013 年 1 美元能換 30 盧布，2013 年俄羅斯的房屋均價為每平方 1833 美元?！?2017 年，俄羅斯的房屋均價還是每平方 55000 盧布，但是 1 美元能換 60 盧布，2017 年俄羅斯的房屋均價為每平方 916 美元。如果有人在 2013 年投資了俄羅斯的房產(chǎn)，以美元計(jì)價，實(shí)際虧損高達(dá) 50%左右?！?化解匯率風(fēng)險有效的方式是選擇貨幣發(fā)行有嚴(yán)格法律約束的國家。 7、 自然風(fēng)險■ 因地震、洪水、海嘯、颶風(fēng)、火災(zāi)等自然災(zāi)害導(dǎo)致房地產(chǎn)嚴(yán)重?fù)p壞的風(fēng)險?！?化解的方式是避免在以上自然災(zāi)害高發(fā)地區(qū)投資房產(chǎn)。比如東京發(fā)生過大地震，在東京投資房地產(chǎn)還是需要謹(jǐn)慎一些的。如果必須要買，就必須購買相關(guān)的保險。  三 如何選擇好房子投資？ 在你經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許下，你想再一個城市進(jìn)行房地產(chǎn)投資，那么首先對于房子的選擇首選你要做好以下功課。 選出好房子■ 先說下“好房子”，這里的“好房子”是指最容易出租和出售的房子，并不是指看起來很美的房子。另外“好房子”也不是指某一套具體的房子，而是指符合條件的某些房子。■ 好房子至少要符合以下條件：1、好地段；2、好環(huán)境；3、好物管；4、好戶型；5、房齡小；6、空置低。 1、 好地段■ 市中心是好地段，但是好地段并不一定是市中心。什么是好地段呢？我們先來弄清楚什么是地段？■ 地段就是一切便利性的總和。好地段就是生活很便利的區(qū)域。比如交通要便利；吃飯要便利；購物要便利；娛樂要便利；上學(xué)要便利；看病要便利。〇 至于便不便利，我們也可以進(jìn)行量化■ 房子離地鐵站的距離步行小于 10 分鐘，就符合交通便利的標(biāo)準(zhǔn)。步行時間越短則越便利。房子周圍步行 15 分鐘以內(nèi)的范圍內(nèi)有超市、高、中、低檔餐館，就符合吃飯做飯便利的標(biāo)準(zhǔn)?！?房子周圍步行 30 分鐘以內(nèi)的范圍內(nèi)有大型商場，大型超市，電影院，娛樂設(shè)施就符合購物便利、娛樂便利的標(biāo)準(zhǔn)?！?房子是好學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房，就符合上學(xué)便利的標(biāo)準(zhǔn)。■ 房子離醫(yī)院的距離在 5 公里以內(nèi)，就符合看病便利的標(biāo)準(zhǔn)?！?當(dāng)然也不是要全部符合以上標(biāo)準(zhǔn)的地段才是好地段，只要滿足交通便利、吃飯便利、購物便利、娛樂便利就算是好地段了。■ 上學(xué)便利和看病便利屬于加分項(xiàng)，有了可以加分，沒有也沒關(guān)系。 2、 好環(huán)境■ 環(huán)境指小區(qū)外部環(huán)境。好環(huán)境不是指環(huán)境優(yōu)美，而是指環(huán)境沒有污染。當(dāng)然環(huán)境優(yōu)美了會更好?！?常見的環(huán)境污染主要包括：1、噪音污染；2、空氣污染；3、電磁污染；4、水污染。房子要遠(yuǎn)離火車站、鐵道、高架橋、垃圾站、高壓線、變電站、電視塔、臭水坑等產(chǎn)生污染的源頭，距離至少要大于 1000 米。3、 好物管■ 好物管指小區(qū)的物業(yè)管理要好。好的物業(yè)管理能讓房子增值。有的房子過了 10 多年就顯得很破舊，有的房子過了 10 多年和新的差不多。這主要是物業(yè)管理的不同?！?判斷小區(qū)物業(yè)管理水平也很簡單，到小區(qū)里轉(zhuǎn)一圈，看看小區(qū)內(nèi)房子的老化程度、衛(wèi)生情況、綠化情況、車輛擺放情況，基本就能知道小區(qū)物業(yè)管理做的如何了?！?只要小區(qū)的房子看起來像新的一樣，地面干凈，小區(qū)內(nèi)環(huán)境看作順眼。就可以認(rèn)為該小區(qū)的物業(yè)管理做的好。  四 售價及收益計(jì)算 那么如果你選定某個區(qū)位的樓盤，想投資，你肯定想到到的是：1、現(xiàn)在的價格是否適合入手？2、入手以后租金或者每年漲幅才不虧本。 如果你弄明白了這兩個問題，相信你心里就有一個清晰的投資思路。為什么大家看到很多新聞，看到某某企業(yè)通過拋售哪個地段住宅，解決企業(yè)危機(jī)的新聞。這些背后都有一定的計(jì)算的。 那么下面就給大家講解如何計(jì)算售價及收益?！?我們知道我們投資房子的收益來自兩部分：凈租金收益和資本利得。資本利得是多少要在賣房子的時候才能知道，具有很大的不確定性，所以我們投資房子的時候不考慮。■ 在我們投資房子的時候只要看凈租金收益就可以了。我們可以用凈租金收益率來衡量凈租金收益的好壞。■ 凈租金收益率=年租金凈額÷初始投資現(xiàn)金總額×100%=（年租金總額-年物業(yè)費(fèi)-年房屋保險費(fèi)-年房產(chǎn)稅-年租金相關(guān)稅-年房屋維護(hù)費(fèi)-年房屋出租托管費(fèi)-年按揭貸款本息-其他費(fèi)用）÷（首付+購房產(chǎn)生的稅費(fèi)）×100%計(jì)算住宅是售價和收益我通過一個案例解析給大家看看，這樣大家更容易理解。舉例：■ 小陳看上了北京的一套好房子，非常喜歡，這套房子面積是 70 平，價格 5 萬元/平，總價 350 萬，月租金 4500 元?！?小陳已經(jīng)有一套自住房，如果買這套房子，算是二套房，首付需要 40%，最長貸款期為 25 年，銀行商貸利率為 4.9%。〇 那么，現(xiàn)在這套房子值得小陳投資嗎？■ 我們來計(jì)算一下，我們先來看一下這套房子的年租金凈額，我們只知道目前這套房子月租金為 4500 元，其他費(fèi)用不知道?！?在中國，持有房子的成本一般為租金 5%-15%，我們按 10%估算。房貸月還款額，我們可以用房貸計(jì)算器計(jì)算得出。■ 房貸計(jì)算器的網(wǎng)址為：https://www./calculator/fangdai.html■ 打開網(wǎng)址，輸入數(shù)字，我們可以看到這個房子每月需要還款 12154 元。 ■ 那么這套房子的年租金凈額為：4500*12*0.9-12154*12=-97248 元 ■ 當(dāng)我們計(jì)算出年租金凈額為負(fù)數(shù)時，就不用往下進(jìn)行了。這套房子目前的價格是沒有投資價值的?！?因?yàn)樾￡惾绻I了這套房子，首付和稅費(fèi)就要先支付 150 多萬，以后每年還要支付 9.7 萬，這個房子是典型的“虧本資產(chǎn)”。■ 可能有的同學(xué)會認(rèn)為，這個房子以后可能會漲價的。這個房子以后可能真會漲價，但它這個價格不適合投資?！?那么小白看上的這套房子在什么價格才值得投資呢？〇 其實(shí)價格是能計(jì)算出來的。下面我們來計(jì)算一下?！?小陳如果買這套房子，首付為 140 萬，購買稅費(fèi)主要是契稅和中介傭金，因?yàn)槭嵌追?，契稅?3%，購買稅費(fèi)我們按 5%估算。我們假設(shè)房價等于 X 元時為“合適價格”?！鰟t（4500×12×0.9-60%×70X×（4.9%+2%））（40%×70X+5%×70X）=3.8%■ 這里說一下 60%×70X×（4.9%+2%）為每年房貸還本付息金額，2%為估算值，與實(shí)際相差不大。在貸款利率為 4.9%時，每年還本付息的金額大約為貸款額的 6.9%?！?以上等式求解，可以算出 X=11853 元。所以小陳看上的這套房子，好價格為 11853 元。當(dāng)房價小于等于 11853 元時，投資這套房子沒有險。■ 如果后期租金從 4500 漲到了 6000，“好價格”也會由 11853 元上移到 15804 元。■ 如果后期租金從 4500 漲到了 20000 呢？“好價格”就會由 11853 元上移到 52682 元。50000 元/平的價格就是“合理價格”，值得投資。 那么如果，大家要想真正的投資房地產(chǎn)，按照上面的案例進(jìn)行分析，相信會有一個清晰的思路。  結(jié)論 以上的技巧，對任何有多余資金的財(cái)主都適用，要想在財(cái)富積累的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)財(cái)富增長，我們必須要掌握相應(yīng)的技能。投資市場向來都是存在風(fēng)險，那么我要做的就是什么去降低風(fēng)險。只有我們學(xué)會識別風(fēng)險，同時能夠把控風(fēng)險，這樣我們的投資才能有更大的幾率獲得高的收益。 |
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