小區業主大會如何以正確的方式選聘物業服務企業

當小區大多數業主對物業服務企業的服務不滿意時，就會出現更換物業服務企業的強烈需求。然而物權法及物業管理條例只規定了“選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”，并未就如何選聘物業服務企業進行規定。

現實中如何選聘物業服務企業做法各異，在選聘物業事宜上業主矛盾突出，甚至出現物業服務企業操縱業主及業委會，最終達到獲得高價選聘的目的，損害了全體小區業主的利益。

選聘物業服務企業，如何才能最大限度的維護小區全體業主利益，降低被操縱的風險？下面介紹選聘物業服務企業的正確打開方式。

一、擬定物業服務的各項標準，由業主大會表決通過。

俗話說“一分價錢一分貨”。選聘物業，首先要明確小區的物業服務標準。只有在相同服務標準的前提下，才可能評價物業服務收費是高還是低。況且，物業服務標準關系到每個業主的切身利益，依法應由全體業主表決。

此項工作應首先由業主委員會起草物業服務合同草案（最好聘請專業律師起草），明確各項服務的具體標準，然后提起業主大會表決通過。表決通過物業服務合同草案的同時，表決通過招標的評分標準。

二、根據表決通過的物業服務合同草案，進行公開招標。

由于物業服務企業眾多，小區業主眾多，選取哪個物業服務企業，何人推選，以何種收費標準選取物業服務企業，都會出現極大分歧，產生矛盾，且可能會出現物業服務企業操縱選聘的情形。

為最大限度的維護小區公共利益，減少操縱的可能性，業主大會可以授權業主委員會，或業主大會選舉出招標小組進行公開招標，或者授權業主委員會對外委托公開招標，邀請更多的優秀物業服務企業進來參與競爭，在相同的物業服務標準下進行投標報價。

業主大會授權的招標人員或機構對標書進行評分，公開開標，得分最高者作為擬選聘的物業服務企業進入業主大會投票表決程序。

三、根據招投標的結果，擬定完整的物業服務合同，依法由業主大會進行表決。業主委員會根據業主大會的表決結果，與物業服務企業簽訂物業服務合同，完成選聘工作。

業主大會作為一個決策機構，只能對是否選聘進行表決，而不可能就相關條款與物業服務企業進行磋商。因此，業主大會所表決的對象，一定是已經磋商好的完整的物業服務合同。

根據前期招投標文件，業主委員需要擬定好完整的物業服務合同，提請業主大會進行表決。業主委員會根據業主大會的表決結果，與物業服務企業簽訂物業服務合同，完成選聘工作。

四、物業服務標準、招標流程等，可以一次性寫入議事規則，不必要重復表決。

物業服務標準、招標流程等事宜，可以一次性寫入議事規則，避免重復投票。

五、首次進行招標時，業主大會也可以授權業主委員會，與中標的物業服務企業直接簽訂物業服務合同。

首次進行招標時，因招標與選聘物業服務企業時間間隔較短，在充分信任業主委員會的情況下，業主大會也可以一并授權業主委員會直接與中標企業簽訂物業服務合同，不必要再重復表決，該表決合法有效。

但是，每次選聘或續聘物業服務企業時，至少應召開一次業主代表大會，就相關事項提起業主大會表決。

當然，在表決上述各種事項時，應當依據物業管理條例的相關規定及本小區的議事規則，遵循相應的法定程序就相應內容進行公示，避免因程序上的瑕疵導致決定被撤銷。

以上是業主大會選聘物業服務企業的正確打開方式，希望對廣大業主及業主委員會起到一定的指導作用。相對于其他沒有具體標準的選聘方式，此種選聘方式更透明，業主能夠清楚知曉在相同服務標準下各個物業服務企業的具體報價；業主也更主動，能夠根據自己的實際需求選擇物業服務，更利于維護全體業主的利益。