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作者：張丹、朱泓昱
序言 《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“ 《民法典》”）已于2020年5月28日由全國人民代表大會審議通過，將自2021年1月1日起正式施行。其中，物權編規定的居住權制度引起了業內的廣泛關注。事實上，早在2001年5月法制工作委員會召開的物權法草案專家討論會上已有專家提議設立居住權制度，其間歷經2002年《民法典草案》起草以及2007年《物權法》實施，關于是否應將居住權制度納入立法的討論已將近二十年之久。生效的《物權法》最終沒有將居住權納入的原因是當時有專家認為不存在居住權的迫切應用場景。如今，《民法典》中設立居住權制度實際是上對《物權法》草案的回歸，也必將成為我國法治建設中又一重要的里程碑。那么在現有的法律框架與社會背景下，并結合未來頒布的各項規則，居住權將如何更好地實現立法價值呢？ 一 居住權制度的域外法概況 居住權起源于羅馬法，作為與地役權區分的人役權之一種，系為保障特定人居住利益而賦予該人的使用他人房屋之權利。 受羅馬法的影響，法國、德國、意大利等大陸法系國家均在一定程度上繼承了居住權制度。大陸法系國家的居住權一般具有如下特征：其一，居住權是從所有權分離出來的一種權利，根本目的在于滿足居住權人對所有權人之房屋的利用需求。居住權人對于所有權人具有房屋居住請求權，可以實際支配房屋，任何人不得干涉。其二，居住權是專屬于特定人的權利，系一種人役權，具有極強的人身性，一般通過遺囑繼承或遺贈方式確定居住權人，且該權利不得轉讓和繼承。其三，居住權是在他人房屋上成就的一種權利，其客體為他人所有的房屋而非土地。其四，居住權帶有保障功能，系為保障家庭成員中依賴于被繼承人生活又沒有繼承權之人的居住問題而設立的權利。 [1] 英美法系雖然在法律淵源上與大陸法系不同，但其也有類似居住權的制度。英美法系國家存在所謂的終身地產（life estate）制度，即權利人在生存期間對不動產享有所有權（freehold estate），權利人可以對享有所有權的地產在其權利范圍內進行轉讓、設立抵押和出租房屋，該所有權在權利人死亡時即自動終止。終身地產終止后，如果不存在其它所有權受讓人，則所有權自動返回至原產權人手里；如設定了其它產權受讓人，則轉移至受讓人處。終身地產在英美國家具有廣泛的應用場景，例如：父母在將房屋轉讓給子女時，可以同時設定自己為終身地產人；父母存活時，有權作為終身地產產權人使用房屋；父母身故后，子女自動成為房屋的所有權人，無需通過繼承獲得房產。終身地產的期限以特定人的生命為衡量標準，特定人可以是產權人，也可以是產權人所指定的人。 除了絕對產權和終身地產以外，英美法下的其它居住權均為非產權（non-freehold estate），本質上為租賃權，因此不存在所謂非終身的，固定年限的產權。 二 民法典設立的居住權制度 根據《民法典》第二編“物權”之第三分編“用益物權”中第十四章“居住權”（《民法典》第三百六十六條至第三百七十一條）的相關規定，我國現行居住權制度的概況如下。 1.居住權的定義 根據《民法典》第三百六十六條，《民法典》項下的居住權是指，居住權人依據其與住宅所有權人的 合同約定，為 滿足生活居住的需要，對住宅享有 占有、使用權利的一種 用益物權。 2.居住權的性質和內容 根據居住權的定義，居住權是對不動產進行占用、使用的權利，是物權的一種，屬于用益物權。這也就意味著，居住權不同于租賃合同項下的租賃權。租賃合同項下的租賃權是一種合同權利，是對人權、相對權；而居住權是對世權、絕對權。居住權可以對抗包括所有權人在內的一切人，房屋所有權轉讓的，不影響居住權的行使。此外，租賃權存在最長不得超過二十年超過部分無效的限制，居住權不存在這樣的限制。 關于居住權的期限，《民法典》并未予以明確。根據我們的理解，《民法典》沒有作出限制的情況下，應當允許當事人通過法律文件自行設立期限。據此，居住權的期限可以約定為某一特定人的終身或是固定年限。 3.居住權的設立 根據《民法典》第三百六十七條及三百七十一條條規定，居住權通過合同方式及遺囑方式設立。值得注意的是，居住權作為不動產物權的一種，依據《民法典》第二百零九條及三百六十八條的規定，其設立須經登記發生效力；未經登記，不發生效力。同時根據第九百四十五條，住宅所有權人設立居住權的，還應當及時通知物業服務人。 4.居住權的對價 根據《民法典》第三百六十八條，原則上，居住權應當無償設立，居住權人無需就獲得居住權向住宅所有權人支付對價；但居住權人可以與住宅所有權人另行約定對價。 這里需要提一下居住權被引入民法典的背景。如文首所言，《物權法》起草時，很多人認為該權利無現實存在意義，有些專家提出的“為保姆設立居住權”的理由不足以令人信服；而在現在的環境下，養老需求、高房價下年輕人的居住需求，都變成了現實需求。全國人大《關于<中華人民共和國民法典（草案）>的說明》明確提出：居住權的設立是為了滿足多主體供給、多渠道保障住房市場的需要。我們理解，之所以把居住權的設立確立為以無償為原則、有償為例外，可能是出于保護以房養老的老年人為核心的思路。對于其它需要購買居住權的情況，則通過合同另外約定。 5.居住權的限制 根據《民法典》第三百六十九條，居住權人不得將其享有的居住權轉讓給第三方，或者由其繼承人予以繼承，否則該等法律行為應屬無效。此外，居住權人不得將住宅出租（但住宅所有權人與居住權人另有約定的除外）。 對于以特定人終身作為期限的居住權不得繼承這個比較好理解，因為特定人身故時居住權也就自然終止了，被繼承的標的物滅失，自然也就不存在繼承可能性。然而，對于固定年限的居住權，如果權利人身故時，權限尚未到期，為何不允許繼承人繼承剩余年限的居住權？此外，權利人在享有居住權期間，如果居住權尚未到期但權利人已經不想自己使用該不動產，為何不允許其將剩余年限的居住權轉讓他人？ 有學者認為，通過合同約定，居住權人可以將標的住宅出租，客觀上起到了等同于居住權轉讓的效果，我們認為此言差矣。正如前文所述，租賃權和居住權一個屬于合同項下的債權，一個屬于對世物權，權利完全不同，從標的住宅的受讓方來說，權利的不同足以影響其是否進入交易，故而將實質性地影響不動產權利的流通。如果認為租賃權可以替代居住權，那么居住權制度的設計就失去了應有之意。 立法者沒有必要擔心變更實際使用人可能有損產權人的利益，因為這一點可以通過居住權人和產權人在合同中加設相關限制避免，不用法律直接予以禁止。從這一點上來說，居住權制度入典雖令人驚喜但不能充分發揮其在市場經濟中的作用，不免有遺憾，而且也有悖于全國人大設立居住權制度以“滿足多主體供給、多渠道保障住房市場的需要”的初衷。 6.居住權的消滅 根據《民法典》第三百七十條，居住權自居住權期限屆滿之時或居住權人死亡之時，自行滅失。而且，如居住權人在居住權期限內死亡的，居住權滅失。 居住權的滅失不以辦理登記為前提條件，但是從利于交易效率的角度，居住權滅失后應當及時辦理注銷登記。 三 我國居住權制度的現實意義 從目前看，我國居住權制度主要具有如下現實意義： 1.完善中國特色保障性住房體系。 目前，我國已經建立廉租房、公租房、經濟適用房、限價房等多層次保障性住房體系，在一定程度上解決了中低收入群體的住房問題。但是，這些住房的覆蓋群體有限，制度實施中也發生了一些社會問題，尚不能完全解決目前的住房問題。相比之下，居住權制度具有更大的制度優勢，即由國家享有保障性住房的所有權，權利人則享有住宅的居住權，國家對房屋所有權的享有可以在很大程度上避免房地產投機行為，使得住房保障的初衷得以實現。 此外，近幾年市場上出現了長租公寓產品，但大眾的接受度普遍不高。今后，長租公寓行業或許也可以借助居住權制度實現新的行業轉型。 2.滿足老年人以房養老的需求。 中國已逐步進入老齡化社會，養老問題是社會關注的重點。不可否認的一個現狀是，有一部分老人在晚年時正獨居生活或無法獲得子女的足夠贍養。為了在晚年獲得更好的生活保障，在《民法典》生效后，老人可以將住宅以相較于市場價值較低的價格出售給其他個人或機構，同時享有住宅的居住權直至逝世。一方面，老人可以獲得用于晚年生活的資金，又可以保證穩定的居住狀態；另一方面，有關個人或機構可以以較低的價格獲得住宅，甚至可以用住宅進行抵押融資，當然這需要司法解釋明確更多的細節。從這個角度看，對于投資者而言，一個新的行業可能由此誕生。 3.居住權制度可以與繼承制度有效銜接。 根據《民法典》第一千一百二十七條及一千一百三十三條，法定繼承中第一順序繼承人為“配偶、子女、父母”，自然人還可以通過遺囑和遺贈方式處分個人財產。受中國傳統觀念影響，很多老人更傾向于由子女繼承住宅，但同時也希望解決另一方在世配偶（尤其是再婚配偶）甚至是不存在婚姻關系的同居伴侶或長期照顧老人的保姆的居住問題。在居住權制度下，老人可以立遺囑由子女繼承住宅，但同時為配偶、同居伴侶或保姆設立終身的居住權。 4.保障離婚后生活困難一方的居住需求。 在我國目前的社會現狀下，離婚時在財產分割后，有時生活困難一方可能無法分得且也沒有個人所有的住房。此前，《婚姻法》第四十二條規定，“離婚時，如一方生活困難，另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助。具體辦法由雙方協議；協議不成時，由人民法院判決。”《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第二十七條第三款規定，“離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。”在原有的法律框架下，因上位法的缺失導致無法細化居住權的具體適用，前述規定在實踐中并未發揮顯著的作用。 《民法典》第五編“婚姻家庭”第一千零九條規定，“離婚時，如果一方生活困難，有負擔能力的另一方應當給予適當幫助。具體辦法由雙方協議；協議不成的，由人民法院判決。”如今，居住權制度可能會在保護離婚后生活困難一方方面發揮較大的作用。但我們也注意到《民法典》刪除了《婚姻法》第四十二條中關于“住房等個人財產”的表述，相關司法解釋是否仍會明確居住權的幫助方式有待進一步觀察，但即使不予明確，我們認為人民法院也可以依職權判決設立居住權。 5.暫時無能力購房的年輕群體可以通過購買居住權實現穩定的居住需求。 在中國目前的住房市場中，受房價等諸多因素的影響，尤其是在大城市，部分年輕群體無能力購買住宅。盡管依據合同法的規定，最長租賃期限可達20年，但實踐中很少有房屋所有權人會將住宅連續出租給同一承租人達如此長的期限，更多的是一年一簽的方式，便于房東隨行就市調整房租，但也造成租客極大的不安全感，因此租賃方式實際上無法滿足年輕群體（尤其是已婚年輕群體）穩定居住的需求。在居住權制度下，年輕群體可以以相對較低的價格購買住宅的居住權，既可以滿足居住需求，又無需付出較多的對價，緩解經濟壓力，整體提高生活質量，在一定程度上有利于社會發展。 6.為專業帶來物權的全新商業模式和行業機會。 可以預見的是，在很快的時間內，將會有很多專業機構搶灘居住權行業這一藍海市場，即購買住宅或將其他自有住宅的居住權出售并獲得盈利。但是在面臨著機遇的同時，也存在很多挑戰：首先，從事居住權業務的機構是否需要一定的資質或行業準入限制，需要等待相關規定的出臺；其次，在以居住權人壽命為居住期限的情形下，例如將居住權出售給老年人，可能需要根據居住權人壽命的時間來精算居住權的價值，這對機構存在一定專業性挑戰；再次，根據《民法典》第三百五十九條，住宅建設用地使用權期限屆滿后，自動續期的費用繳納等問題另行規定，這將構成居住權投資的一項成本，機構在出售居住權獲益的同時，還應考慮建設用地使用權續期費用，以綜合計算收益，這對機構提出了很高的管理要求。 四 我國居住權制度的完善 我們注意到，目前《民法典》規定的居住權制度仍然有諸多需要完善或明確的事項，需要相關法規、規章、司法解釋、規范性文件等規則進一步進行規定，以最大化的實現居住權制度的現實意義。 1. 需要進一步明確《民法典》第十四章的一些條款表述。
2. 需要相關規則進一步明確居住權制度如何與其他制度有效銜接。
五 結語 居住權從所有權中分離出，和所有權同屬于物權，在法理上是平等的。總體而言，居住權制度的確立有利于實現物盡其用，提高物權效率，解決中國目前存在的一些社會問題，但是還有很多需要立法機關進一步明確和解釋的事項。同時，居住權制度的確立，可能還會滋生新的產業，在給社會帶來新的變化的同時，我們也應時刻關注可能不時產生的其他問題并加以解決。 注釋： 魯曉明：《論我國居住權立法之必要性及以物權性為主的立法模式》，政治與法律，2019年第3期。 作者介紹
張丹合伙人 zhangdan@anjielaw.com 私募股權與風險投資 | 并購 | 外商投資 | 資本市場 | 公司法律事務
朱泓昱律師 zhuhongyu@anjielaw.com 聲 明 文章僅代表作者觀點，不視為安杰律師事務所正式法律意見或建議。如需轉載或引用請注明出處。如有任何問題，歡迎與本所聯系。 |
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