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近些年來，隨著互聯(lián)網(wǎng)的日益普及，法院通過網(wǎng)絡(luò)平臺拍賣不動產(chǎn)逐漸成為常態(tài)。司法拍賣環(huán)節(jié)涉及的稅收爭議頗多，稅收征管實操和稅法理論界也莫衷一是。本文引用《司法拍賣有大坑，風(fēng)險意識要先行》（2019年7月25日發(fā)表于稅屋網(wǎng)，以下簡稱“原文”）一文中提及的案例，對司法拍賣中涉稅問題進行分析和闡述，供各位參考，亦歡迎探討與批駁。 一、案例引入 7月15日，盤古大觀5號樓在阿里司法拍賣上掛牌，將在2019年8月19日至20日拍賣。《競買公告》第七條“過戶及費用負(fù)擔(dān)”規(guī)定，標(biāo)的物過戶登記所涉及的稅費均由買受人承擔(dān)。拍賣起拍價為51.82億元，為方便討論，假定以底價51.82億元成交。 注：更多細(xì)節(jié)參見原文。 二、原文核心稅收觀點 原文作者認(rèn)為上述51.82億元為增值稅意義的含稅價，并據(jù)此計算受讓方共需替被執(zhí)行人承擔(dān)稅款11.39億元。 增值稅及土增稅計算過程摘要如下： 1.增值稅及附加 盤古大觀具體竣工于營業(yè)稅時代，盤古氏屬于轉(zhuǎn)讓老項目。 增值稅及附加=51.82/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)=2.76億元 2.土地增值稅 假設(shè)實行核定征收，征收率5%。 土地增值稅=51.82/(1+5%)*5%=2.47億元。 三、作者的觀點 1、51.82億元成交價是增值稅意義的含稅價還是不含稅價？ 實操案例中，主管稅局既有將拍賣成交價作為含稅價也有作為不含稅價的案例，口徑不一。作者認(rèn)為上述成交價既非增值稅意義的含稅價也非不含稅價，理由如下： （1）為什么不是含稅價？ 以上述盤古大觀為例，除了拍賣價51.82億元，買受方還需替被執(zhí)行人承擔(dān)約10多億元的拍賣環(huán)節(jié)的稅款。上述稅款法定的納稅義務(wù)人為被執(zhí)行人，實際負(fù)稅人為買受方（當(dāng)然法律并不禁止其他主體代納稅義務(wù)人繳納稅款的行為）。上述10多億元稅款構(gòu)成被執(zhí)行人的增值稅應(yīng)稅收入，如認(rèn)為不屬于價款的范疇，至少可以符合價外費用（本文采納價外費用的觀點）的概念。至于上述10多億元稅款未實際流入被執(zhí)行人處，直接由買受方向稅局繳納，并不影響增值稅應(yīng)稅收入的認(rèn)定。 （2）為什么不是不含稅價？ 增值稅含稅價與不含稅價的差額僅是增值稅稅額，如直接以拍賣價作為不含稅價據(jù)此計算增值稅與附加、土增稅、企業(yè)所得稅、印花稅等，會導(dǎo)致一個悖論，以土增稅為例，土增稅計稅基數(shù)為不含稅收入，而土增稅本身是增值稅意義的“價外費用”，是含稅收入的一部分，會影響不含稅收入的基數(shù)，計算過程中有個相互引用。為便于理解，特舉例如下： 假設(shè)成交價51.82億元，買受人僅需替被執(zhí)行人承擔(dān)增值稅及附加、土增稅，下方計算中將該成交價51.82億元作為不含稅價，則 增值稅=51.82/(1+5%)*5%=2.46762億元 附加=2.46762*(7%+3%+2%)=0.29611億元 土地增值稅=51.82/(1+5%)*5%=2.46762億元。 買受方替被執(zhí)行人承擔(dān)稅款合計=2.46762+0.29611+2.46762=5.23135億元 增值稅含稅總收入=5.23135+51.82=57.05135億元 增值稅=57.05135/(1+5%)*5%=2.71673與以51.82億元作為不含稅價算出的增值稅2.46762億元不一致。 綜上成交價51.82億元既非增值稅意義的含稅價也非不含稅價。 2、如何正確算出稅款 由于買受人替被執(zhí)行人承擔(dān)的稅費是增值稅意義的“價外費用”，是含稅收入的一部分，本身計算過程中需用到不含稅收入，但同時又構(gòu)成不含稅收入計算的基數(shù)，因此計算邏輯中有個相互引用，需通過方程來求解。 以盤古大觀為例，假定含稅收為P，則稅款計算如下： 注：假定原文計算邏輯正確，僅基數(shù)有誤；不考慮印花稅（為了保持與原文邏輯一致，故暫不考慮）與其他稅費及費用 增值稅及附加=P/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%) 土地增值稅=P/(1+5%)*5% 企業(yè)所得稅=[P/(1+5%)-27.86-P/(1+5%)*5%-P/(1+5%)*5%*(7%+3%+2%)]*25% 構(gòu)建求解方程 51.82+P/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)+P/(1+5%)*5%+[P/(1+5%)-27.86-P/(1+5%)*5%-P/(1+5%)*5%*(7%+3%+2%)]*25%=P 解得P=66.52225 檢驗： 增值稅=66.52225/(1+5%)*5%=3.16773 附加=3.16773*(7%+3%+2%)=0.38013 土地增值稅=66.52225/(1+5%)*5%=3.16773 企業(yè)所得稅=[66.52225/(1+5%)-27.86-0.38013-3.16773]*25%=7.98667 檢驗1：51.82+3.16773+0.38013+3.16773+7.98667=66.52226（0.00001為尾差） 四、延伸 上述司法拍賣成交價既不是增值稅意義的含稅價，也不是不含稅價，而是“到手價”。“到手價”的約定，使出讓方的凈收益鎖定，但導(dǎo)致稅費的計算變得十分復(fù)雜（實務(wù)當(dāng)中買受人可能除了稅款外還需承擔(dān)其他各種各樣的支出）。要從源頭解決這個問題，就要法院將拍賣公告中的稅費承擔(dān)由買方承擔(dān)，改成各自承擔(dān)，由于稅款計算復(fù)雜性及其他費用的不確定性，法院為了自身利益的考量，很難接受這種承擔(dān)方式的約定，這個時候就需要稅務(wù)專業(yè)人士提供專業(yè)的稅務(wù)咨詢意見了。 作者：孫瑋 簡介：曾任職于四大事務(wù)所之一的德勤、頭部房地產(chǎn)企業(yè)萬科、融創(chuàng)等，現(xiàn)就職于某房地產(chǎn)企業(yè)，通過了注會、司法、稅務(wù)師、資產(chǎn)評估等職業(yè)考試 聯(lián)系方式：15717123062 郵箱：sw080207 163.com |
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