項目定位
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△ 這兩年，合院別墅產(chǎn)品太火了，幾乎占據(jù)了網(wǎng)紅產(chǎn)品的半壁江山。確實，相較傳統(tǒng)的聯(lián)排，合院產(chǎn)品容積率更高，私密性卻反而更強，而且能夠做到至少三面采光，這些性能方面的優(yōu)勢，的確能夠秒殺排屋，以至于有人喊出“聯(lián)排已死”的口號。 目前合院的熱度依然未減，而且由于各大開發(fā)商的研發(fā)熱情高漲，合院產(chǎn)品也發(fā)展出一些新趨勢。今天雕爺，就跟大家一起來看一看。 項目定位 緊湊化和風(fēng)格多元化趨勢明顯 一是緊湊經(jīng)濟型合院越來越常見。相較早幾年一般用在大面積高端項目上，目前合院產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)明顯的下沉趨勢。為了充分提高土地的利用效率和擴大客戶基數(shù)，合院產(chǎn)品的面積段不斷減小。 綠城、泰禾、萬科都陸續(xù)發(fā)布了面積段在120-150㎡之間的合院產(chǎn)品，綠城/藍城的觀云小鎮(zhèn)和泰禾大城小院甚至都推出了建筑面積約90㎡的中式極小合院。 ▲圖片來源：明源地產(chǎn)研究院 緊湊型經(jīng)濟合院，一般面積在150㎡以內(nèi)，總價約200~500萬/套，相較同價位的城市高層，能獨門獨戶，有天、有地，享受別墅級別的體驗，可以說是性價比非常高。對于經(jīng)濟實力不算高，但是又向往別墅生活的中產(chǎn)家庭非常有吸引力。比如杭州綠城桃李春風(fēng)推出的83㎡合院別墅，總價不到200萬，未開盤就賣光。 二是風(fēng)格更加多元。這兩年中式風(fēng)格回歸的趨勢非常明顯，中式風(fēng)格溢價能力強，尤其在高端低密產(chǎn)品當(dāng)中有很好的適用性。而且合院的形制和中式風(fēng)格又是天然的絕配，所以從2016年開始，中式風(fēng)格合院產(chǎn)品憑借多個“爆款”，成為絕對主流。 ▲圖片來源：萬晟產(chǎn)品智庫 但是，隨著合院產(chǎn)品持續(xù)火熱，風(fēng)格也開始出現(xiàn)多樣化的趨勢，現(xiàn)代中式、現(xiàn)代主義風(fēng)格的項目也不斷出現(xiàn)，例如保利和光塵樾，用更現(xiàn)代化的手法表現(xiàn)中國傳統(tǒng)美感。不僅彌補了現(xiàn)代風(fēng)格在合院產(chǎn)品的空白，而且在溢價和市場表現(xiàn)上也都很不錯，開盤去化超過90%。 精細化造院 庭院設(shè)計功能化 更強調(diào)院和宅的互動 合院產(chǎn)品最大的優(yōu)勢，就在于項目設(shè)計當(dāng)中把大量的公共空間納入到戶內(nèi)，能實現(xiàn)超大面積的庭院贈送。 例如，之前推出的杭州桃李春風(fēng)83平2房，庭院贈送面積就達到了80-95平米，之后升級版的天津版桃李春風(fēng)127㎡三房，贈送面積能達到1:1。如此大面積的庭院，自然也成為目前產(chǎn)品打造的重點。 1、強調(diào)院和宅的互動，每個房間都有庭院環(huán)繞 中式宅院的精髓就是以庭院為中心，引景入室。最佳的合院，是每一個房間的窗外，都有一處院子，充分實現(xiàn)人和自然的互動。 例如，天津桃李春風(fēng)的127㎡戶型，一層別墅平面舒展，除了前庭后院和采光側(cè)院，書房和主衛(wèi)之間還有一個中庭，廚房北側(cè)、南向次臥窗外的采光井下，還會各有一個下沉庭院。從每一個房間的窗口看出去，都有庭院景觀，也實現(xiàn)了南向次臥更好的采光。 2、雙首層 雙主庭院設(shè)計，下沉庭院充分挖掘地下空間 下沉庭院和采光天井，除了增加采光，還能夠充分挖掘地下空間的價值。 例如，泰禾杭州院子就創(chuàng)新采用了“納園入戶”的下沉庭院設(shè)計，通過庭院下沉至地下二層，將地下室南側(cè)的一面墻打開，和室外庭院打通，實現(xiàn)和地面層一樣的使用感。 地面一個院子，地上一個院子，雙庭院設(shè)計完全避免了地下室的壓抑感，雖然消耗了更多的成本，卻能擁有更加舒適的地下空間。泰禾南京院子還在320戶型中地下室布置了3個臥室。從市場反饋來看，客戶接受度很高。 ▲泰禾院子系產(chǎn)品下沉式庭院實景圖 而綠城今年的爆款產(chǎn)品云嵐閣，更是利用坡地地形，創(chuàng)新打造了雙首層、雙主庭院的“山地合院”。由于項目位于山地，房子最大有接近10米的天然高差，整體地勢由南向北抬高兩次。利用這種地形，房子從樓上樓下出去室外都是首層地面。房子一樓的地面，接著第一個首層，房子二樓的地面，接著二樓的空間，也就第二個首層。而且所有樓上樓下的視野都能看到庭院，空間使用率和舒適度再UP一個level~ 下沉庭院還可以和采光天井結(jié)合，提升地下空間的舒適度。例如，保利和光塵樾通過一個17m高貫穿上下5層的采光天井，為地下室采光。能夠做到每一個主要室內(nèi)空間，客廳、餐廳、主臥、次臥、兒童房……都至少有兩面采光。 3、庭院功能化分區(qū) 庭院打造的另一個趨勢，是庭院功能分區(qū)，例如營造儀式感的入戶院落、有一定尺度的起居院落、賞玩院落，后勤院落和采光院落等等，在裝飾上也會有不同的側(cè)重。 例如，綠城的六合院，就按照功能把院子分為六種：
▲綠城桃源小鎮(zhèn)165㎡5房2廳4衛(wèi)B1戶型 4、庭院精裝交付 庭院設(shè)計關(guān)系到客戶入住后的生活方式，隨著合院產(chǎn)品的競爭越來越激烈，庭院也進入到精細化造園的階段。例如，泰禾大部分院子都已經(jīng)實行精裝交付，還可以實現(xiàn)庭院多樣化設(shè)計，滿足不同屬性客戶需求，并且標準化程度很高。
但是，對于一些入門級的合院產(chǎn)品來說，從成本的角度來考慮，庭院一般不進行精裝，也可以從實用性出發(fā)。比如杭萬桂語里的院子，用木甲板鋪裝，布置戶外沙發(fā)與燒烤臺，成為室內(nèi)空間的外延，也備受客戶青睞。 戶型設(shè)計 更加重視舒適度和功能性 在戶型設(shè)計上，合院產(chǎn)品的尺度感和舒適度也越來越重要。網(wǎng)上有人把合院產(chǎn)品的進化史總結(jié)成了一張圖，可以看出一個趨勢，相較于早期的合院產(chǎn)品，戶型創(chuàng)新的趨勢是：1、房子變得更薄，進深縮短；2、不僅增加了采光面，同時增加朝陽面。
▲圖片來源：地產(chǎn)大哥 1、大面寬，追求更多的南向采光 例如，萬科的升級合院產(chǎn)品海月甲第224 ㎡四房兩廳四衛(wèi)合院 ，相較初代產(chǎn)品桂語里也有很大的提升。8米大氣橫廳，完整的餐廳方廳，餐廳、次臥實現(xiàn)雙面采光，主臥次臥全部朝南。
綠城天津桃李春風(fēng)一杯的127㎡戶型，整體面寬近12米，整體進深近13米，幾乎達到1:1。 在戶型設(shè)計的細節(jié)上，獨立玄關(guān)入戶，還預(yù)留了儲物空間；客廳開間達到近5米，客廳、臥室、書房，全部都可以和院子親密接觸。主臥還是套房設(shè)計，有獨立的衣帽間和衛(wèi)生間。北側(cè)通向地下通道的樓梯，還通過開槽，設(shè)置了開窗，人性化的設(shè)計，考慮得非常細致，雖然只有一層，但是居住功能非常強大，使用效率倍增。
▲圖片來源：戶型庫 2、多套房設(shè)計，挖掘地下空間 目前很多改善型和豪宅型的合院別墅，都更傾向于有更多的功能空間，和多套房設(shè)計。更方便三代同堂的使用需求，家人之間相互不造成干擾。 例如保利的第五代合院別墅，這個139㎡3房2廳4衛(wèi)戶型，下沉式地下室全采光，地下室9米層高，既可以是陽光書房也可以是茶藝室，客廳4.6米層高，完成動區(qū)功能。二三層的所有臥室全部是套房，明廚、明衛(wèi)、明廳、明臥的全明設(shè)計，每個房間的尺度都很舒適。
▲圖片來源：戶型庫 據(jù)說即將推出的泰禾杭州院子85㎡中式小院，也能做到4室4衛(wèi)3廳3院2車位，期待值相當(dāng)高。 3、改善型合院，打造人性化豎向交通 除了戶型，在豎向交通上也有越來越多人性化的設(shè)計。例如，一些整體超過三層的改善型合院產(chǎn)品，會在房間內(nèi)預(yù)留電梯位，方便居家養(yǎng)老的需求。一些項目也會在樓梯上設(shè)置采光天窗，例如保利的五代合院，創(chuàng)新樓梯加采光天窗設(shè)計進行補光，實現(xiàn)全方位的自然照明。
造園是精髓 動線清晰，景觀標準化 除了宅和院，合院產(chǎn)品的另一個精髓在于園，造園其實就是整個項目的建筑布局。不管是萬科樂高PLUS的四坊十二巷，還是泰禾的三街五巷八坊，整體的規(guī)劃布局構(gòu)成了社區(qū)景觀的骨架，才是項目規(guī)劃的精髓。 1、中魂西技，交通動線更清晰 很多中式的合院項目，一方面把社區(qū)內(nèi)的動線和中國傳統(tǒng)園林的禮序結(jié)合起來，使得更符合中式審美，召喚文化認同；另一方面也借鑒西方別墅規(guī)劃形態(tài)，有道理串聯(lián)，互不干擾的組團。 例如，海月甲第，利用5個不同等級的門頭，配置不同的規(guī)制和文案設(shè)計，使得業(yè)主回家流線明晰，由外入里、由大漸小，增強回家的歸屬感和儀式感。
▲圖片來源：萬晟產(chǎn)品智庫 同時，設(shè)置了3個等級的道路，由高級至低級依次為主軸迎賓道--組團道路-入戶道路，由鬧至靜，每一個宅地都有一條獨特的私家動線。
▲圖片來源：萬晟產(chǎn)品智庫
泰禾院子系的三街五巷八坊營造法式，也營造了類似的層次感，一個坊作為一個組團，從大門口到私家宅院，經(jīng)歷主干道、次級干道，再到私家步道，完成完整的三進禮序。
2、標準化園林造景 而且，泰禾的園林設(shè)計，每一條街、每一個坊都作為一個獨立的單元，配合特定主題的設(shè)計，符號，裝飾，甚至連路面的鋪裝、樹種、紋飾都不相同，由此搭建起來一整套的文化系統(tǒng)。成為項目獨特的內(nèi)核，也成為了可以復(fù)制的標準化產(chǎn)品。
在“產(chǎn)品為王”的時代，這些獨特的造園理念和產(chǎn)品風(fēng)格，已經(jīng)成為各個開發(fā)商最具辨識度的品牌內(nèi)容。（以上部分內(nèi)容來自萬晟產(chǎn)品智庫，向原作者表示感謝。） |
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