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推薦閱讀：黃璞琳有關(guān)地方立法與備案審查的文章與資料（一） 地方立法能否規(guī)定、如何規(guī)定業(yè)主大會(huì)投票表決“從眾規(guī)則” 黃璞琳：地方立法能否就住宅區(qū)配套設(shè)施權(quán)屬作指引性規(guī)定 住宅區(qū)物業(yè)管理地方立法應(yīng)堅(jiān)持的理念 —————— 如何創(chuàng)設(shè)制度引導(dǎo)業(yè)主參與公共事務(wù)管理 黃璞琳 本文摘錄自《住宅區(qū)物業(yè)管理地方立法相關(guān)制度設(shè)計(jì)探析——以〈撫州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉為例》。 業(yè)主大會(huì)成立難、運(yùn)轉(zhuǎn)難，業(yè)主委員會(huì)履職能力低、公信力有限，業(yè)主參與住宅區(qū)公共事務(wù)的積極性低、熱情不高，一直是影響制約住宅區(qū)物業(yè)管理效率的重要因素。《撫州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》除了創(chuàng)設(shè)業(yè)主大會(huì)投票表決“從眾規(guī)則”以外，還緊扣現(xiàn)實(shí)問題從以下方面進(jìn)行制度創(chuàng)新，力圖破解實(shí)務(wù)難題： （一）建立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)制度。針對(duì)業(yè)主大會(huì)成立難，要求建設(shè)單位在申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，籌集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)，并存入物業(yè)管理主管部門設(shè)立的專門帳戶；建設(shè)單位經(jīng)責(zé)令限期交存仍逾期不交存的，處一萬元以上五萬元以下罰款；同時(shí)明確了首次業(yè)主大會(huì)籌備組申領(lǐng)和使用籌備經(jīng)費(fèi)的程序，并明確結(jié)余的籌備經(jīng)費(fèi)按照業(yè)主大會(huì)決定用于物業(yè)管理。需要強(qiáng)調(diào)的是，將建設(shè)單位籌集、交存首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的時(shí)間，表述為“申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬首次登記前”，只是因?yàn)榇藭r(shí)間點(diǎn)交存籌備經(jīng)費(fèi)更具可行性，并非將籌集交存首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)作為不動(dòng)產(chǎn)登記的前提條件，建設(shè)單位未按照規(guī)定籌集并交存此經(jīng)費(fèi)不會(huì)導(dǎo)致不予不動(dòng)產(chǎn)登記的法律后果。 （二）落實(shí)街道辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的組織指導(dǎo)職責(zé)。對(duì)未成立業(yè)主大會(huì)的住宅區(qū)，街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要指導(dǎo)、組織業(yè)主討論決定其公共管理事務(wù)；對(duì)未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，也未實(shí)行業(yè)主自行管理的住宅區(qū)，街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要指導(dǎo)、組織業(yè)主做好住宅區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共照明等工作，相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；對(duì)未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅區(qū)，街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府還要指導(dǎo)、組織、督促業(yè)主和物業(yè)使用人加強(qiáng)消防安全管理、履行消防安全責(zé)任。 （三）完善業(yè)主委員會(huì)成員資格監(jiān)管制度。針對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員消極履職甚至以權(quán)謀私等問題，完善以下制度：一是細(xì)化業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)具備的條件。業(yè)主委員會(huì)成員必須具備業(yè)主身份，且不得有違法搭建等損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為，不得有拖欠物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的行為，其本人、配偶以及直系親屬不得在本住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職或有其他利害關(guān)系。二是建立業(yè)主委員會(huì)成員資格自行終止制度。業(yè)主委員會(huì)成員喪失業(yè)主身份或者履職能力，以及提出書面辭職的，其成員資格自行終止，由業(yè)主委員會(huì)在住宅區(qū)顯著位置公示。三是建立業(yè)主委員會(huì)成員暫停履職制度。業(yè)主委員會(huì)成員無正當(dāng)理由三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，或者存在利用其成員資格索賄受賄、拖欠物業(yè)管理費(fèi)等不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員情形的，由業(yè)主委員會(huì)中止其成員資格并在顯著位置公示。業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定中止其成員資格的，由物業(yè)管理主管部門、街道辦或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府調(diào)查核實(shí)后責(zé)令其暫停履職。 （四）設(shè)立業(yè)主聯(lián)系方式及入住人口信息登記確認(rèn)制度。針對(duì)業(yè)主遭遇鄰居侵?jǐn)_卻難以及時(shí)溝通協(xié)調(diào)等問題，一是要求建設(shè)單位交付房屋時(shí)，查驗(yàn)業(yè)主身份，收存業(yè)主簽署的本人及緊急狀況聯(lián)系人的聯(lián)系方式確認(rèn)書。二是要求非業(yè)主的物業(yè)使用人入住時(shí)，向業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記本人姓名、性別、工作單位，并提交其簽署的本人及緊急狀況聯(lián)系人的聯(lián)系方式確認(rèn)書。三是規(guī)定，業(yè)主或物業(yè)使用人裝修物業(yè)，但未按規(guī)定提交聯(lián)系方式確認(rèn)書的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以禁止為其裝修的車輛、施工人員進(jìn)入住宅區(qū)。四是明令建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)不得泄露、擅自使用業(yè)主或者物業(yè)使用人的個(gè)人信息。 |
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