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央行“降息”了！9月20日，央行發布2019年9月20日貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為4.20%，5年期以上LPR為4.85%。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。相比前值，1年期LPR下降5基點，連續第二次下降；5年期以上LPR沒有變化。 這個政策公布是在意料之中的，因為之前就已經有所透露。8月16日，央行宣布改革LPR。不光給LPR改了名，還做出多項調整，最重要的變化是報價方式變化。 8月20日，改革后的新一期LPR發布，1年期LPR為4.25%，比原來的貸款基準利率（4.35%）低10個基點，比之前的LPR降了6個基點，5年期以上LPR為4.85%。當時，不少市場人士認為，央行“降息”了。 別說這么多，還是說點老百姓最關心最直白的話，那就是此次政策對市場對房地產會有怎樣的影響？購房者又是否能從中得到好處呢？ 說白了，對整個經濟影響是利好，尤其是未來實體經濟的融資成本將有所下行。大家可以觀察會發現，一年期LPR下調了，而5年期以上LPR沒變，短期利率下調，對于房貸時間較短的是利好，什么人放貸時間較短？肯定不是普通購房者。所以，對房企而言，也是利好，房企貸款成本有所降低。 但5年期以上LPR沒變，則說明監管層擔心市場風險，釋放不放松樓市調控的信號，意味著房貸整體寬松的愿望落空，市場不會造成房價大幅上漲的預期。 自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。就是說，買房貸款確定利率，要以上個月的LPR作為基準利率。 目前5年以上貸款基準利率為4.9%，據一家國有大行的相關人士透露，他們行首套房貸款利率最低95折，二套房貸款利率是基準的1.1倍。以首套房貸100萬元、20年還清計算，利率變為4.85%，每月還款6516.98元，比當前利率95折時每月多還100元左右，比基準利率4.9%不打折則少還一點，影響不大。 如果你在11月買房貸款，那可能就要看10月的LPR。對剛需購房者來說影響不太大，可能對于改善或二套以上購房者人群影響較大，這也體現出鼓勵剛需購房者，打擊炒房者的政策初衷。 此前，央行表示，這次改革完善LPR形成機制，利率市場化重點是要降低實體經濟的融資成本。對于房地產市場，要堅決貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩定。房貸利率由參考基準利率變為參考LPR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩定。 著名經濟學家馬光遠分析認為，不要擔心錢流進房地產，穩住經濟是第一位的。經濟穩住了，錢有一部分進房地產沒關系；經濟穩不住，即使一分錢不進房地產又如何？這種取舍真的一點都不難。 總的來看，整體的政策環境依然趨緊，對于優質企業客戶貸款利率有利好影響，對實體經濟也是利好。但也有人說，房貸目前仍屬于安全屬性優質的資產，房貸利率或將下行，有利于房地產銷售，但在房地產嚴格調控的大背景下，利好程度有限。 一松一緊也確保了房地產市場的穩定性，既不能大漲也不會大跌。這就是當下房地產市場的現狀。在房地產調控嚴厲收緊的情況下，肯定是不會輕易制造放松的信號的。但是面對復雜環境，在做好各種風險防范前提下，適度放松也不是不可能。 |
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