一次性交易，還是70年分紅，物業扎堆上市的秘密！

作者/ 小博君

出品/ 博志成地產觀

物業公司扎堆上市的跡象開始源于2019年，共有11家物業公司進軍資本市場，創物業公司年上市數量新高。

5月14日，紅杉資本中國基金和騰訊完成對世茂集團旗下全資子公司——世茂服務的戰略投資，投資總金額達2.44億美元；

5月15日，建業新生活在港交所成功上市，其基石投資者就是知名投資機構高瓴資本。

2020年，房企分拆物業上市迎爆發期，已有3家成功上市。截止目前，已經有23家物業公司在香港上市。

資料來源：港交所披露易、CRIC整理

另外，2020年房企排隊IPO在數量上并沒有減少的跡象，還有持續增加的趨勢，特別房企拆分物業上市這部分，自去年開始井噴式發展，預計今年物業企業IPO潮依然會延續。

各大中小房企紛紛通過赴港上市，為企業輸血，雖能解一時之急，卻也不是長久之計，因為單靠上市所能進行的融資其實是非常有限的。

上市后房企的運作將會變得更加透明和規范，如何贏得資本市場的認可，從而大幅拓寬融資渠道、進一步降低融資成本才是關鍵所在。

對于中小型房企而言，要做大、做強，上市也是其必由之路。

5月10日，榮盛房地產發展股份有限公司發布公告表示，公司審議通過關于擬分拆所屬的榮萬家生活服務股份有限公司（以下簡稱“榮萬家”）到香港聯交所主板上市的相關議案。

公開數據顯示，2020年1-3月，榮萬家實現營業收入4.05億元，利潤總額6765.06萬元，凈利潤5073.79萬元。榮盛發展(7.630, 0.14, 1.87%)在公告中表示，本次分拆榮萬家上市，有助于突出公司生活服務板塊的發展優勢，提高公司及榮萬家的持續運營能力，并能夠完善榮萬家的激勵和治理機制，使得其內在價值得以充分釋放。

值得注意的是，這只是近期房企分拆物業公司上市小高潮中的一個縮影。

在資本市場里，物業行業經歷了“被冷落-被關注-受重視-熱度持續上升”四個階段。過去，作為傳統服務業，物業行業集中度低、盈利水平低，不被資本市場看好。

彩生活（1778.HK）作為第一家內陸物業在香港上市的公司，在2014年香港上市之后，先后于2014年收購新加坡Steadlink公司，進駐海外；2015年2月，并購香港世紀物業管理有限公司，進駐香港；2015年6月，以總金額3.3億人民幣收購深圳市開元國際物業管理有限公司100%股權，獲得管理面積約2930萬平米。

2016-2018年間，彩生活的收并購進行如火如荼，而在2019年則較行業早早的進入到下半場。截止2019年底，彩生活的合約在管建筑面積達5.62億平方米，穩居行業第一。

自從內陸房企通過上市，快速實現擴張，并且旗下的物業公司同樣享受到了規模上的紅利。另外，錢緊、融資難的時代背景下，物業公司上市或成為一個理想的融資渠道。

自從彩生活上市成功后，物業越來越受到資本市場的青睞，原因就在于在物管的賽道上，能利用更輕的資產，撬動業績的快速增長。

（來源：樂居財經）

2019開年至今，23家已上市（不包括2020剛上市的3家物業公司）的物業公司，平均股價漲幅為35.57%，共有18家股價上升。永升生活服務的漲幅更是達到136.74%，也是唯一一家漲幅超過100%的上市物業公司。保利物業、中海物業、鑫苑服務、新城悅服務今年以來的股價漲幅均超過80%。

但是，有9家上市物企的股價出現了下跌，其中，剛上市不久的興業物聯跌幅最大，達31.16%，跌破1.99港元/股的上市發行價。另一家剛上市不久的物業公司燁星集團，5月15日收于1.3港元/股，跌幅達16.67%，也低于1.56港元/股的上市發行價。

彩生活跌11.86%，執行董事陳新禹在2019業績會上表示，其股價表現很大程度上來自資本市場對彩生活低價模式下盈利邏輯的質疑。目前，彩生活的物業收費單價為1.15元，在行業內中處于低位。

5月13日，萬科集團合伙人、萬科物業首席執行官朱保全發表《致全員信|新十年》，信中提及萬科物業已確立CS社區空間、BS商企空間、US城市空間“三駕馬車”的新規劃，物業調整為公司業務層內容之一。

在上市物業公司中，我們并沒有看到萬科物業。盡管屢屢有IPO的傳聞傳出，但郁亮始終堅定：“沒有千億市值，不會上市。”

“千億市值”并非遙不可及。在新冠疫情之后，物業企業的價值被資本市場再次發現，隨著股價的躥升，目前港股上市的碧桂園服務市值已經超過千億港元。考慮到萬科物業的營收規模要高于碧桂園服務，現在未必也不是萬科物業上市的時機。

萬科物業想要講一個穩扎穩打又受資本青睞的故事，現時的它未必已經符合郁亮的期望。

郁亮“千億市值”指令下，萬科物業的資本故事拭目以待。

2020年房企分拆物業上市的熱潮依然不減。通過分拆上市，既是為了擴大融資機會，也是為了做大品牌和提高市場占有率。物業分拆上市是大趨勢，很多企業都會積極通過此類做法登陸資本市場。

另外，上市只是其中一部分內容，更關鍵的還是要實現業務的增值機會，實際上現在物業公司上市后其實也還是沒有尋找到更科學合理的擴張機會，盈利點不足，這是最大的壓力。

物業公司或者房企分拆旗下物業服務赴港上市，其實本身主要關注港交所這個融資平臺，而今后利潤發展的也比較重要，這就要看物業公司本身的服務做得如何。

在未來，隨著人們需求質量的提高，物業服務公司的利潤很可能有長足的增長。可以說，物業的脫離，是地產企業轉型的重要一步。

從母體中剝離，物業公司取得的獨立地位，不再是地產公司的附庸。有了更穩定的組織和財務體系。這樣有利于物業公司自身建設發展。

物業分拆上市一方面可為母公司造血，在融資環境普遍縮緊的當下，緩解房企資金壓力；另一方面，是因為進入“白銀時代”的房企不斷尋求在原有業務上進行創新與突破發展空間巨大。

目前的物業管理行業仍然處于跑馬圈地階段，行業格局仍處變化之中，大型物業公司通過第三方拓展和收并購等方式擴大自己的管理規模。

隨著擁有規模房企背景的大型物業管理公司持續上市，這類企業的品牌效應以及資本優勢將更為明顯。未來，物業管理行業集中度還將會持續升高。

物管公司分拆上市，是后房地產時代的大趨勢。

物業開始獨立的自負盈虧，必然更注重自身的發展及造血功能，物業不是快速盈利的行業，僅靠資本一味地擴張，不是物業長久的發展之道。

優質的物業需要口碑的培養和對服務持續的深耕。服務范圍的擴大和服務水平的增加，得利最多的就是業主。物業公司的發展，就是我們接受到的物業服務升級的過程。

永升服務執行董事兼總裁周洪斌在近期的采訪中表示。周洪斌認為，物業管理行業未來會向兩種企業形式發展：“一種是大而全的綜合服務型企業，一種是小而美的專業化型企業，除了這兩種，可能不會有中間的狀態。”

隨著入場的房企增多，這片藍海中的競爭壓力也將與日俱增。中小企業缺乏品牌優勢，運營成本相對較高些。

2020的疫情對物管公司來說，是一種“大考”，物業股跨周期的表現獲得了不少投資者的信賴，今年或將成為又一個房企分拆物業公司上市的“大年”。在疫情中，物業公司表現極佳，因此今年物業股的爆發值得肯定。

參考資料：

《物業股2020年漲跌榜：永升服務漲136%，興業物聯跌31%》、《郁亮“千億市值”指令下，萬科物業的資本故事猜想》、《房企分拆物業上市迎爆發期，2020年已有3家成功上市》