姜律師說民法典——業主的建筑物區分所有權

如今，人們對業主這一稱呼已經習以為常。從法律角度，業主是指依法取得建筑物內的住宅、經營性用房的專有部分所有權的人，或者未依法登記取得所有權，但基于買賣、贈與等旨在轉移所有權的民事法律行為已經依法占有、使用該專有部分的人。按照《民法典》的規定，業主對建筑物享有建筑物區分所有權。

所有權是指所有人依法按照自己的意志，通過對其所有物進行占有、使用、收益和處分等方式，獨占性支配其所有物并排斥他人非法干涉的永久性權利。建筑物區分所有權則指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。就是說，建筑物區分所有權人不僅對專有部分享有專有權，而且基于專有權享有對共有部分的共有權以及對建筑物的管理、修繕、維護等共同事務而形成的成員權。具體包括：

1、業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

2、業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。屬于業主共有的部分為（1）建筑區劃內的道路， 但是屬于城鎮公共道路的除外。（2）建筑區劃內的綠地，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。（3）建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房。（4）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位。

3、業主有權設立自治管理組織，可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。業主有權通過表決方式共同決定下列事項：（1）制定和修改業主大會議事規則；（2）制定和修改管理規約；（3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（4）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（5）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（6）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；（7）改建、重建建筑物及其附屬設施；（8）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（9）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

4、建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

5、業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

6、建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

7、業主應分攤建筑物及其附屬設施的費用，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。

8、業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。

9、業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對于物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

10、業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任。