159：如何合法有效地成立業主大會、業主委員會

昨天，一個朋友非常高興地說起他們小區，有業主發起成立業主大會籌備組、召開了第一次籌備會議，會議上大家紛紛在討論關于物業費降價、更換物業公司、查賬、公共收益歸屬、年終分紅等事宜。

我隨口問問，這個籌備組、籌備會議有政府基層組織（街道物業辦、社區工作站、居委會等）組織和參加嗎？有籌備組成立及會議有政府蓋章的公告和正式通知嗎？這次組織人員是什么人？聽我這么說，朋友愣了，他說只看到小區單元門貼的一張紙、有幾個業主簽名，其他不清楚；關于組織的業主情況，只是看到物業的人在群里說，這幾個人都還欠著幾個月的物業服務費呢......我聽了，笑著對朋友說你就當看戲了，這樣搞不成事情的。

一、為什么上面情況召開不了業主大會、業委會

首先，召開業主大會、選舉業委會是有嚴格的法律要求和程序，業主大會、業主委員會成立后，需要向政府主管部門備案，才合法有效！

上述案例中：

1、業主大會籌備程序不合法。按《業主大會和業主委員會指導規則》規定：符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

2、籌備組成員不合法。按《業主大會和業主委員會指導規則》規定：

• （1）首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。
• （2）籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。
• （3）籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

3、欠繳物業服務費的業主通常不具有參加籌備組、競選業委會委員的權利。

因此，上述案例中的業主籌備組、籌備會議屬于違規行為，只能算是業主自發性聚集和討論，沒有任何法律效力，更嚴格來說、這次會議的組織者可能會在政府基層組織上掛號了，類似的活動會規避其參加。

二、為什么現階段業主大會召開難、業委會成立難？

關于這個話題，網上一搜有大批大批的文章進行分析和闡述，今天老周就不多廢話。為什么業主大會召開難、業委會成立難，其主要原因有幾方面：

• 業主參與度低，特別是有公心、熱心公益的業主太少；大部分業主都是事不關己、高高掛起，有錢的業主覺得小區環境不好、物業不好，就直接換房；
• 現階段70%左右積極主動搞業主大會、業委會的業主，基本上都是空閑時間多、自由職業者，且其中很多人都是出于私利（如：對物業公司不滿、看中小區物業管理資源、看中公共收益、或其他利益等），而非為了小區全體業主利益；
• 基于上面兩個原因，現階段的積極參與者不是政府基層組織（街道物業辦、社區工作站、居委會等）認可的人員，基層組織非常擔心該部分人員參與業主大會、業委會的目的及后續影響，社會穩定高于一切，所以政府參與度不高；
• 建設單位及物業公司的利益、及阻撓。

其實，最關鍵的還是在于“人”，即缺少富有公益心、有責任的業主，及其他業主的積極參與。

三、如何合法有效的召開業主大會、成立業主委員會

隨著《民法典》生效、國家對物業管理（特別是住宅物業管理）的重視，物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會履行“當家做主”、自己管理物業區域事務是大勢所趨。但如何快速、合格、有效的召開業主大會、成立業主委員會，老周建議如下：

1、召開業主大會、成立業主委員會要從最初階段就按法律規定、合法程序進行，即業主們準備成立業主大會，應選擇具有良好身份、有社會公信力的人士牽頭向政府基層組織（街道物業辦、社區工作站、居委會等，具體看當地制度文件的要求）提出申請，要讓政府基層組織相信業主成立業主大會是出于“讓社會更加和諧、讓小區更加美好”的目的，而不是因為物業公司不好、物業服務不好、要更換物業公司的目的；

2、按“黨建引領”的思路，盡可能的推薦黨員、“兩代表一委員”作為業主大會籌備組成員、業委會委員候選人；

3、盡可能的與政府基層組織保持經常性、良好溝通；

4、如有資源，盡可能的聘請第三方機構（物業咨詢機構、律師事務所等）為業主提供專業咨詢服務，讓業主大會成立、選舉過程更加透明、公正；

5、學習、了解和掌握業主大會成立、業委會選舉方面的法律法規和制度要求，特別是項目當地的政府規則制度、實施細則，嚴格按法定程序、法律要求實施。