《民法典》：當“抵押權”遇上“居住權”（附：居住權定義及適用）

居住權是為保障居住權人設定的，屬于利他權利。居住權人僅對其居住房屋享有的占有權及使用權，享有所有權人處分權和收益權之外的部分所有權，體現出它是一種用益物權的類型。居住權人須與房屋所有權人簽訂居住權合同，且經法定登記程序方可設立。居住權的設立有助于解決弱者（如未成年子女、離婚未獲得房產所有權一方、老人等）的住房問題，使得他們能夠住有所居，生活得到基本保障。

而抵押權是抵押權人為擔保將來債權的實現，預先在債務人或第三人財產之上設置的一種若債務人不履行債務，抵押權人有權起訴主張拍賣變賣以實現其債權的權利，其屬于擔保物權的范疇。設立抵押權須簽訂抵押合同，動產物權一般登記對抗，而不動產物權則為登記生效。抵押物權的實現，需通過法定的方式和程序，進行拍賣、變賣或折價的方式，使抵押權人對拍賣所得價款，獲得優先受償權。抵押權的設立最主要以及最終的功能即為保證抵押權人債權的實現。

居住權主要針對的是居住權人享有的占有使用所有權人部分房屋的占有使用權能。而抵押權是針對抵押物拍賣后，抵押權人對拍賣后的價款享有優先受償權。二者所涉及的所有權權能不相一致，故二者設立并不存在沖突。

（一）存在抵押權，再行設立居住權

居住權屬用益物權，抵押權為擔保物權。用益物權和擔保物權通常不排斥彼此存在。抵押合同可以約定抵押人在對房屋進行抵押登記后對房屋的部分為他人設立居住權。若居住權設立期限屆滿時間早于房屋抵押期限屆滿時間，則不會對抵押權人的抵押權實現產生不利影響。因此，若抵押權人在簽訂抵押合同時，允許抵押人在抵押期間設立居住權，需對抵押物設立居住權的期限予以把控。同時在抵押期間，需對抵押房屋權利登記狀態予以關注，防止抵押人不經抵押權人同意肆意設立居住權。

設立居住權對于抵押權的實現勢必帶來一定的不利影響，為維護抵押權人債權利益，應允許抵押權人亦可通過約定方式限制或禁止設立居住權。但為避免此種約定對將來的可能居住權人利益帶來損害，應在不動產登記規范中通過設定相應公示欄目，讓公眾可查詢了解到不動產是否已設立抵押權。

（二）存在居住權，再行設立抵押權

《民法典》第399條列舉的不得抵押的財產范圍內并不包括存在居住權的房產。存在居住權的不動產，可再行設立抵押權。但在該房屋上設立的居住權的剩余期限將會對抵押權人抵押權的實現產生重大影響。因此，債權人欲接受債務人以房屋作為抵押物時，為保障抵押房產無居住權的負擔，應當將居住權設立情況作為業務開展時盡職調查內容之一，通過前往不動產登記中心查詢等方式了解該房屋是否設立居住權，以及設立居住權的時限。

同時，站在房屋所有權人的角度，因設立居住權的房屋在抵押融資方面將受到一定限制，房屋所有權人應當在居住權設立期限上進行合理的安排，為后期抵押融資預留空間。房屋所有權人須在居住權人與資金融通方面做出平衡選擇。

（一）抵押權設立在先，居住權設立在后，實現抵押權是否應滌除居住權

若抵押權人未限制或禁止房產設立居住權，抵押人負有向抵押權人通知將對抵押房屋擬設立居住權的義務，具體包括居住權人的信息、居住權設立期限等。抵押權人如認為設立在后的居住權將可能損害抵押權的實現，應允許抵押權人要求抵押人提前清償債務或提供其他擔保措施。

（二）居住權設立在先，抵押權設立在后，實現抵押權是否應滌除居住權

與買賣不破租賃和抵押不破租賃原則類似，應規定“轉讓不破租賃（權）”及“抵押不破居住（權）”原則。設立在先的居住權，不應受到設立在后的抵押權的影響。設立在后的抵押權在設立之時，抵押權人應充分了解抵押房產是否存在設立居住權的情形。

鑒于居住權須經登記，具有物權公示效力，在后設立抵押權的抵押權人勢必已了解并接受抵押物存在設立居住權的狀態。因此若居住權先于抵押權設立，則實現抵押權時應附帶居住權一并轉讓，居住權不受抵押物轉讓本身帶來的影響。

為保護居住權人的居住利益不受損害，若拍賣受讓人存在已設立居住權房屋，其亦須繼續享有和履行原房屋所有人對居住權人的權利和義務，且不得約定加重居住權人的居住權合同負擔。

延伸閱讀

從《民法典》看居住權定義及適用

巫業輝律師  廣東聯建律師事務所 

2020年5月28日，全國人民代表大會正式通過了《中華人民共和國民法典》并于2021年1月1日開始實施。我國的居住權制度正式確立。居住權的設立不僅有利于指導審判實務工作，也有利于促進社會保障制度的發展。

一、居住權內涵

（一）居住權的含義及性質

居住權在《民法典》中沒有明確的定義，一般是指居住權人按照合同約定，對他人所有的住宅享有占有、使用的權利，用于滿足生活居住的需要。居住權的性質包括兩方面：

一方面，居住權是一種物權，主要體現在：

（1）居住權是一種用益物權，居住權人有權直接使用房屋。

（2）居住權具備物權的排他性，即任何人侵害時，居住權人均可以行使物權請求權，要求侵權人保持該權利的圓滿狀態，造成損害時，可以要求賠償。

另一方面，居住權具有救濟性。居住權制度最早出現在羅馬法中，其設立的本意是為了保障弱勢群體的基本生存權，具有救濟性。《民法典》居住權的設立也是為了保障一方當事人基本生存和生活居住需要而設定，同樣具有救濟的特征?！睹穹ǖ洹返谌倭艞l明確規定，居住權不得轉讓、繼承。

（二）居住權的主體

居住權的主體僅限自然人，不應包括法人?！睹穹ǖ洹返谌倭鶙l規定，居住權是用于滿足居住權人的生活居住需要，法人不存在生活居住需要這一需求。常見的居住權人一般分為兩類，一類是基于血緣關系與房屋所有人產生特定身份關系的自然人，如父母對負有贍養義務的子女的房屋享有居住權以及離婚后生活困難無居所的一方對另一方所有的房屋享有的居住權等。另一種是與房屋所有人無血緣關系的自然人，如保姆等。

（三）居住權的客體

居住權是在他人所有的房屋上設立的一種用益物權，因此，其客體一般為他人所有的房屋。但是，居住權作為一種用于滿足居住權人生活需要的權利，在實際生活中應對其客體進行擴大解釋，應當包括房屋及其附屬物、住宅配套使用的基本家具等。

（四）居住權的內容

居住權的內容，一般包括權利和義務。居住權人的權利根據《民法典》第三百六十六條規定，主要為占有和使用的權利。占有房屋及其附屬物、住宅配套使用的基本家具等，并排除他人的干涉，包括房屋所有權人對居住權人行使權利的干涉。當然，該占有和使用權也包括了對房屋進行改良和修繕的權利。但是，應當注意的是，居住權與租賃一樣，居住權人不得擅自對房屋進行重大結構改變。

居住權人的義務主要包括：合理使用和負擔必要費用。居住權人在使用房屋過程中應當盡到善良管理人的注意義務，按照房屋的用途正確使用。同時，負擔居住過程中產生的必要費用，該費用一般包括水電費、管理費等?！睹穹ǖ洹返谌倨呤畻l規定，居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權人負有及時向房屋所有權人返還房屋及其附屬物的義務。

二、居住權制度的作用

《民法典》第三百六十六條對居住權設立的目的進行了明確，即滿足居住權人生活居住的需要。因此，居住權的設立可以更為有效的保障社會弱勢群體的權益，特別是對喪失勞動能力的老年人和離婚時生活困難無法解決住房問題的婦女。居住權的設立可以讓老年人老有所依，能夠解決離婚婦女住房困難的問題。

三、居住權的適用

（一）在離婚糾紛案件中的適用

離婚、贍養等案件會較多地涉及到居住權的問題，在正式確立居住權之前，居住權的類似規定散見于最高人民法院的各個解釋中。比如，《最高人民法院關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第十四條規定，婚姻存續期間居住的房屋屬于一方所有，另一方以離婚后無房居住為由，要求暫住的，經查實可據情予以支持，但一般不超過兩年。無房一方租房居住經濟上確有困難的，享有房屋產權的一方可給予一次性經濟幫助。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第二十七條規定，離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。

多數確因感情破而離婚的案件中，爭議焦點在于雙方對財產分割存在爭議，特別是一方在離婚后無房屋居住生活無法得到保障。居住權的設立，保證了不享有房屋所有權一方的基本生活需要，甚至雙方可約定居住權的客體范圍、期限等內容。這樣，既可保護離婚中處于弱勢群體一方的利益，又可解決糾紛，對維護社會穩定發揮重要作用。

（二）在其他涉及房屋居住權中的適用

除了離婚糾紛案件外，在贍養等其他糾紛或現實生活中也會涉及居住權問題，比如，給長期照顧生活起居的保姆設立居住權，但是數量一般較少。

《民法典》居住權的設立是社會發展的需要，居住權設立或者涉及居住權糾紛案件中，當事人一方往往為弱勢群體或者經濟困難的，比如喪失勞動能力的老年人，需要撫養的未成年人。此時，應當充分認識居住權的救濟屬性，充分發揮其保護處于弱勢地位或者經濟困難的當事人基本的生存權利的作用。

結  語

《民法典》中居住權的設立體現了保護弱勢群體的立法本意，使諸如老年人、離婚婦女居有其屋。實現了老年人對房屋利用價值的最大化，即在變賣房屋的同時設立居住權，較好地解決了養老和居住的矛盾問題。同時，居住權的設立也會對房屋買賣產生重大影響，可能存在部分房屋買受人雖取得了房屋的所有權，但無法用于居住的問題。居住權制度設立后，如何正確適用將存在一個較長的探索過程。