【原】萬億物業賽道，瘋了！

斑馬消費 2021-04-21

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以前不太起眼的物業行業，在2020年成為一匹黑馬。

盡管疫情貫穿全年，物業企業卻較少受其影響，日前已披露年報的42家上市物業企業，業績一片大好。

42家物業企業整體股價在去年漲幅超20%，總市值越過萬億門檻，物業行業已成為炙手可熱的賽道。

去年是行業資本化高峰，年內就有18家物業企業成功上市。截至今年4月，已有14家物業企業遞表。

碧桂園服務執行董事兼總裁李長江對外表示，現在國內的物業行業相當于10年前房地產市場，行業整合剛剛開始。

業績普遍增長

居住在城市小區，不論房子發生什么變化，物業費支出是每位業主的必須。

所以，物業行業的穩定性、持續性以及剛需特征，在去年疫情中，成為數不多、較少受影響的行業之一。

正因如此，大多數物業企業日子過的相當舒坦，已披露2020年業績的42家上市物業企業業績普遍增長。

斑馬消費梳理發現，2020年，物業行業4家上市企業年營收規模超百億、3家市值超千億。碧桂園服務（06098.HK）以156.00億元營收居首，恒大物業、綠城服務和雅生活服務分別以105.09億元、101.06億元、100.26億元位列其后。

從營收增速來看，碧桂園服務、恒大物業、綠城服務的營收增速為61.75%、43.31%及17.75%，雅生活服務以95.54%的增速領跑頭部。

截至4月16日收盤，碧桂園服務、華潤萬象生活、恒大物業市值分別為2308億港元、1035億港元和1611億港元。

去年，營業收入規模在50億元以上有4家，分別是招商積余（86.35億元）、保利物業（80.37億元）、華潤萬象生活（67.79億元）和中海物業（55.07億元）。

初步統計，42家上市物業企業營業收入總規模達到約1321億元、凈利潤190.31億元，同比分別增長36.6%和67.5%。42家物業企業平均年收入31.45億元。其中，世茂服務以101.91%的營收增速領漲全行業。另外，營收增速超過50%的有12家。

從凈利潤來看，42家物業企業平均年凈利潤4.5億元，碧桂園服務、恒大物業以及雅生活服務分別以27.82億元、26.47億元和19.73億元位列前三。

盡管碧桂園服務凈利潤位列行業第一，但凈利率僅17.83%，明顯遜色于其他物業企業。其中，祈福生活服務（03686.HK）凈利率位居行業第一，為30.58%，凈利潤在行業內墊底的是華發物業服務（00982.HK），凈利率僅2.23%。

物業企業的優異表現，讓資本市場刮目相看，物業企業價值被重新認識。據媒體統計，2020年，上述42家上市物企業整體股價漲幅均值21.55%。

增長靠規模帶動

上述物業企業業績大爆發，靠的是規模增長帶動。

不太知名的和泓服務（06093.HK），就是一個典型代表。在去年，公司實現營業收入4.16億元、歸母凈利潤0.56億元，同比增長67.50%、308.59%，遠高于行業均值，這有賴于自身規模的增長。去年，和泓服務先后收購5家物業企業，新增在管面積合計800萬平方米。

雅生活服務（03319.HK）在2019年收購中民物業，新增在管面積1.59億平方米，在去年實現并表，收入貢獻可想而知。

其后，雅生活服務相繼收購南京紫竹物業51%股權、廣州粵華物業51%股權、青島華仁物業89.66%股權、蘭州城關物業51%股權以及哈爾濱景陽物業60%股權。2020年，公司物業管理收入實現64.82億元，同比增長129.1%。截至去年末，公司合約面積達到5.23億平方米，在管面積3.75億平方米。從在管面積來看，僅次于碧桂園服務。

在物業行業，更不乏億元級以上的收購，合景悠活（03913.HK）為雪松智聯80%股權開出對價13.16億元、融創服務收購開元物業84.92%股權對價15億元。還有時代鄰里收購成都合達聯行、弘陽服務收購匯得行物業、中奧到家收購浙江永成物業等，這些企業均通過增加在管面積，帶動自身規模和業績增長。

2021年以來，火藥味越來越濃，先有恒大物業（06666.HK）在1月耗資15億元收購亞達酒店物業全部股權挑起戰火，后有碧桂園服務在2月以48.46億元收購藍光嘉寶服務（02606.HK）64.62%股權。

4月15日，碧桂園服務公告稱已完成對藍光嘉寶服務52.83%股權的收購。如果加上藍光嘉寶服務及蘇寧銀河物業，今年在管面積保守估計近6億平方米、實現凈利潤45億元。

按照恒大物業年初立下“年增3.6億平方米、凈利潤增速不低于50%”的軍令狀，今年預計在管面積可能會超過6億平方米，凈利潤接近40億元。

恒大物業與碧桂園服務的差距在于，缺少三供一業和城市服務板塊。2020年，碧桂園服務這兩項服務分別實現收入27.3億元、8.84億元。

所謂三供一業，包括社區增值服務、非業主增值服務以及供熱服務等；城市服務包括環衛及清潔業務。這些業務，碧桂園服務主要靠收購獲得。

年報披露，2020年，碧桂園服務先后收購城市縱橫上海65%股權、收購滿國環境70%股權、收購福建東飛環境等，甚至還收購一家保險經紀公司。去年，公司新增合同管理面積1.36億平方米，新增在管面積1.01億平方米。

通過收購一時撐大規模，更重要的要靠后續經營。

國內首家物業上市企業彩生活就嘗到苦頭，其先后以20.13億元收購萬達旗下的萬象美物業全部股權、3.3億元收購開元國際全部股權。2020年彩生活（01778.HK）營收規模35.96億元，歸母凈利潤5.02億元，同比分別增長6.46%和-0.63%。2018年至2019年，營收增速分別為121.87%、6.40%，歸母凈利潤增速分別為51.26%、2.79%。

截至4月16日收盤，其最新市值僅49.76億港元。

百億只是開始

物業行業是典型勞動密集型行業，企業員工效率高低，直接決定了企業經營水平。

2020年，碧桂園服務是員工增加最多的上市物業企業，當年增加員工9.95萬人，年末員工人數達到15.36萬人。

截至去年底，碧桂園服務管理服務3277項物業，在管面積3.77億平方米，物業管理服務收入86.07億元，平均每平方米實現收入 22.83元。同期，恒大物業、雅生活服務以及綠城服務平均每平米收入分別為21.07元、17.29元和25.61元。

從人效來看，碧桂園服務人均年收入29.11萬元、年人均管理面積2454.67平方米。恒大物業、雅生活服務以及綠城服務，人均年收入、年人均管理面積分別為24.88萬元、7101.60平方米；17.95萬元、6709.85平方米；31.37萬元、7865.63平方米。

碧桂園服務去年新增近10萬員工，大幅拉低了員工年度薪酬水平。據年報，公司總員工成本支出51.32億元，平均每名員工年薪酬僅約為3.34萬元。

相比之下，恒大物業、雅生活服務以及綠城服務的員工收入狀況好的太多，其年人均薪酬分別約為9.14萬元、7.27萬元和10.53萬元。

經過去年疫情需求增長刺激，碧桂園服務、恒大物業、雅生活服務以及綠城服務逐漸成為國內物業企業第一梯隊。

它們大部分收入仍依賴于物業管理服務，碧桂園服務55.2%收入來自物業管理服務，恒大物業、雅生活服務以及綠城服務來自物業管理服務收入占比分別為60.15%、64.65%、63.62%。

物業企業在地產母公司支撐下，在獲得新項目上占據優勢。碧桂園服務此前幾年實現高速增長，去年增速出現放緩趨勢，其營業收入增速從2019年的106.30%降至61.75%，歸母凈利潤增速同比下滑20.19個百分點，為61.78%。

行業并購加速

2020年，碧桂園服務耗資45億元并購6家企業，今年2月宣布超48億元收購藍光嘉寶服務64.62%股權。國內房地產業務進入薄利時代，物業行業開始大魚吃大魚了。

碧桂園服務從未如此高調，在市值首次突破2000億港元、喊出5年營收千億目標之后，這家脫胎于碧桂園的物管企業旋即被放到鎂光燈下。

在執行董事兼總裁李長江看來，現在是物業行業的最好時代。

按照他的理解，國內物業行業的整合才開始，如今形同2009年或2010年中國房地產行業群雄逐鹿的時期。

斑馬消費梳理各大物業企業年報發現，去年，頭部企業進行大量且快速的收并購動作之后，對規模的訴求依然強烈，收并購被視作迅速擴張的捷徑。

如果說2020年是國內物業企業的大考，那么今后幾年，則是物業企業相互追逐、尋求規模競速的黃金時代。

除了大中型物業企業收并購步伐加速，已出現類似于碧桂園服務收購藍光嘉寶服務、龍湖集團收購億達服務等上市公司之間的相互整合......物業行業整合正在加劇，在管理規模上爭搶優質標的，是各大物業企業發展的核心。

在資金方面，大多數物業企業并沒有太多顧慮，自身資金量充沛，基本沒有短債，且從資本市場更能輕易融資。從2019年、2020年新上市物業企業募資使用途徑來看，計劃用于收并購的資金比重均在50%以上。

同時，各大物業企業在業務上繼續開拓，2020年，碧桂園服務收并購的企業類型涉及電梯廣告、環衛事業、保險、社區團購等行業，滲透到業主生活的方方面面。

隨著賽道上爭奪者越來越多，房企拆分物業上市再度提速，截至目前已有14家企業遞表。

不過，現在并不是什么物業企業都可以登陸港股的。聯交所開始重視上市企業質量，已對盈利能力作出兩檔要求，一些規模小、難賺錢的物業企業上市的機會越來越小。

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