城市戰爭孫不熟的城市研究，陪你發現全球機遇之城2小時前  網上有一個撩妹段子很火：“看，這是哥為你打下的江山！”現在，我們普通人終于有機會，能理直氣壯說出這樣牛逼哄哄的話了。 因為今天（6月21日），投資界發生了一件大事！個人投資者也能成為大型基礎設施項目的投資方，從中分紅得利。大城市的海陸空基礎設施，咱也能做包租公、包租婆，牛氣一回了！ 那么問題來了，這牛逼的金融產品是什么？普通個人在哪買？需要注意什么？對行業有啥影響？ 專業冗長的金融術語我都替大家消化過了，今天就用最通俗的話來解答下。 01 未來10年，請記住公募REITs這個詞 一切還要從九支公募基金說起。 今天（6月21日），資本市場上新，9只公募REITs集體上漲，最高漲幅達20%。  在5月底的發行階段，它們就備受關注，9只產品共吸引超過144萬投資者認購，認購價格在2.3元—13.38元每份之間，募集凈認購金額超過310億元，還有很多人沒認購到。 對此，央視都給足了排面。上新前后，央視多次報道，邀請專家解讀科普它。    這批驚動資本市場的公募基金，可不是以往單純投向股市、債市的普通公募基金。 它名為公募REITs（所謂REITs，是不動產投資信托基金Real Estate Investment Trust的英文縮寫），起源于20世紀60年代的美國，已遍布40多個國家。 北京大學光華管理學院副院長張崢接受媒體采訪說，從融資者角度，REITs通俗地講就是不動產資產的IPO，我們通常所說的IPO是企業的股權上市，而REITs是資產上市。 高速公路、港口、地鐵、產業園區等大型基建等都可以被公募REITs安排上市。 比如首批公募REITs的底層資產就是基礎設施項目。 高速公路項目2個：廣州交投廣河高速、浙江交投杭徽高速； 工業園區項目3個：蘇州工業園、上海張江光大園、深圳產業園； 倉儲物流項目2個：鹽田港、普洛斯； 綠色項目2個：首鋼垃圾發電、首創污水處理。 那么他們怎么為投資者賺錢的呢？ 這些底層資產都有長期穩定的現金流收益，公募REITs通過一個復雜的結構——“公募基金+資產證券化ABS+項目公司”，持有項目公司的全部所有權，包攬了底層資產產生的全部現金流收益，如，普洛斯倉儲物流項目的租金，廣州交投廣河高速的路段通行費等。 在上市之后，投資者可以在二級市場交易買賣、退出套現，就像股票一樣。所以，現在我們個人也能做國家基建的包租公、包租婆了！ 仔細來看，公募REITs的收益分為兩部分，一部分是經營底層資產帶來的穩定現金分派。我國要求基礎設施公募REITs未來3年凈現金流分派率在4%以上，目前首批9只公募REITs預計的凈現金流分派率在4%-12%不等。 另一部分是二級市場價格波動帶來的資本利得，這就和公司股票一樣，會受到盈利能力和資產估值的影響了。 長江證券預計，首批公募REITs的“股息率+增值率”可以給到雙位數左右的回報率。 收益自然也伴隨著風險。公募REITs的風險則是底層資產經營的不確定性、流動性風險等。 華泰證券認為，公募REITs是一種介于股債之間，風險、收益適中的金融產品，可在資產荒背景下為投資者提供抗通脹、長期、穩定的投資工具。  圖源新華財經 下面是基礎設施公募REITs的詳細架構，供專業人士參考：  圖源深交所《平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施證券投資基金招募說明書》 02 像買基金一樣買公募REITs 可能有人會問了，什么樣的人有資格購買呢？熟知風險的普通投資者都可以！沒有資產和經驗要求。 但上交所很謹慎地提醒，公募reits雖然對普通投資者沒有資產狀況、投資經驗的要求，但首次參與者應經過基金銷售機構的適當性評估和匹配等，并簽署風險揭示書，確認已了解產品特征和主要風險。 所以，正如老話所說“理財有風險，投資需謹慎”，大家要綜合產品收益、風險和自身的理財偏好，量力而行，不要盲目跟風。 目前，參與公募REITs認購的共有三種投資者：戰略投資者、網下投資者、公眾投資者。其中，投資者以戰投為主，保險機構、商業銀行、券商資管等機構踴躍認購首批公募REITs，都是求長期穩定收益的機構。 那么，這個產品應該怎么買呢？ 前面提到，公募REITs屬于公募基金的一種，所以投資者可以像平時購買公募基金、股票一樣，輕松交易公募REITs產品。 平安證券北京分公司總經理陳彥說：“首批公募REITs客戶可以通過證券公司進行場內認購，也可以通過基金公司直銷渠道、銀行等其他代銷機構渠道進行場外認購?！爆F在上市交易了，在二級市場也可以買到了，東方財富網、雪球等軟件上已經可以看到這九支公募REITs了。 交易賬戶、申報時間數量也和買股、買封閉式基金差不多。據上交所投教文章，參與場內交易時，投資者應使用人民幣普通股票賬戶、封閉式基金賬戶，可通過競價交易等方式交易，申報時間、申報數量和股票一樣，申報價格最小變動單位為0.001元人民幣。在公布產品相關信息上，也和股票一樣，交易系統、交易所網站會及時公布。 對公募REITs蠢蠢欲動的朋友要特別注意，公募REITs上市首日價格漲跌幅限制比例為±30%，非上市首日漲跌幅限制比例為±10%。此外，首批公募REITs都是長封閉型基金，封閉期20-99年不等，期間可通過二級市場交易退出。 03 以后或可當商場、寫字樓的股東 平地一聲驚雷起，江湖從此大不同。 以九支公募REITs打頭，我國從此加入了全球REITs俱樂部，我們將開啟多么龐大的資金池還不可估量。 在境外成熟市場，REITs是與股票、債券并列的大類成熟金融產品，具有中等收益、中等風險和分紅穩定的特征，備受保險資金、養老金偏愛。 據美國國家REITs協會統計，截至2020年底，美國REITs發行規模達到1.25萬億美元，共有223支產品，占全球的6成以上。 想象一下，以后過高速收費站點時，我們就可以狠狠過一把包租公、包租婆的癮，自豪地和旁邊人說，這是咱投資的高速公路，今天交的過路費會有一部分分紅返回給咱！ 當然，公募REITs的想象力，還不止于此。以后，我們普通人也許還能做太古匯、萬象城、K11的包租公、包租婆！ REITs的先行者美國，它們的底層資產已經涵蓋寫字樓、商鋪商場、住宅、酒店、倉儲、養老、醫療健康、工業、農林、數據中心、基礎設施等多種行業，并以地產行業為主。（據德邦證券研報，截至2021年4月底統計） 雖然現在我們國家力推基礎設施公募REITs，地產項目REITs尚不在試點范圍內，但相信隨著REITs的中國化之路越走越穩，這些都是有可能的！ 到時候，帶著家人在自家投資的商場里shopping，這不就是電視劇里巨富人家才有的生活么！ 這就是公募REITs，一個“平平無奇”又“錢”途無量的金融產品。 |
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