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業主委員會作為業主大會的執行機構，根據業主大會的授權負責處理業主大會的日常事務，但從現行法律法規看，對業主委員會的監督機制不完善，缺乏操作性，業主委員會不能對其行為承擔最終責任。所以，業委會的監督機制將會是小區自治管理的核心問題。 一．業主委員會在活動過程中存在的主要問題： (1) 業主委員會對物業管理政策、法規不熟悉，活動不規范引發物業糾紛不斷，在實際中主業主委員會工作不公開濫用權利，業主難以對其進行有效監督; (2) 部分業主委員會整體素質不高，缺乏物業管理專業知識，活動不規范，甚至不知道業主委員會的職責，嚴重影響了業主委員會作用的發揮; (3) 很多小區業主對參加業主大會的積極性不高，業主共同事項表決艱難，一些小區的業主委員會不履行職責，形同虛設; (4) 業主委員會賬目不公開，小區公共性收入少則幾千，多則幾萬，幾十萬，甚至幾百萬，這部分公共收入大都由業主委員會代為保管，但部分業主委員會在管理、使用這筆資金時，并未召開業主大會，而作為業主委員會的經費在使用，賬目不按規定進行公示，甚至私自挪用; (5)部分業主委員會委員心存私心，利用手中的權利向物業公司索要錢物、要求減免物業管理費等，損害了大多數業主的利益，使業委會內部、業委會與業主、業委會與物業公司之間的矛盾不斷激化。 業主委員會產生上述問題的主要原因： 1. 業主委員會缺乏有效的激勵機制，造成業主委員會責任心不強，誘發業主委員會成員以權謀私，業主委員會需要花費較多的時間和精力為小區業主服務，卻不能獲得合理的報酬與相應的有效激勵，全憑公益心為業主服務，干好無嘉獎，干不好無處罰。 2. 業主（業主大會）與業主委員會形成的委托代理機制不完善，導致業主委員會越權代理，損害業主利益。業主委員會與全體業主之間存在著一種民事代理關系。業主委員會由業主大會選舉產生，其本身不具有法人資格，不能獨立承擔民事責任。在代理過程中，造成業主權益受侵害，業主根本無法要求業主委員會進行賠償，承擔相關的法律責任。同時，由于業主委員會成員都是由業主兼職的，在出現代理糾紛時，業主委員會委員大多以非專業、精力有限等借口一推了之，不用承擔任何責任。在這種情況下業主委員會作為民事代理人的權利與義務是完全不對稱的，在相關利益驅使下，其越權（違規）代理行為時有發生。 綜上，理順業主、業主大會、業主代表、業主委員會與物業管理公司的關系，提高社區居民的自制管理，必須充分認識業主委員會的重要性，構建職責明確、監督完善、運作規范的自治組織。 1、在實際操作中，可以考慮在物業管理包括業主委員會的制度中引入第三方。 一是在物業管理服務中引入第三方專業的物業服務質量評估機制，對物業管理企業實施全程監督。通過專業的調查和分析，得出科學客觀的結論，能讓廣大業主清楚及時了解物業服務企業提供的服務質量的綜合水平和存在的問題，業主大會由此可決定是否有必要重新選擇服務物業企業。這樣將促使提供物業服務的企業，不斷努力改進和提高物業服務質量。 二是在業主委員會運作監督制度設計中引入第三方，強化對業主委員會工作的監督作用。作為獨立于委托方（業主和業主大會）和業委會的第三方，依照物業管理法律法規及業委會的職責權限，幫助業主對業委會活動的全過程進行監督管理，對業主委員會及其組成人員的管理行為進行監控、督導與評價，克服管理工作中的隨意性與盲目性。實施監督的第三方可以協調各方關系促成業委會如期依法成立、換屆、改選，對業委會提供法律業務咨詢，對業委會實施財務監控與審計，定期對業委會工作展開監督與評價等。 2、借鑒現代公司制度，實現有償服務，建立業主委員會責任追索機制。 借鑒現代公司制度中董事對公司責任的理論，物業管理區域內的業主、業主大會和業主委員會的關系類似股份制中股東、股東大會和董事會的關系。 業主委員會及業主代表的各項工作必須向業主大會負責，接受業主、業主大會以及其他監督部門的有效監督，形成有效的責任追索機制。 借鑒現代公司制度，建立責任追索機制的同時，必須建立有償服務機制，業主委員及代表應當和董事一樣取得工作報酬，這是業主委員會對業主（業主大會）承擔民事責任的前提。對于薪酬的金額和來源，可以通過業主大會來決定。 3、加強業主委員會的培訓、指導和監督，強化民主監管. 業主委員會是一個松散的組織，多數成員通常都有自己的工作，加之受專業知識的限制，不能高效的履行職責，有些業主委員會或委員從自身私利出發，損害業主利益，從而引發矛盾糾紛。房地產主管部門和轄區街辦、社區應對業主委員會的活動進行指導監督；定期組織業主委員會委員參加物業管理知識培訓，提高管理技能和履職能力，避免業委會不作為、亂作為引發的糾紛；對業委會活動中出現的違規行為及時制止并限期整改。 4、增設業主大會的特別議事決議程序 業主大會決議的內容有兩大類，一類是常規性問題，另一類是特別重要的事項，對于不同性質問題可采用不同形式的處理程序。 常規性問題可以通過授權的方法委托業主委員會進行處理，而對于特別重要事項，業主委員會做出的決策必須及時向全體業主通報，并經過業主大會的決議程序表決才能執行。對此，業主委員會如果能進行事先溝通表決，業主與業主委員會的糾紛就會得到有效遏制。 5. 鼓勵小區業主自發參與小區管理，監督業委會、業主代表大會的各項工作。 根據小區的業主公約以及相關的小區物業管理條例，物權法等法律法規，組建獨立于業委會和業主代表大會的監督小組，定期對小區的實物進行監督，詢問，業委會需要對監督小組提出的問題進行回應。 建立有效的、可操作的業主委員會監督機制，規范業主委員會活動，減少物業糾紛，對于創建有序、和諧的小區具有重要作用。 |
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