談談信息挖掘

本文來自微信公眾號：caoz的夢囈（ID：caozsay），作者：caozsay，題圖來自：《超體》

眾所周知，TK教主是搜索引證的達人，在技術高手的成長路線里，善于使用搜索引擎一定是最基本的能力訴求。

舊文也多次提過，有價值的信息往往碎片化，往往如面包屑隱藏在不同角落里，如何搜索，整理，判斷，歸納，就顯得尤為重要。

而信息越完整，關鍵決策的支持也就越完整，決策的準確性也就越高。

那么到底，怎樣才算是信息挖掘？

前幾天，我直播的時候，拿自己的習慣做了一個案例，但不知道什么原因，被系統以異常為由終止了直播。

友情提醒，本文所有內容僅為信息挖掘案例展示，不作為任何投資決策建議。

案例：

最近好奇大阪的房產投資，所以做了一些功課，跟大家分享一下我的信息采集和整理的思路。

第一，為什么考察大阪。

1. 相對于東京而言，大阪的房價只有1/3到1/2，但作為關西最大城市，以及熱門旅游目標，其出租回報和東京的差距并沒有房價那么懸殊。整體出租回報率，從表面來看，非常可觀。該部分后續再展開。

2. 新加坡的銀行可以為客戶購買大阪房產提供貸款，并且有一定利率優勢。

3. 日本法律相對規范，代理機構相對可信任，政局相對穩定，相對于東南亞地區的一些新興小國，長期風險相對可控。

4. 疫情期間，有一定的低估價值，疫情結束后，存在報復性旅游的可能性。除了中國游客外，無論是東南亞游客，還是歐美游客，都有非常多人熱衷于大阪旅游。

這里，1和2屬于基本信息的采集，其中存在一定的道聽途說，需要進一步的核對和驗證。而3和4屬于基本認知和常識。當然，有人如果不承認這是常識，沒關系，此部分僅作案例完整性陳述使用，不爭論。

第二，如何搜索房源。

搜索海外資源，默認谷歌。

如果用中文搜索，多半會發現一個中文日本房產平臺，那么用英文搜索，也會找到一些當地的房產網站，但這些是否是最完整的呢？

換一種搜索方式，搜索“日本最大的房產網站”，找到一些討論是suumo。不過是全日文的，也就是正常情況下我們是搜索不到的，那么全日文網站能不能使用，當然能，因為有“谷歌翻譯”，在Chrome瀏覽器右鍵即可全站翻譯。基本內容理解起來是沒有問題的。

對比房源，確實比中文平臺內容充實。

不同平臺的房源有些是重復的，但有些也是各自平臺獨有的。

第三，關于信息深挖。

找到了房源信息，價格，地段，面積，是不是就可以做出足夠的對比了，這僅僅是開始。

這里補充一句，關于房產持有的稅費，很容易搜索到，屬于基本信息，不贅述。

3.1 搜索不同城區的房價對比和區域特征對比。

紅燈區房價相對很低，治安也相對較差，流浪漢多。北區是新發展區，金融中心和信息產業。

大阪大學所在是北部。東區外國人較多。

中央區，浪速區，天王寺區屬于傳統旅游和商業區域，游客較為集中,等等。

以上，搜索“大阪城區房價對比”，能找到不少。

3.2 不同區域人群構成和政治傾向構成。

非常有意思，我還查了“大阪特區公投”的傾向性分布圖，這個有一定代表性，可以了解不同區域主要居民，是偏向革新，還是偏向保守，那么這也會多少影響到該區域未來的發展活力。

3.3 不同區域的房租對比。

房價對比和房租對比，可以更好的理解租售回報的比例。

這些是基本信息，也是很多人可以想到的，但這些足夠了么？

并不夠，其實房源信息里提及的很多關鍵詞，要有好奇心，那么基于這些關鍵詞，繼續深挖，就會看到更多有價值的信息。

比如某些房源價格明顯低于同地區行情價，那么通常都是有原因的。

3.4 所謂土地類型和最高容積率。

發現有第一類居住區，第二類居住區，商業區，工業區等等。

那么第一類是低密度優質住宅區，第二類就普通一些，是不是第一類住宅區更好呢，未必。因為這種地塊商業配套往往不夠好。如果不是自住，而是出租給游客和普通人，可能不如第二類居住區方便。

商業區可以有更高的容積率，可以開店鋪，通常價值更高，但是仔細閱讀條款其實是有風險的，居住區的采光權是有一定保障的，但是商業區就不是了，所以如果不仔細調查周邊，有可能是被高樓包圍，暗無天日的地塊。

3.5 所謂建筑許可。

防火區域，半防火區域，這個和普通區域區別在哪里。

日本一戶建大部分是木造結構，成本較低，但是防火區域就不允許木造結構，只能做鋼混結構，那么建造和改建成本都會比木造高很多。

再建筑許可。有些老房子是禁止再建的，因為不符合新的建造法，可能這種地塊后續維護就比較煩，雖然也允許翻新，保留主體結構即可，但畢竟不能為所欲為的改造房產，特別是這種都是很老的結構，所以這種往往價格顯著低于市場價。

3.6 谷歌衛星和谷歌街景。

看到房源信息和所在區域，要查看地圖周邊，那么谷歌街景和谷歌衛星其實是價值是非常巨大的。你只看地圖，可能大概知道這個房產的位置和區域，但是街景可以看到周邊的真實情況，比如前面提到的，采光，以及是否可能存在較多噪音污染。

還有很重要的一點，我也看到一些顯著低于市價的市中心區域房源，那么用衛星地圖和街景才注意到，背后是一些神社，而里面則是密密麻麻的墓地。換句話說，這個房子是無遮墳景房，這種你從公開的信息圖片是看不到的，如果無法去現場考察，或者現場無法深度調查（比如只允許在前面參觀，以租客的名義不允許進入內部查看視野），那么谷歌衛星非常有用的。

3.7 民宿許可。

大阪允許全年民宿營業，但這里有一個問題，所謂允許，其實是需要鄰里同意才可以，而大部分公寓是禁止民宿進入的。

所謂許可，只代表該區域許可，不一定代表該房源許可。

3.8 城市發展規劃和重點校區分布。

政府官方網站和官方報告其實是最直接的資源，當然，還是需要谷歌翻譯。

以上這些，都是通過房源信息內容展示中不同的關鍵詞，那么基于這些關鍵詞不斷組合搜索挖掘出來的。

當然，在搜索之后，可以再聯系會中文的中介，對不明確的信息進行進一步的咨詢，這時候，問出來的問題就會顯得相對專業，別人也會認為你確實有足夠的準備，當然也會認真對待你的問題。

3.9 其他。

比如說，日常維護和管理的成本，代管費用，比如說，出租市場的行情，當你覺得出租回報率很好的時候，別忽視潛在的空租率。

這些可以通過進一步溝通深度了解，而且可以多咨詢不同的中介，互相印證。

今天啰嗦這些，回到最初話題，是不是說鼓勵大家投資房產，絕對不是。

我舊文《關于海外置業，我潑點冷水》有提到。

今天的主題是，如何進行信息挖掘。

第一，好奇心很重要，你對某個領域有好奇，是驅動你深挖的動力源泉。

第二，學會尋找最有價值的信息源。信息源很重要，很多時候，有價值的信息存在于垂直領域的搜索平臺里，你要先找到這個平臺。

第三，對關鍵詞敏感，瀏覽領域內文章，領域內信息的時候，看到有些關鍵詞不是很理解，不是很明確，要去搜索確認。

這點極為關鍵，往往可以通過一個信息點，查閱的過程中不斷發現新的關鍵詞，不斷擴展信息點，最后會成為很龐雜的知識樹。

我舊文經常會留有一些面包屑，也就是某些關鍵詞特征，有極少數的人可以通過自行搜索，拼湊出更多的豐富內容。也有人會說，我搜過了，找不到，其實很多是需要一些關鍵詞組合，有些是內容提到的，有些可能需要腦補一下。比如你搜索什么領域的，那么特征關鍵詞+領域標記詞，可以很好地限定搜索范圍，這本來應該是很常識的東西，但確實很多人并不擅長。

第四，多渠道信息比對，確定信息真偽，來源和完整性。有時候，某些渠道的信息不完整，可以通過識圖搜索，或者其他關鍵詞組合方式尋找其他渠道的同一信息，相互對照補充。

第五，建立信息之間彼此關聯的邏輯。

比如前文所述，不同授權區域，不同建筑許可，不同周邊環境對房價的影響因素等等。要建立一個關聯影響的框架邏輯。

第六，必要的時候，尋求專業人士的見解。

前提是，做足功課。

你做足功課，別人也會重視你的咨詢，比如前文所述，一個中介面對一個做足功課的咨詢者，一定會認為對方有足夠的交易意愿，當然會更積極的回復和交流。而且當發現對方有足夠的信息儲備，自然也不敢過于夸大其詞。

互聯網信息往往是碎片化的，那么你首先要明確，自己所期望的目標是什么，并建立最基本的目標邏輯框架。

比如房產投資，追求租金回報和追求升值，其底層邏輯是完全不同的，其所需要關注的信息重點也是完全不同的。

基本目標邏輯確認后，再根據所收集的信息，將各種影響及關聯因素盡可能羅列，并且對每個影響因素的影響范圍盡可能標注，并通過進一步的信息采集去修訂。

當我們試圖做出一些關鍵決策的時候，這些信息越完整，因素關系越清晰，對決策的效率越有意義。

《數據控新加坡買車記》，這也是一個范例，決策前的數據準備和信息挖掘。當時我勸身邊朋友說，根據歷史數據，COE會大漲，但是都沒聽我的，后來疫情特殊原因還下跌了一段時間，但很快就飆升了，從當時的推算邏輯來說，我的預判是沒有問題的，疫情是個黑天鵝事件，僅僅是短時間影響。

做出重大決策、關鍵決策的時候，信息挖掘和采集都是非常重要的。然而現實中，很多人會一時頭腦發熱做出關鍵決策。此外，盲從所謂權威意見也是很危險的，甚至很多權威就是靠收割來實現其權威價值的。

最后，補充一句，以上案例所提到的信息采集，并不足以建立真正有效的決策支持。信息不對稱所帶來的風險依然存在。此外，世界多變，諸多黑天鵝因素會嚴重干擾決策效果。

本文來自微信公眾號：caoz的夢囈（ID：caozsay），作者：caozsay