 買房跟著規劃走，不一定能兌現。 但是，如果不跟著規劃走，一定會被城市發展的主旋律拋棄。 規劃就是政府的抓手，是資源配置的索引，是重大產業布局與豪宅分布的依據。 近日（5月13日），廣州市規劃和自然資源局發布了《廣州市珠江沿岸高質量發展規劃（草案）》征求意見稿（下稱《規劃》）。 信息量很大，大家一定要看，廣州今后哪個地段有前途，都能在這個《規劃》中找到答案。 01 這100公里珠江岸線 將是廣州的魂 廣州，因江而生，也因江而興，珠江是這座城市亙古不變的靈魂。 無論東進還是南拓，無論是擴張還是收縮，珠江水岸永遠是主角。 根據《規劃》，廣州將把打造100公里的珠江黃金水岸，將其建成世界一流的濱水活力區和高質量發展典范。 這100公里黃金岸線，涉及越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城九個行政區，總體上又分為中心城區段75公里、南沙段15公里、增城段10公里。 其中，中心城區75公里段，包括西航道17公里、后航道28公里、前航道30公里：  這75公里珠江岸線，涉及越秀、海珠、 荔灣、天河、白云、黃埔、 番禺七個行政區，既涵蓋了珠江新城、琶洲、金融城三位帶頭大哥，也包含了白鵝潭、大學城、黃埔濱江等城市新勢力。 中心城區買房，認準這75公里黃金水岸，可以享受最美的生態環境，最先進的產業布局，最具成長性的資產升值。 簡單粗暴地說，廣州財政就是再窮，也會保證這75公里黃金水岸的體面。住在這里，可以最大化地沾政府的光。 珠江水系南沙段15公里段如下：  這15公里段其實就是明珠灣的兩個島尖（靈山島、橫瀝島），以及南沙灣片區，這三個片區匯聚了南沙最精華的山水資源、最精銳的產業布局！ 南沙買房的第一選擇，肯定就是這15公里黃金水岸，它代表著南沙最先進的生產力、最先進的生活方式。 當然，南沙買房還有一個片區，雖然不沿江也不靠海，但我還是比較看好的，那就是慶盛科技城。 這個區域有兩個獨特資源，一是有慶盛高鐵站，到深圳、香港很方便；二是有香港科技大學廣州校區，對科技公司的吸引力比較大，產業布局有前途。 總的來說，南沙買房，大家記住一句話，自住買蕉門河，這里是南沙的政治、商業、文化、教育、醫療中心，蕉門河公園也很棒。 投資買明珠灣和慶盛，前者是CBD的形態，后者是科技城的形態，是南沙先進生產力的重要聚點。 改善買南沙灣，這里的山海資源是最美的，建筑密度、人口密度也相對較低，住在這里有度假的感覺。 珠江水系增城段10公里段如下：  這10公里段主要位于增城區府所在的荔城板塊，這里是增城區的政治、經濟、文化、教育、醫療中心，是增城最宜居的地段。 02 廣州買房 這16個地段最有前途 細看這100公里黃金水岸，《規劃》給他們的定位主要分為四類，第一類是公布經濟區，第二類是科技創新區，第三類是文化創意區，第四類是綠色低碳區。  看上面這張圖，其中紅色邊框內是總部經濟功能區，主要承載金融、貿易等高端服務業，共劃分出7個總部經濟段： 天河中央商務區、廣州國際金融城、琶洲人工智能與數字經濟試驗區、黃埔港商務區西區（魚珠）、黃埔港商務核心區、瀝滘科創新城、白鵝潭商務核心區。 橙色色塊是科技創新區，主要承載教育科創、數字經濟、生物工程、人工智能等研發型產業，共劃分出4個科技創新段： 國際創新城南岸起步區、廣州大學城、廣州西岸華為廣州研發中心價值園區、穗港制造-智能制造合作園區。 綠色邊框內是綠色低碳區，共劃分出7個片區： 大坦沙國際健康生態島、南浦低碳人居島、洛溪智慧島、環海珠濕地中央價值圈、國際生物島、珠江國際慢島、黃金圍新一代信息技術園區 紫色邊框內是文化創意區，共劃分出9個片區： 廣州精品長堤文創旅游區、濱江中軸文化復興區、傳統中軸南延段、聚龍灣科創文創總部區、廣紙媒體港、廣州塔及南廣場都會活力區、東沙商貿活力港、石溪高端商貿港、廣州五羊新城創新活力區 具體來說，關于中心城區75公里珠江水岸的產業布局，每個片區的具體定位如下：  另外，中心城區段外的25公里珠江沿岸拓展段（包括南沙段15公里和增城段10公里），也規劃了2個總部經濟段，分別是： 靈山-橫瀝片區、荔湖新城臨江區域 3個科技創新段： 明珠科學園片區、文化島片區和資訊科技園片區。 以上四類片區中，總部經濟和科技創新區的經濟產出是最高的，對買房人來說，也是最有前途的地段。 總的來說，100公里珠江水岸一共劃分出9個總部經濟段和7個科技創新段，前者承擔著CBD（商務中心區）功能，后者承擔著CTD（科創中心區）功能，合計16個地段。 CBD、CTD是當今大城市最強勢的兩類地段，《規劃》中共有16個圈圈符合這兩類特征，這也是廣州買房人最值得關注的16個地段。 當然，我的意思不是說，這16個地段之外的房子就不能買，而是說這16個地段的定位比較清晰，可靠性比較好。 除此之外，像天河智慧城、廣州科學城、知識城、南沙的慶盛、番禺的萬博、增城的新塘、花都的空港經濟區也是非常熱門、非常有前途的地段，只不過它們不在珠江水岸，所以沒有被納入本次《規劃》中。 相關的分析，前文已經分析過。 03 第一排濱江建筑不超60米 這一點，很重要。 《規劃》還對濱江風貌提出了嚴格要求，第一排濱江建筑不超過60米。 一是要重點管控傳統軸線視廊（越秀山-海珠廣場）、新軸線視廊（海珠湖-珠江新城）、白云山-珠江新城、火爐山-國際金融城這些一級景觀視廊，保持公眾視線的良好通達性。 二是要嚴控珠江沿岸第一排建筑的高度，原則上不得超過60米，并要形成前低后高、錯落有致的濱江天際線。  此外，規劃還給珠江沿岸涉及到的九個行政區定制了具有格局特色的“濱江品牌IP”，具體表述如下： 白云濱江沿江岸線長度約20公里，打造廣州西部科技創新帶。 荔灣濱江沿江岸線長度約28公里，打造中心城區西翼沿江總部經濟帶。 海珠濱江沿江岸線長度約46公里，打造活力濱江發展示范區。 黃埔濱江沿江岸線長度約43公里，打造黃埔港中央商務區、東部現代服務中心。 天河濱江沿江岸線長度約11公里，打造廣州高質量商務中心區。 越秀濱江沿江岸線長度約7.5公里，打造粵府文化客廳濱江段。 番禺濱江沿江岸線長度約71公里，打造生態智慧創新發展帶。 增城濱江沿江岸線長度約10公里，打造增城多元功能復合的城市客廳，科技創新產業集聚的產業引擎以及生態效益最大化的生態城區。 南沙濱江沿江岸線長度約15公里，打造國際一流的濱海新城和世界級濱海岸線。 04 五大世界級地標商圈 大多在珠江沿岸 值得一提的是，在前兩日（5月19日）發布的《廣州市商務發展“十四五”規劃》中，再次提及廣州要培育和做大做強5個世界級地標商圈。 這5個世界級地標商圈分別是： 天河路—珠江新城、長隆—萬博、金融城—黃埔灣、白鵝潭、廣州塔—琶洲  發現了沒，除了長隆—萬博離珠江后航道有點距離，其他四個都位于珠江沿岸，與珠江沿岸的許多重要發展板塊完美契合。 在此意義上，無論是房企，還是買房人，跟著《規劃》重倉珠江水岸，絕對是聰明的選擇。 此外，《廣州市商務發展“十四五”規劃》還提到：要把中心城區段的75公里全給“連”起來，重點培育25個產業價值園區，將珠江打造成世界級消費服務業發展帶。 同時，廣州還將通過沿珠江前航道建設城市中央活力區，打造更高能級、更多功能、更強黏度的全球高端功能引領地、國際文化旅游消費中心地。 所以，廣州買房，盯緊珠江水岸這些片區，肯定不會差。 你，學會了嗎？ |
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