|
 朱軒律師 上海九澤律師事務所 案情 2014年，劉先生裝修房屋并入住。裝修時，劉先生改變房屋原戶型，將客廳的公衛拆除，拓寬客廳面積，又將廚房改為公衛，導致公衛正對樓下廚房。
2016年，李先生購買劉先生樓下的房屋，裝修后于2019年入住。裝修中，李先生發現有一根管道從樓上的401房穿透樓板、進入其廚房頂部區域，并一路拐入其主衛衛生間后接入衛生間主管完成排水。入住后，李先生在廚房做飯時經常聽見該管道的排水聲音，內心十分膈應。李先生于是將樓上鄰居起訴至法院，要求鄰居將改為公衛的廚房恢復原狀。 方弘：樓上的鄰居認為，自家的房子自己想怎么改就怎么改，樓下無權主張權利。您怎么看？ 朱軒律師：自家的房子想怎么改就怎么改，這句話本身是沒錯的。但問題在于，權利是有邊界的，行使權利的最低要求是不能侵犯到別人的合法權益。對于自己的房子如何處理，自己擁有絕對的自主權，但是底線是不能侵害到別人的權益。 劉某在裝修的時候改變了房屋的原戶型，把廚房改成了公衛，導致公衛正對樓下廚房。樓下的鄰居認為這個行為對自己的生活產生了影響。這個行為我們從樸素的價值觀上來講，大部分人也是會覺得有問題的，畢竟做飯吃飯的時候能不時聽到樓上上廁所的聲音對于任何人來講都是不能接受的。 實際上，這種情況法律上也是有明文規定的，《住宅設計規范》(GB50096-2011)5.4.4明確規定了：“衛生間不應直接布置在下層住戶的臥室、起居室(廳)、廚房、餐廳的上層”。城鄉建設部在發布《住宅設計規范》(GB50096-2011)時明確規定該條為強制標準，必須嚴格執行。廚房和衛生間的功能很明確，對其建造應當是有一定的特殊要求。 根據上述規定，劉某將廚房改造成公共衛生間，不僅違反了國家強制標準的要求，而且有違公序良俗，給樓下的鄰居造成心理上的不適，對鄰居的居住生活也會造成不良影響，劉某應當將私改的衛生間恢復原狀。 在這里還是要提醒一句，權利的行使不是完全自由的，一定要注意邊界問題。 方弘：常見的鄰里問題是樓上漏水，把樓下淹了，甚至淹到的是一些貴重的物品。這種情況，樓下方該找誰維權？ 朱軒律師：這種情況如何定責還是要看具體情況。如果是因為樓上住戶裝修等造成的，應當由樓上住戶承擔損害賠償責任;如果是因為其他原因造成漏水，應當由開發商或物業承擔損害賠償責任。 如果樓上業主確因為裝修或鋪設水管，或者不當的使用房屋造成樓下住戶漏水，樓上住戶應當及時查找漏水原因并進行維修，還應當就其不當行為給樓下住戶造成的損害承擔賠償責任。根據《民法典》第二百九十六條的規定，不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。 如果房子還在保修期內，又確信不是人為破壞時，不管是受損業主還是樓上鄰居業主，都應及時讓開發商進行修補處理。當開發商按業主要求，派人來修補后，仍未解決漏水問題或維修不到位，反復兩次后，業主可以自行找人進行維修，費用由開發商來出。當開發商不予理會時，受損業主可以到當地質監部門進行投訴，或將開發商起訴至法院。 如果房屋主體結構、公共部位以及公共設施設備損壞而漏水，需要大修或者公共改造工程才能修復的，可以向物業申請房屋維修基金予以維修。當然，如果業主和物業簽訂的物業合約中，有約定物業公司對房屋有某些修繕義務的，物業公司也要進行維修。若物業不配合維修，業主也可以將物業公司訴訟至法院處理。 具體也就是誰的原因找誰賠，樓上住戶的原因就找樓上住戶，房屋質量的原因就找開發商或者物業。 方弘：如何搜集證據維權？ 朱軒律師：首先，固定對方的陳述。發生了房屋漏水的情況之后，受害人可以去和可能的侵權人進行交涉，在交涉的過程中做好錄音，并對漏水的事實進行明確，這是一個比較有效的證據。 其次，漏水的視頻或者照片。把漏水的現場通過錄制視頻或者拍攝照片的方式記錄下來，這是比較有力的證據。 再次，也可以要求邀請一些了解具體情況的證人來作證。證人的話在法律上也是有效的。但要注意的是，證人在證明效力上比較低。因為，證人容易受到本身思想道德的影響，可靠性不高。因此，最好邀請的是沒有利害關系的人來作證，而且數量也要多一點，最好能超過三個人以上。 同時，對于所造成的實際損失金額，如果已經進行了維修的，可以提供所支付的維修費發票;如果沒有維修的，也可以向法院提出申請，由法院委托評價機構對造成的損失進行估價。 最后，盡量和維修單位或物業溝通，取得他們出具的書面證明等。 一般情況下，備齊以上的證據就能形成完整的證據鏈，對于維護自己的合法權益能起到重要的作用。  |
|
|
