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原標(biāo)題：房屋漏水 業(yè)主如何維權(quán)索賠？
樓上漏水造成裝修損壞等問題，不僅給家居生活造成不便，處理起來麻煩很多。發(fā)生這些糾紛該怎么辦？對(duì)此，本報(bào)特邀請(qǐng)兩位律師為業(yè)主們厘清問題的本質(zhì)，并總結(jié)出解決問題的方法流程，供廣大業(yè)主們學(xué)習(xí)借鑒。 案例1.樓上水管破裂樓下住戶遭殃 今年5月，一件煩心事讓家住天慶嘉園小區(qū)的邵先生懊惱不已。由于樓上住戶私自改裝地暖造成管道破裂，水滲到樓下造成邵先生家飯廳嚴(yán)重漏水，整個(gè)屋內(nèi)電路短路。邵先生多次找樓上業(yè)主商議，可對(duì)方聲稱漏水不是自家責(zé)任。幾次后，竟然躲著不見人。無奈下，邵先生又找到物業(yè)公司。可物業(yè)公司表示，此糾紛只能兩家協(xié)商解決，他們也沒辦法。就這樣，拖來拖去，邵先生過了一個(gè)多月黑燈瞎火的生活。隨后，經(jīng)過多次投訴，物業(yè)公司找電工對(duì)邵先生家電路進(jìn)行維修并答應(yīng)協(xié)助解決問題。 案例2.樓上建生態(tài)園樓下成“澤國(guó)” 7月12日，家住新港城的李女士向記者反映：她家已經(jīng)漏水好幾天，多次向物業(yè)反映，可是卻無人問津。7月14日早上，記者在李女士家看到，客廳、主臥、客臥和廚房都出現(xiàn)漏水，最嚴(yán)重的是兩間臥室。臥室貼的墻紙已經(jīng)被水浸泡得變了顏色，而桌子上面、衣柜里也全是斑斑水跡。李女士說，7月13日早上10時(shí)多就開始漏水，直接往外“噴水”，整個(gè)家里都在漏水。就連衣柜里面也全是水，晚上只能搭個(gè)簡(jiǎn)易帳篷睡覺。7月13日，李女士與物業(yè)找到樓上的住戶，經(jīng)過排查發(fā)現(xiàn)，原來是樓上衛(wèi)生間的水閥壞了。樓上的住戶是復(fù)式樓，他們?cè)谧约遗艘粋€(gè)生態(tài)園，最近老下雨，生態(tài)園上面也是積水，所以才會(huì)滲到李女士家。目前，李女士正在和物業(yè)尋找漏水原因，協(xié)商解決。 主持人：本報(bào)記者 李 升 嘉 賓：甘肅金城律師事務(wù)所律師 宋小方 吳春燕 主持人：樓上住戶裝修、改造管線導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋漏水，小區(qū)物業(yè)公司要不要承擔(dān)責(zé)任？ 宋小方：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條規(guī)定：“業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正；行為人拒不停止或改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)請(qǐng)相關(guān)行政部門依法處理?！比绻麡I(yè)主遇到了此類問題，應(yīng)該及時(shí)向物業(yè)公司反映，物業(yè)公司如果沒有盡到上述義務(wù)，就應(yīng)該為受到損失的業(yè)主承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。但如果物業(yè)公司已經(jīng)盡到義務(wù)，則不承擔(dān)責(zé)任。 吳春燕：如果房屋漏水屬于房屋質(zhì)量問題，應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。案例中造成兩家房屋損失前，如果物業(yè)管理公司已經(jīng)進(jìn)行了告知的業(yè)務(wù)，且本身也不屬于質(zhì)量問題，那么物業(yè)公司就依法履行了自己的管理義務(wù)，需要做的是積極協(xié)助和協(xié)調(diào)與相鄰業(yè)主的關(guān)系，其不承擔(dān)法律責(zé)任。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理單位的管理范圍是大廈和小區(qū)的公共區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備，不包含業(yè)主私人所有的設(shè)施。房屋維修責(zé)任，“室內(nèi)部分，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修”，房屋損失屬于上層業(yè)主不當(dāng)行為所致，應(yīng)由上層業(yè)主負(fù)責(zé)維修。 主持人：出租房漏水殃及鄰居，業(yè)主需要承擔(dān)責(zé)任嗎？ 宋小方：我國(guó)《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！比绻讣迪噜応P(guān)系糾紛，業(yè)主雖然并非侵權(quán)人，但作為不動(dòng)產(chǎn)的所有人，對(duì)于因其房屋漏水對(duì)鄰居造成的損失仍應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，業(yè)主在承擔(dān)賠償責(zé)任后亦可向租戶追償。對(duì)于鄰居因?yàn)槁┧斐傻膿p失，可以雙方酌情商定，商定不成可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行損失評(píng)估。業(yè)主也可以估計(jì)評(píng)估的數(shù)額賠償鄰居的損失。 吳春燕：此外，《合同法》第二百一十九條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！边@個(gè)問題還涉及到相鄰權(quán)。具體來說，在相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權(quán)或使用權(quán)，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權(quán)利。 同時(shí)，《物權(quán)法》第八十五條規(guī)定，法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。 主持人：發(fā)生漏水造成損失，責(zé)任方故意躲避不處理問題，受害方應(yīng)如何處理？ 宋小方：遇到此類問題，第一，如經(jīng)鑒定，漏水因房屋質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)引起，在保修期內(nèi)，受損害業(yè)主可要求開發(fā)商對(duì)房屋漏水進(jìn)行維修，并賠償業(yè)主因此造成的損失。第二，如果樓上業(yè)主確因裝修或鋪設(shè)水管造成樓下住戶“受水”，樓上住戶應(yīng)及時(shí)查找漏水原因并進(jìn)行維修，還應(yīng)當(dāng)就其不當(dāng)行為給樓下住戶造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。《物權(quán)法》第92條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。”第三，如果漏水因樓下住戶裝修而導(dǎo)致，則樓下業(yè)主不能以此為由要求樓上業(yè)主賠償。如果給樓上業(yè)主造成了損害，樓下業(yè)主還應(yīng)承擔(dān)民事侵權(quán)責(zé)任。第四，如果因房屋建筑防水材料自然老化而導(dǎo)致漏水，樓上、樓下業(yè)主應(yīng)共同承擔(dān)共有部分的維修責(zé)任。 如果樓上漏水，房子還在質(zhì)保期內(nèi)，又確信不是人為破壞的時(shí)，不管是受損業(yè)主還是樓上鄰居業(yè)主，都應(yīng)及時(shí)讓開發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)處理。當(dāng)開發(fā)商按業(yè)主要求，派人來修補(bǔ)后，還是不行或維修不到位，反復(fù)兩次后，業(yè)主可以自行找人進(jìn)行維修，費(fèi)用由開發(fā)商來出。當(dāng)開發(fā)商不予理會(huì)時(shí)，受損業(yè)主可以到當(dāng)?shù)刭|(zhì)監(jiān)部門進(jìn)行投訴，或直接將開發(fā)商告到法院。 吳春燕：如果漏水原因確為樓上造成，受損業(yè)主可向樓上或鄰居講清情況，提出修補(bǔ)要求及修補(bǔ)期間對(duì)自己造成損害的賠償問題。如果鄰居不配合或不及時(shí)修補(bǔ)的話，受損業(yè)主可根據(jù)《民法通則》第八十三條之規(guī)定，將爭(zhēng)議提交到法院處理。如果鄰居不理會(huì)法院的判決，受損方可以先自己請(qǐng)施工隊(duì)進(jìn)行修補(bǔ)，所花費(fèi)的費(fèi)用依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，再通過法院要求樓上鄰居進(jìn)行賠償。并且，當(dāng)樓上鄰居不主動(dòng)進(jìn)行賠償時(shí)，受損害方可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。 遇到此類問題一般處理程序如下，當(dāng)發(fā)現(xiàn)自家樓上漏水時(shí)，可先找小區(qū)物業(yè)，讓他們給出意見，或讓他們?nèi)フ覙巧系泥従樱M(jìn)行協(xié)商修補(bǔ)。也可請(qǐng)社區(qū)干部和警察協(xié)助解決，并應(yīng)做好拍照、錄像留言等證據(jù)收集工作以便起訴至法院后于已有利。此外，如果是單位房，可以找單位進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。 主持人：購(gòu)買的新房，遇到漏水、大面積起沙等問題，如何維權(quán)？ 宋小方：根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房者提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，住宅質(zhì)量保證書中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期、保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。正常情況各部位、部件的保修內(nèi)容和保修期分別是：屋面漏水，保修3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏，保修1年；墻面、頂棚抹灰脫落，保修1年；墻面空鼓開裂、大面積起沙，保修1年；供熱或供冷系統(tǒng)和設(shè)備保修1個(gè)采暖和供冷期；衛(wèi)生潔具保修1年；燈具、電器開關(guān)保修六個(gè)月；其它部位、部件的保修由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和用戶自行約定。保修期從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工并驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。保修期內(nèi)發(fā)生保修范圍之內(nèi)的非人為損壞，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)免費(fèi)維修，因商品房存在質(zhì)量問題，保修單位進(jìn)行維修時(shí)導(dǎo)致房屋的使用功能受到影響，購(gòu)買人可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任（因用戶不當(dāng)使用或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)，設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量損失，開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任）。 吳春燕：入住后，經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)房者有權(quán)退房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除退還購(gòu)房款本息外，還應(yīng)支付一定比例的違約金?？梢砸笸朔康那闆r：第一，房屋主體質(zhì)量不合格。我國(guó)法律規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第二，房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)我國(guó)相關(guān)的司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會(huì)支持。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績(jī)?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房?jī)?nèi)噪聲影響居住等?？梢?，對(duì)于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，或者問題嚴(yán)重導(dǎo)致影響居住，比如頂層漏雨修了多次還是漏雨不能居住，使用不符質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的建筑材料致使隔音效果很差，影響了業(yè)主正常居住使用等問題，購(gòu)房者可以退房。但是對(duì)于墻皮脫落、屋內(nèi)漏水等由于工程質(zhì)量而出現(xiàn)的問題，只能要求開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任，但不能因此而要求退房。 |
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