第一：項目概況該工程建筑面積：3.9萬平方米。 樓盤以鋪面、銀行、賓館酒店、超市、麥當勞、肯德基等商鋪為主。 轄區共用設施設備資料及現狀（抽查）： 現場初步查看情況（現場抽查-地下室部分） 配電房5000KVA、水泵房、空調機房（安裝使用部分未確定）、（客、貨）電梯、自動扶梯、消防及監控位置均按設計要求已經確定，但是，設施設備均未到位； 地下室有積水井但是排水溝未做、地下室基礎外墻有兩處地面水滲漏情況（設備房位置處），需要整改重做防水處理。另外：建議采用中央空調制冷、采暖、提供冷氣或暖氣和賓館的衛生熱水，對冷氣、暖氣和熱水實行統一管理。 鑒于工程現狀情況，從物業工程維修維保服務方面，建議考慮物業工程維修維保技術人員跟蹤監督、熟悉現場、早期進行有關管理，為日后物業工程維修維保工作順利展開打下良好基礎。物業前期介入主要是檢查發現問題并提出合理化建議及整改方案，督促建設、施工單位整改，保持和設計單位的聯系溝通。對租戶加強裝修審核，嚴格按裝修管理辦法或條列執行。加強水、電管理，特別是物業前期和裝修施工臨時用水、用電的嚴格管理等等。 第二：工程維修維保部分（1-2人）的前期介入 和商戶裝修及物業費（工程維修維保部分）測算參考 一、工程維修前期介入 11、根據《商業管理房產技術條件》，結合該項目實際情況，進行圖紙收集、整理或標注，重點放在高低壓配電系統、水系統、空調系統的劃分及外立面的方式等。如： 1）、高低壓配電主要關注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業能否正常運營等； 2）、主力店的租用設備、公共區域照明供電是否接入主力店自用回路； 3）公共區域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節能措施； 4）計量方式關注各主力店是否可以獨立計量，盡量減少代收、代墊情況； 5）水系統為低層市政直供； 6）空調系統要根據業戶的分布，合理進行系統組合劃分和機組制冷量、制熱量衛生熱水的選擇； 2、從商場日常經營需要出發提出合理化建議： 1）各設備房的房間規劃、預留位置是否合理，設備房預留的設備位置是否符合后期管理使用需要； 2）地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設置是否合理，停車收費系統設置的建議； 3）外墻廣告位預埋件的設置是否滿足使用要求，照明、供電、計量方式是否合理； 4）建筑材料的選用、設備設施的性能特點、使用效果、養護、維修乃至更換的成本費用是否能做到節能、可靠、便于維修且費用合理； 5）鋪（戶）上下水、供電、燃氣、空調、通訊、新風、排煙等的容量預留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業戶使用需求； 6）隔油池、化糞池、排油煙井等設施是否滿足餐飲業態需要； 7)外立面關注材質的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。 8）維修及設備管理用房面積是否滿足需求； 二、項目施工監督與驗收的介入 1、竣工時物業驗收疏忽會為后期物業管理造成管理難題 質量問題總是給發展商和物業管理公司留下一個又一個的難題，例如房屋建筑在的質量問題，施工建造中留下的安全隱患，設備安裝調試的欠缺等。這些問題往往在竣工時物業公司不易察覺，加上驗收疏忽遺留下的問題，必然造成后期工程維修及管理的力不從心。 2、利用管理公司的專業能力實現長效管理 在項目的施工階段，物業管理的早期介入能確保項目的功能定位和商業物業的使用功能，從使用人的角度出發監督施工，減少返工，防止留下后遺癥。如： 1）在地下室施工階段關注地下水冒溢點位，提醒項目開發公司重點處理。 2）在正負零到裙樓封頂階段關注如下方面：消防預埋管線、防雷引下線的施工質量；主力店防水施工工藝、質量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等；防水施工時建議物業工程維修技術人員要旁站監工。 3、在商業部分裝施工階段關注如下方面： 1)外墻防漏措施； 2)多種經營供電、通信點位的合理設置； 3)設備設施安裝位置是否合適，安裝順序、質量是否合格； 4、在暖通設備安裝、調試、接管階段重點關注設備、管路安裝質量，安裝情況是否滿足使用需求。 三、物業管理準備階段 1.收集和掌握第一手資料 通過早期介入可以大量收集和掌握物業的第一手資料，如收集圖紙資料、物業設備設施清單、設備調試記錄、設施設備的技術檔案等。 2.提前策劃工程維修服務管理方案 根據第一手材料提前策劃工程維修管理方案，進行機構設置、人員配備、費用測算、員工培訓、開業準備等工作，使項目建設與物業經營管理有條不紊的銜接與過渡，讓商業物業的硬件建設與軟件管理相得益彰。 3.建立完善實用的服務系統和服務聯系網絡 商業物業在其經營管理服務過程中，與社會有關部門發生密切關系，需要在早期介入時進行如下方面的工作。 1)工程維修維保隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同； 2)同建設、建筑施工、物價、市政、電力、水利、消防等公用事業以及設施設備廠家或供應商、安裝施工單位等部門進行聯絡和溝通。 4.物業管理市場調研工作 1）、主要調研容有： 可比項目的工程維修、維護、維保有償服務和無償服務預算或維修、維護收費標準，為物業管理費制訂收費標準提供參考依據，員工薪酬水平及專業能力，專業管理水平，物業管理地方法規及行業慣例，物業服務特色，市場分包方水平及能力、信譽度評估等。 2）、法規及政策調研 了解本地工商、物價政策；涉及消防、安全及車輛管理的公安及消防政策；了解商業物業水、電、氣及供暖消費政策和標準；了解行業標準、物料價格、工程維修市場情況等。 3）、調查小組對物業服務市場的信息調查結果進行統計、分析，編制物業服務市場調查報告。報告的容包括，但不限于: ①本地物業行業概況、法規和政策； ②本地物業管理市場的消費習慣和消費水平分析； ③物業管理支持資源的調查分析(如社會化分包水平，物業人力資源調查、薪資水平)； ④主要競爭對手(相似樓盤)的物業管理情況分析(物業服務費用標準、服務模式、服務狀況)。 5.物業管理成本測算（工程維修維保部分） 對于商業物業管理者而言，物業管理費是主營收入，該費用標準的擬定將直接影響到商業物業的經營管理水平和商業項目的定位。因此，物業管理成本測算及收費標準確定是前期工作中最為重要的工作容之一。 |
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