北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。一、 和朋友正喝茶呢有人加我微信，問北京是否有地鐵沿線總價(jià)80萬之內(nèi)的房子？因?yàn)樗挥?0萬，但迫切的想買房。回答是有，在地鐵房山線的燕山區(qū)。可總價(jià)是80萬，現(xiàn)實(shí)中卻未必能用30萬買到，房子很老了，我也不知道是否能貸款，估計(jì)要受到限制。 我覺得回答的沒毛病，結(jié)果人家怒了，一條又一條的吐槽發(fā)過來。我也沒再理他，能理解這種人的心情，來北京年頭不少了，或許也很努力很辛苦，但就是沒攢下錢買不起房，心中積攢了太多的怨氣。所以經(jīng)常得找個(gè)倒霉蛋兒發(fā)泄一下，這就找上我了唄。 我倒無所謂，自打我干這行兒就沒少了挨罵。房價(jià)漲了，沒買房的罵我；房價(jià)跌了，買了房的罵我，怎么都跑不了。所以當(dāng)年我的老板就說，咱們這行業(yè)之所以工資高，就因?yàn)橹辽儆?0%的錢是挨罵費(fèi)的補(bǔ)償。 這就讓這小伙子罵吧，反正他表面上罵的是我，其實(shí)罵的高房價(jià)，我只不過是個(gè)替代品而已，是人家隨機(jī)的發(fā)泄靶子。 但小伙子最有一句話挺有意思：小心再來一次土地革命，全都把你們斗地主！ 二、 我讓朋友看了看，他也笑了。然后說他爺爺就曾經(jīng)是地主，也挨過不少批斗，但卻和人們想象中的情況不同。 后面再說他爺爺?shù)氖聝海日f如果用過去地主的標(biāo)準(zhǔn)，和現(xiàn)在的房子怎么進(jìn)行比較？ 在運(yùn)動(dòng)時(shí)期，中國把農(nóng)民分成了幾個(gè)等級(jí)，地主，富農(nóng)，中農(nóng)，下中農(nóng)，貧農(nóng)。這劃分的標(biāo)準(zhǔn)是什么？人們都認(rèn)為是用的“資產(chǎn)”。其實(shí)不是，主要用的是“生產(chǎn)資料”，也就是土地、耕牛和農(nóng)用機(jī)械（水車、磨坊等等，普通的鋤頭鐮刀不算）。 其實(shí)很多中國人不太清楚“無產(chǎn)階級(jí)”是什么意思，以為無產(chǎn)指的是沒有資產(chǎn)，也就是沒錢沒房的人。其實(shí)不對(duì)，這個(gè)“產(chǎn)”主要指的也是生產(chǎn)資料，不掌握生產(chǎn)資料，只能靠出賣勞動(dòng)力的打工人，就是無產(chǎn)階級(jí)。也可以說是被雇傭的階層，除了能生孩子之外，沒有其他的可投資品。 那貧下中農(nóng)就是無產(chǎn)階級(jí)了，屬于既沒有土地也沒有耕牛，更不可能擁有水車磨坊一類的。所以他們只能去給地主當(dāng)長工或佃戶，相當(dāng)于打工者，用勞動(dòng)力來換取生活資料，沒有其他的收入渠道。 現(xiàn)在的房子其實(shí)就等同于土地，是可以靠出租賺取收益的，屬于生產(chǎn)資料。哪怕只是自己住，也是節(jié)省了租房成本。 那可以這么說，住在合租房的基本就是貧農(nóng)，能租一套房的就相當(dāng)于下中農(nóng)。當(dāng)然，租豪宅酒店的不能算，那不是人家不能買，而是懶得買，就喜歡這種租房的生活，和買不起兩碼事兒。 三、 什么是中農(nóng)？就是擁有生產(chǎn)資料，能夠自給自足的自耕農(nóng)。比如偉大領(lǐng)袖，他們家在湖南擁有15畝土地，足夠自給自足了，所以就是中農(nóng)。后來又多了8畝地，需要雇人幫工，那還就可以算富農(nóng)了呢。 所謂富農(nóng)，就是在自給自足之外，還有多余的生產(chǎn)資料可以出租或雇傭別人來生產(chǎn)，賺取別人的剩余勞動(dòng)價(jià)值。 那如果和現(xiàn)在的房子比較，擁有自己的獨(dú)立住房就是中農(nóng)，可以自給自足。而如果有多余的房子出租，那就是妥妥的富農(nóng)了。 但是這也不能一概而論，有的表面上是中農(nóng)，其實(shí)也是富農(nóng)的。比如我家鄰居老兩口，住著很大的房子，價(jià)值也不低。但他們就是不愿意出租，更不愿意換成兩套把其中一套出租。那他們表面上是自給自足的中農(nóng)，其實(shí)則是富農(nóng)。 也有表面上是富農(nóng)，其實(shí)是中農(nóng)的。比如在遠(yuǎn)郊有兩套小房，收取著其中一套的租金。但實(shí)際上這兩套加起來還不如市區(qū)的一套小房，那這種表面的富農(nóng)，其實(shí)也不過就是中農(nóng)而已。 這其實(shí)也可以制定個(gè)簡單的標(biāo)準(zhǔn)，也就是在保證自己的正常居住之后，還能靠出租房子來賺錢一個(gè)當(dāng)?shù)仄骄滦绞杖氲姆孔猓蔷褪歉晦r(nóng)。 以北京為例，滿足一家三口的房子基本就是市區(qū)兩居室，價(jià)值5/600萬左右。那北京的平均工資基本是7/8000塊錢，也就是如果再有一套能租出這個(gè)租金的房子，就相當(dāng)于過去的富農(nóng)。 這折算成房產(chǎn)價(jià)值就是，家庭房子資產(chǎn)在5/600萬的就是中農(nóng)，千萬左右的就是富農(nóng)。低于5/600萬的，下中農(nóng)。完全沒房子靠租房生活的，貧農(nóng)。 地主的標(biāo)準(zhǔn)是什么？是完全不必參與生產(chǎn)勞動(dòng)，靠土地出租就能夠生活的階層。 如果以房子來對(duì)應(yīng)，那在北京，夫妻平均收入在1.5萬的為中位數(shù)。那也就是說，如果你們住著自己的房子，然后每個(gè)月不靠工資還能收1.5萬，相當(dāng)于兩套普通房產(chǎn)的房租，那就是地主了。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)基本就是3套房，價(jià)值在2000萬左右。 對(duì)應(yīng)一下吧，看看自己是什么階級(jí)成分？ 反正以北京來說，如果以這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那地主很少很少，富農(nóng)也不多，基本都是中農(nóng)和貧下中農(nóng)。因?yàn)楸本┯?200萬常住人口，也就是1000萬個(gè)家庭。官方數(shù)字說房產(chǎn)自有率是70%，那就是有300萬無房戶。而在其余700戶里，擁有一套房的是絕大多數(shù)，兩套房以上的僅有10%。很多人顯擺房子多，比如一家三套吧，那其實(shí)如果有老人和孩子的話就是三個(gè)家庭了，不能按一個(gè)算。 另外，北京的房產(chǎn)總量不過是700多不到800萬套，700萬的有房家庭，能給一家兩套三套留出的就是幾十萬套。所以甭相信北京有多少地主，至少到現(xiàn)在還是很小比例的存在。 四、 說說朋友爺爺?shù)倪@個(gè)地主的故事吧，看有沒有啟發(fā)。 他老家在關(guān)中，也就是陜西中部。這幾年有個(gè)說法是“關(guān)中無地主”，好像是秦暉先生提出的，意思是關(guān)中地區(qū)很貧困，解放前是以自耕農(nóng)為主的，能被稱為地主的非常少。所以當(dāng)年斗地主是為了批斗而批斗。 他這個(gè)說法不太準(zhǔn)確，但也不能算錯(cuò)，可這背景和實(shí)際情況卻也和絕大多數(shù)人認(rèn)為的不同。有時(shí)間單獨(dú)寫寫土改和斗地主吧，講講領(lǐng)袖為什么必須要發(fā)動(dòng)這場運(yùn)動(dòng)，以及背后的歷史抉擇與無奈。絕大多數(shù)人在時(shí)代面前，都只能是隨波逐流，無法選擇命運(yùn)。 像這朋友的爺爺之所以成為地主，也是無奈的結(jié)果。他們家祖上世代務(wù)農(nóng)，也就30畝地的湊活過日子。但到了他祖爺爺（曾祖）這兒上突然祖墳冒青煙，考上了秀才。那富在深山有遠(yuǎn)親，學(xué)習(xí)牛逼也等于發(fā)了財(cái)，于是立刻就有遠(yuǎn)房親戚找上門，出錢出力的接他們家進(jìn)了縣城，從此實(shí)現(xiàn)了階層躍升。 多說幾句吧，現(xiàn)代人看爽文神劇看多了，覺得古代的科舉挺容易的，動(dòng)不動(dòng)就中舉人中進(jìn)士，甚至老有人說中進(jìn)士就相當(dāng)于考上985。這都是不懂的在胡說八道，真要是那么容易，那中國古代階層躍升還能那么難嗎？真實(shí)的科舉要比現(xiàn)在的高考難上幾百上千倍，所以古代農(nóng)民才被權(quán)貴階層壓了幾千年。 舉個(gè)例子吧，知道蒲松齡嗎，寫《聊齋志異》的一代宗師。他19歲就以山東省第一的成績考上了秀才，但每三年去考一次舉人，直考到了73歲都沒考上，無奈的被特殊照顧了一個(gè)名額（歲貢生）。 秀才好考嗎？要說也好考，只要先考取了“童生”資格就行。清朝每年童生錄取數(shù)量是2.5萬，以當(dāng)時(shí)平均3億人口計(jì)算，約等于現(xiàn)在的每年十萬人。那985現(xiàn)在每年錄取20萬人。 所以得到童生身份，相當(dāng)于現(xiàn)在考取985的熱門專業(yè)，知道難度了吧。 但童生僅僅是具備了科舉的資格，考秀才要比這難的多，平均每年才2000多個(gè)名額，約等于現(xiàn)在的每年高考全省前100名之內(nèi)。那清北每年都錄取6/7000人，考秀才基本等于以700分的成績考上清北。 能理解《范進(jìn)中舉》之后為什么那么瘋狂了嗎？因?yàn)榭寂e人更難，每三年錄取1400人，每年不到500。這難度大概相當(dāng)于現(xiàn)在每年的“國考”中，在200萬考生中考到前2000名。如果覺得范進(jìn)可笑就可以去考公務(wù)員試試，要知道這報(bào)考生們就已經(jīng)是人中龍鳳了，想想那難度吧。 進(jìn)士就更甭說了，全中國1300年科舉史，進(jìn)士只有10萬人。大清朝286年歷史，2.8萬個(gè)進(jìn)士。無論多少人報(bào)考，每年就100個(gè)名額。也就是這200萬人里的前100名，兩萬選一個(gè)。 而且別忘了，讀書人在古代是只有科舉這一條路的，所以這些人都是年復(fù)一年的考，最高記錄是在康熙年間，廣東順德縣的黃章老人，以98歲高齡奔赴省城靠舉人，提著燈籠上寫著“百歲觀場”。 想想吧，現(xiàn)在的高考是上不了985211也可以去一二三本或上專科，而古代，必須永遠(yuǎn)考下去，這積累下的考生數(shù)量想想都恐怖吧？ 五、 接著說這朋友家吧，他祖爺爺考生秀才就已經(jīng)是祖墳冒青煙了，相當(dāng)于進(jìn)了清北的熱門專業(yè)。如果將來考上舉人，那就等于有了做官資格，可以和縣長大人稱兄道弟了，畢竟全縣也沒幾個(gè)。而且只要當(dāng)了舉人，立刻就成為大地主，同時(shí)具有了蓄奴權(quán)，還有資格建宗祠，從此成為地方上只手遮天的一方霸主，扛把子。 但他祖爺爺止步于秀才，這輩子也沒考上舉人，但即是是這樣也已經(jīng)在縣城里安了家。那鄉(xiāng)下的地呢？留著唄，因?yàn)橛薪M訓(xùn)，土地只許買進(jìn)，不許敗家的賣出。而且也根本賣不出去，當(dāng)?shù)赝恋刎汃ぃ匀丝谟邢蓿壹叶加械兀簿蜎]什么人買地。 不理解問什么都不買地吧？因?yàn)橘I了地沒用，耕種不過來也租不出去。因?yàn)樵诠糯员狈綖槔粋€(gè)壯勞力的最高耕種土地極限就是30畝，再多了種不了。這并不是體現(xiàn)在翻耕播種施肥除草什么的工序上，而是由收割決定。 在沒有大型收割機(jī)的年代，收麥子只能是人工，那就算是再能干的勞力，一個(gè)人一天3畝地也就到頭了。到現(xiàn)在陜西還有“麥客”，也就是專門幫人收割麥子的，一般每人每天兩畝地，少了的一畝多點(diǎn)兒。 而收麥子是必須“搶收”的，拖時(shí)間長了肯定造成損失，尤其遇到下雨什么的，那這一年就白干了。所以，如果勞動(dòng)力少，那就算是有再多的土地也沒用，就算種了也收割不過來。 因此，之所以北方講究“三十畝地一頭牛，老婆孩子熱炕頭”，那是因?yàn)橐患胰俗疃嗄芊N30目的，這就弄不好要十天半個(gè)月的收割期，地再多也沒用。 而且30畝地也足夠一家自給自足了，絕對(duì)的中產(chǎn)。在解放前的兩千多年里，中國北方的畝產(chǎn)沒什么變化，基本都是百十斤左右。那一個(gè)人一年大概需要三畝地的收成才能活下去，一家人夫妻兩個(gè)加上幾個(gè)孩子，15畝地夠吃的。另外15畝地提供副食和其他生活用品。 清朝的北方的畝產(chǎn)價(jià)值大概就是一輛銀子，在普通年景一家收入2-30兩就能生活的很不錯(cuò)了，典型的中產(chǎn)之家。所以《紅樓夢》里劉姥姥看大觀園是少爺小姐們吃頓螃蟹就要2-30兩，連連感嘆，頂上我們農(nóng)村人家一年的花費(fèi)了。 那既然是人均耕作面積有極限，在地多人少的地方，自然也就沒人買地租地。就算是村里人口增加或來了外來戶，那荒地還有的是呢，犯不上從別人手里買。而且就算是真買也花不了幾個(gè)錢，跟白給差不多。 六、 那他們家這種情況也就是個(gè)中農(nóng)啊，就這30畝地，怎么被劃成地主了？ 因?yàn)樗麄兊耐恋仉m然賣不了也租不出去，但畢竟是耕作了很多年的熟地，撂荒了可惜。所以就把這地交給了村里，當(dāng)成了“公地”。也就是在年景好的時(shí)候，由村里老人去組織大家每戶出點(diǎn)兒種子，抽空把這塊地種上。到了收割的時(shí)候騰出幾個(gè)人手來收，所得到的糧食當(dāng)做村里的集體收入。 當(dāng)然，朋友家作為土地的主人，每年也會(huì)得到一點(diǎn)兒糧食，據(jù)說就是幾十斤的意思意思，表示這塊地是你的就行了，別指著賺大錢。 但是，在中國人的傳統(tǒng)觀念里，土地就是財(cái)富，就是自家的資產(chǎn)和生產(chǎn)資料。所以雖然每年沒什么收入，那他祖爺爺和他爺爺也必須每年秋收后都回去一趟。并不是圖那點(diǎn)兒糧食，還不夠路費(fèi)呢，目的就是宣示主權(quán)，這塊地是我的。 老舍先生的《四世同堂》里也有這種橋段，常四爺耕種的土地原來是他自己的，但賣給了祁老太爺當(dāng)祖墳。可是還是由常四爺耕種，每年也并不給祁老太爺什么地租，就是幫著給看墳而已。但是，每年秋后常四爺都必須進(jìn)城，無論給祁老太爺帶點(diǎn)兒什么都行，順便告知有多少收成。祁老太爺不圖糧食收入，就是為了宣示土地的產(chǎn)權(quán)。 朋友家的這塊地就這種情況，他祖爺爺死后由他爺爺繼承，也是這流程，每年去一次意思意思。但到了解放前幾年，他們家在縣城活不下去了，只好搬回了鄉(xiāng)下，把這塊地收回來自己種。但據(jù)說他爺爺根本不會(huì)，種的亂七八糟的，也沒什么收成，活的比貧農(nóng)還慘呢。所以只好是給當(dāng)?shù)睾⒆咏虝瑩Q點(diǎn)兒糧食湊合活著。 到了土改的時(shí)候要斗地主，可當(dāng)?shù)靥F了，實(shí)在是沒地主啊，那沒辦法，只好把他爺爺當(dāng)?shù)刂髁恕Ｒ驗(yàn)榈刂鞯臉?biāo)準(zhǔn)就是：土地不自己耕種，而是交給別人種，收地租。 雖然他爺爺每年收的那點(diǎn)兒糧食還不夠塞牙縫的呢，但也是地租啊。當(dāng)?shù)貙?shí)在沒有別的地主了，只好讓他爺爺客串，無非就是批斗而已，日子也不算難過。為什么？ 就因?yàn)橄∪卑。?dāng)?shù)靥钡刂髁耍苓吅脦讉€(gè)村子就他爺爺這么一個(gè)。那在這種情況下，他爺爺竟然成了村里的寶貝，不僅在本村沒人欺負(fù)，連去別的村子批斗都被優(yōu)待。每次周邊村子開大會(huì)要斗地主，就得到他們村子來“借”他爺爺去挨批。 既然是稀缺資源，那就得談條件，或是給點(diǎn)兒糧食，或是給點(diǎn)兒其他的，實(shí)在什么都沒有都得給點(diǎn)兒木頭。而且事先說好，堅(jiān)決不許打罵，畢竟咱們幾個(gè)村子的批斗會(huì)就這么一個(gè)地主啊，全靠他撐場面呢。 所以，在運(yùn)動(dòng)期間，他爺爺雖然動(dòng)不動(dòng)就挨批，但過的竟然挺滋潤，比普通村民吃的還好，因?yàn)樗o村里增加了收入。 這簡直是荒誕的鬧劇吧，但在那個(gè)年代就是真實(shí)的發(fā)生了。 七、 不知道看了這荒誕的故事有什么感悟沒有？ 買地當(dāng)?shù)刂鞑皇呛唵蔚氖虑椋皇怯辛说鼐湍苜嶅X。在人少地多的地方或時(shí)期，地多了不僅不能創(chuàng)造財(cái)富，甚至還是累贅呢。土地是用來種的，有產(chǎn)出才有價(jià)值。而如果沒人種，那也就不可能有什么收益。 其實(shí)房子也一樣，房子是用來住的，必須是人多房少，隨時(shí)能租出去的房子才有價(jià)值。而如果把房子買在沒人租的地方，那這就不是資產(chǎn)了，而是雞肋，甚至是債務(wù)。 土地卻是是財(cái)富之母，房子也確實(shí)是保值的投資品，但前提都是一個(gè)，必須稀缺，必須有人使用，否則就啥也不是，或許還帶來麻煩呢。 總之一點(diǎn)，買房子，必須買在人口會(huì)逐漸增多，至少不減少的地方，這才有希望。而且必須是有房的人少，而需要租房的人多，那這房子才有價(jià)值，才能創(chuàng)造價(jià)值。 僅供參考。 |
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