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如果撥開光怪陸離的表象，你會發(fā)現(xiàn)，目前小區(qū)普遍存在的問題與矛盾，都與物業(yè)費(fèi)收取率不高有關(guān)。 凡是物業(yè)費(fèi)收取率高的小區(qū)，小區(qū)內(nèi)物業(yè)公司與業(yè)主之間的沖突與矛盾，幾乎很少。凡是物業(yè)費(fèi)收取率不高的小區(qū)，各種矛盾此起彼伏。特別是業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾更甚。 物業(yè)費(fèi)收不上來，物業(yè)公司要維持一定的盈利并正常運(yùn)轉(zhuǎn)，只能服務(wù)簡配。服務(wù)簡配，會有更多的業(yè)主，加入拒交物業(yè)費(fèi)的行列，由此陷入惡性循環(huán)。 到了一定的程度，要么物業(yè)公司自己退場，要么業(yè)主成立業(yè)委會重新選聘物業(yè)公司進(jìn)場。 但是，如果小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率上不來，換哪家物業(yè)公司，都搞不好小區(qū)服務(wù)——巧婦難為無米之炊。 物業(yè)公司是要盈利的，不是來做慈善的——要做慈善，直接投錢就行，何必這么辛苦折騰。 只有讓物業(yè)費(fèi)收繳率提升上來，才有可能從根本上扭轉(zhuǎn)局面。 收繳率的提升，本來可以借助物理手段。比如門禁系統(tǒng)、梯控系統(tǒng)等，適度捆綁物業(yè)費(fèi)的收取，破解這個問題。但是，很多拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，又以此種方式限制業(yè)主通行自由為由投訴，最終被迫取消。 那只有進(jìn)行物業(yè)費(fèi)催收了。無論是物業(yè)公司自己催收也好，還是委托第三方（包括律師發(fā)律師函催收）催收，效果都不會很好——沒有威懾力。非法催收效果可能好一些，但又存在法律風(fēng)險。 訴訟是最后的選項(xiàng)。但是這條路也是困難重重。 法院本來就案多人（辦案法官）少，而物業(yè)費(fèi)催收案件，如果放開立案，那短時間內(nèi)就可能是天量。 大一點(diǎn)的小區(qū)，拖欠半年以上物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，少則百來戶，多則幾百戶。有些被解聘的物業(yè)公司，要催收物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，可能有幾百戶。 目前來說，據(jù)我掌握的一些信息，法院根本不想開這個口子，又不得拒絕立案，只好折中，限定每家物業(yè)公司每月一定的立案數(shù)量。從法理上來說，這是有問題的，但這確實(shí)又是法院無可奈何之舉。 法院訴訟這條路，也不通暢。物業(yè)公司追繳物業(yè)費(fèi)就幾乎無路可走了。因?yàn)檫`約成本極低，且輪不上業(yè)主自己（真被告了，物業(yè)費(fèi)還是會交的，到了法院，還拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，少之又少），所以不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主只會多，不會少。 怎么辦？以下解決方案可以試著考慮。 1、前期物業(yè)在擬定業(yè)主管理規(guī)約時，或是成立業(yè)委會擬定業(yè)主管理規(guī)約時，可以考慮寫入業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)部分權(quán)利受限的約定，確認(rèn)采取適度物理措施收取物業(yè)費(fèi)的合法性，督促業(yè)主準(zhǔn)時支付物業(yè)費(fèi)。 2、暢通物業(yè)公司到法院立案通道，不再設(shè)置任何立案數(shù)量限制，并加快審理流程。雖然前期法官會比較辛苦，但只要順暢了訴訟催收物業(yè)費(fèi)的通道，業(yè)主知道不交物業(yè)費(fèi)就會成被告被執(zhí)行，不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主會越來越少，總體來說，未來案子還是會少下來。 當(dāng)然，如果物業(yè)公司收費(fèi)率上來了，還是做不好服務(wù)，那換物業(yè)公司，就可以直接擺上業(yè)主大會的議事日程了。 以上為個人觀點(diǎn)，僅供參考，不喜勿噴！ 鐘北斗律師，2006年通過司法考試，2008年正式執(zhí)業(yè)至今。 中國民主促進(jìn)會會員，江西冠城律師事務(wù)所副主任 贛州市物業(yè)管理專家?guī)斐蓡T 擅長處理：物業(yè)法律事務(wù)、民事案件、經(jīng)濟(jì)案件。 |
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