2025年第一季度廣州房地產市場回顧

廣州本季度錄得中建四局科創大廈落成，辦公面積約6萬平方米，是金融城東區首批投入使用的優質辦公物業之一。需求方面，季內凈吸納量環比回落30%，主要受供應減少而帶來的預租面積貢獻減少的影響。空置去化仍主要由琶洲和金融城帶動，珠江新城凈吸納量亦于本季回正。全市優質辦公樓空置率進一步攀升，環比上漲0.1個百分點，至季度末的18.8%，是自2010年以來的高位。

TMT行業保持活躍，在錄得的總成交面積中占比20%。其次是專業服務業、零售貿易、金融業、消費品制造業和文體娛樂。其中，電商產業鏈表現亮眼，除了有跨境電商零售商的升級成交外，還錄得服務出海電商的廣告公司的搬遷活動，以及電商平臺琶洲擴張4,000平方米。同時，小紅書和抖音都在挖掘廣州的電商資源，對辦公的需求也有所增長。除此以外，人工智能和影視短劇制作發行等新興行業，也在本季度錄得在琶洲的拓展成交。區域表現方面，相較珠江新城超八成的搬遷成交面積來自區內，琶洲只有約四成的搬遷租戶來自區內，顯示琶洲對其他區域企業較強的吸引力。

2025年首個季度，廣州優質辦公樓租金環比下跌2.0%，持續自19年以來的租金走勢，但季度跌幅收窄。全市平均租金面價報每月每平方米132.5元。珠江新城和天河體育中心租金下跌放緩，分別環比下跌1.5%及2.9%；琶洲租金跌幅小幅加深，環比下降3.0%，區內舊物業積極調整租金，加速去化及挽留已有租戶。

本季廣州沒有新增優質零售物業入市。商場表現參差，一方面核心商圈成熟項目持續品牌調改，煥新業態組合并引入首店品牌；另一方面也有商場主力租戶流失，空置率高居不下。但大部分優質零售物業空置率較為穩定并略有下行，全市平均空置率環比下降0.8個百分點至季末6.6%。天河路、萬博和市橋的空置率分別下降了0.4、0.5及1.0個百分點。

2025年首季零售業態錄得新租數量排名第一，占全部成交42.4%，較餐飲業態高1.1個百分點。其中時尚服裝業態在零售中占比最高，以國內服裝品牌為主，而珠江新城則繼續成為國際服裝品牌廣州第二家名店落地的熱門商圈，包括巴黎世家、山本耀司和ba&sh巴安斯等都于本季在此商圈拓店。餐飲業態則受特色餐飲拓展放緩影響，成交占比回落。盡管云貴菜系餐飲店增多，但市場缺少大規模鋪店的特色餐飲品牌。服務類業態方面，新型健身中心積極布點，以填補傳統健身中心閉店給社區帶來的業態空缺；包括電影院和KTV業態，都在持續的新舊替換中。

租金方面，由于品牌擴張仍然謹慎，首層租金缺少承租力高的零售商支撐，環比下跌小幅擴大，下降1.2%至季末每日每平方米23.0元。其中核心及次級商圈環比分別下跌1.5%及1.6%。

未來半年，廣州將有三個項目共29.4萬平方米的新增供應入市。而荔灣太古和華潤的新項目最早將于今年年末及明年開業。

廣州本季度新增兩個項目投入市場，分別是位于南沙的保稅倉庫及花都的非保稅倉，共15.5萬平方米。兩個倉庫交付時均已出租，帶動季內凈吸納量達到近六個季度以來的新高。其中，南沙保稅倉14萬平方米新落成面積被某跨境電商平臺整租。全市空置率連續第二個季度下行，環比下降1.4個百分點至季度末的5.6%。季內需求主要來自電商、跨境電商及第三方物流，以降本增效為目標的搬遷需求有所增加，為此部分供應鏈企業愿意接受核心區域以外的片區。同時，跨境電商也在通過提升倉庫利用率、換倉等方式調整倉儲布局，或將從廣州部分倉庫退租，但由于面積不大，預料對市場影響有限。

租金方面，業主持續下調租金以加快空置去化，本季租金環比下跌1.2%至季末的每月每平方米38.1元。其中，黃埔、增城和花都分別環比下調2.9%，2.0%和1.3%。在當前租戶普遍收緊預算的背景下，高租金項目下調幅度更為顯著。

佛山倉儲物流市場中，跨境電商仍然保持活躍。本季度佛山新增的三個物流倉項目，均被跨境電商整租，共93.2萬平方米，全部位于三水區，帶動佛山本季凈吸納量創歷史新高，季度末空置率下調0.9個百分點至6.2%。盡管如此，廣佛區域供應高峰仍給佛山倉儲市場租金帶來壓力，并且除跨境電商以外的需求仍在恢復中，因此業主租金報價較為務實。本季佛山倉儲物流平均租金環比下調1.9%，報每月每平方米37.1元。

2025年第一季度廣州大宗物業投資成交依然較為沉寂，季內僅錄得四宗交易，總成交金額共2.9億元人民幣，環比下跌30.6%。成交物業多樣，囊括了辦公、商業和廠房，分布在海珠、白云、天河和黃埔四個行政區。辦公樓和廠房的買家以自用客為主，而本地投資者則購入了位于海珠區的獨棟商業物業。其中本季天河區某散售辦公樓盤源經歷多次調價，終于在本季成功出售，顯示當前市區散售辦公樓市場，買賣雙方價格期望趨于接近。事實上，傳統商務區中二手辦公樓物業的關注度持續提升，但由于采用此類投資策略的多為本地投資者，標的總價有限。

華南其他市場，保險公司表現活躍，本季度平安收購的黑石物流倉資產包中包含了東莞和佛山的三個倉庫；而新華人壽和大家人壽也與萬科組成合資公司收購廈門泊寓院兒·海灣社區，投資公寓的公募基金產品。同時，各地不良資產的大宗處置交易也日益增多。珠海香洲和福田閩侯分別錄得2.7億元和1.5億元的批發市場和產業園的拍賣成交。