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重磅提示：天成提示您 營改增后房地產企業自持物業經營方式的涉稅分析與籌劃 一、房地產公司自營出租 假設每年對外租金100萬元（含稅），由房地產企業自行對外出租，則涉稅分析如下： 1.增值稅100/1.11*11%=9.91萬元 2.增值稅附加：9.91*12%=1.19萬元 3.房產稅：100/1.11*12%=10.81萬元 4.印花稅：100/1.11*0.1%=0.09萬元 4.企業所得稅：（100/1.11-1.19-10.81-0.09）*25% =19.5萬元 5．凈現金流：100-9.91-1.19-10.81-0.09-19.5 =58.5萬元 二、成立商業管理公司，將物業轉租給商業管理公司，商業管理公司對外出租 假設將物業以80萬元含稅價格租給商業管理公司，商業管理公司在以100萬元的含稅價格對外出租，涉稅分析如下： （一）地產公司 1.增值稅80/1.11*11%=7.93萬元 2.增值稅附加：7.93*12%=0.95萬元 3.房產稅：80/1.11*12%=8.65萬元 4.印花稅：80/1.11*0.1%=0.072萬元 4.企業所得稅：（80/1.11-0.95-8.65-0.072）*25% =15.6萬元 5.經現金流：80-7.93-0.95-8.65-0.072-15.6=46.8萬元 （二）商業管理公司 1.增值稅100/1.11*11%-7.93=1.98萬元 2.增值稅附加：1.98*12%=0.24萬元 3.房產稅：0萬元 4.印花稅：80/1.11*0.1%+100/1.11*0.1%=0.162萬元 4.企業所得稅：（100/1.11-80/1.11-0.24-0.162）*25% =4.4萬元 5.凈現金流：100-80-1.98-0.24-0.162-4.4=13.22萬元 兩個公司合在一起的總現金流 ： 46.8+13.22=60.02萬元 此種模式如果想要降低整體稅負,必須繼續降低第一道租金,但存在關聯交易租金明顯偏低而被調整的風險。 三、成立商業管理公司，委托商業管理公司進行管理，商家直接與地產公司簽合同，商管只是管理合同。租金由商貿公司代收，但租金發票由地產公司開具給客戶，商業管理理公司向客戶收取一定的物業管理費用 地產公司收取租金80萬元，商業管理公司收取管理費20萬元，涉稅分析如下： （一）地產公司 1.增值稅80/1.11*11%=7.93萬元 2.增值稅附加：7.93*12%=0.95萬元 3.房產稅：80/1.11*12%=8.65萬元 4.印花稅：80/1.11*0.1%=0.072萬元 4.企業所得稅：（80/1.11-0.95-8.65-0.072）*25% =15.6萬元 5.經現金流：80-7.93-0.95-8.65-0.072-15.6=46.8萬元 （二）商業管理公司 1.增值稅：20/1.06*6%=1.13萬元 2.附加稅：1.13*12%=0.136萬元 3.印花稅： 0萬元 4.企業所得稅：（20/1.06-0.136）*25%=4.68萬元 5.凈現金流：20-1.13-0.136-4.68=14.05萬元 兩個公司合在一起的總收益：46.8+14.05=60.85萬元 該方案風險在于： 1.商業公司免費為地產公司提供服務可能會被視同銷售服務， 2.商管公司20萬元管理費的合理性問題 3.地產公司租金80萬的合理性。 開啟您的建筑與房地產業“營改增”學習之旅！讓您兩天不虛此行！ 手把手教你模擬“營改增”后如何進行涉稅處理、申報管理、企業稅負測算和成本管控及報表分析，教你輕松識別出本企業“營改增”過程中的涉稅風險點和掌握靈活的應對技巧。 （蘇州站）主講內容：房地產與建安企業“營改增”新政全方位解析和全程模擬演練專題
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