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自持出租物業通常搭配兩個實體：開發公司和物業公司，開發公司負責出租及運營推廣，物業公司負責物業管理，開發公司負責收取租金、場地使用費、推廣費等，物業公司負責收取物業服務費。
智慧源作為一家專業的財稅咨詢機構，筆者結合實務工作經驗，現對以下幾個自持出租物業常見的問題涉稅簡要加以分析，希望對廣大讀者有所啟示。
一、租金涉及的稅務風險及管理
通常租金如果過低（和周邊同類出租物業相比），可能引起稅務機關評估，按照同類物業出租的公允租金計算繳納稅費（企業所得稅、增值稅、房產稅），但對于過高的收入（物業費、推廣費）一般不作調整。
根據《稅收征管法》第三十五條規定，納稅人有下列情形之一的，稅務機關有權核定其應納稅額：（六）納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。稅務機關一般會采取納稅評估系統中數據進行比較分析，以及檢查是否有通過其他費用認為分割租金行為，綜合判斷租金是否過低。
如發現出租物業租金比同類商場租金低，則稅務機關可能會啟動“納稅評估”程序，進行數據分析并檢查。
企業常通過物業公司增加轉租環節（深圳項目暫不適用），減少房產稅的方式處理。在增值稅制下，如果是新項目，自持物業主體開具的租賃增值稅專用發票可以在管理公司中扣除，并不會增加增值稅稅負。如果是老項目，需要測算節省的房產稅以及不得抵扣進項稅之間的差額，再作進一步詳細分析。
二、場地使用費涉及的稅務風險及管理
根據《財政部稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》第一條規定，“房產”是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。室內場地使用費，可能被稅務機關認定為不動產出租，征收12%房產稅。室外場地使用費并非房產稅征收范圍。企業應注意正確劃分室內、室外場地使用費。
三、推廣費涉及的稅務風險及管理
根據財稅[2016]36號文的相關規定，推廣費屬于服務費性質，并不屬于租金，通過合理方法分割部分租金至推廣費能有效降低房產稅。推廣費不需要繳納房產稅，但如無相應推廣服務，僅通過推廣費收入分割租金可能存在被稅務局認定為租金收入，繳納12%房產稅。
如需收取推廣費，必須建立在實際推廣工作的基礎之上，按年設定推廣計劃使收費與服務向配比，并在推廣合同中與租戶確認，以降低稅務機關認定為租金分攤的風險。實務中企業應注意統計現場各商場收取推廣費情況，包括收取對象、收費標準、推廣活動計劃、收費合同等修改、調整推廣費合同等，并形成模板，嚴格執行規范合同簽訂流程，合同簽訂前還應提交公司相關財稅部門進行審核把關，以避免不必要的稅務風險產生。 作者：魯俊 （作者是智慧源資深咨詢師 轉載請注明作者）
2016年地產形勢越來越嚴峻，5年內60%的地產企業或主動或被動地消亡，并購重組會成為地產行業的主旋律；在房地產企業并購重組、內部架構調整中繞不開的是稅收問題，且非常復雜，金額動輒上億元。 如何在并購重組中實現稅負的最優化？ 如何掌控并購重組中的遇到的財稅問題？
房地產企業收購兼并重組稅務規劃 主 講：資深地產財稅籌劃專家 李明俊 時間地點：2016年9月24日 9時-17時/深圳 課程內容 第一部分：土地獲取的方式及稅收規劃 1、招拍掛拿地 2、一二級聯動 3、拆遷還建問題 4、股權并購拿地 5、先投資再轉讓股權 6、先分立再轉讓股權 7、合作建房 8、在建工程轉讓 9、無償劃轉 第二部分：以資產對外投資稅收問題解析 1、以資產對外投資繳納什么稅？營業稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅、印花稅要交嗎？ 2、接受投資需要發票作為扣稅憑證么？ 3、老板以資產投資繳納個人所得稅？ 4、如何利用“先投資再轉讓股權”降低稅負？ 第三部分：股權并購稅收問題解析 1、收購資產與收購股權的稅收比較 2、以股權轉讓方式轉讓土地房屋、資產應如何運作？ 3、股權平價轉讓，稅局納稅評估能通得過嗎？ 4、自然人轉讓股權計稅價格偏低如何進行調整？ 5、先分配利潤再轉讓股權還是直接轉讓股權？ 6、“先增資擴股再平價轉讓股權”是好的籌劃思路嗎？ 7、股權轉讓到底要不要交土地增值稅嗎？如何回避？ 8、企業轉讓股權納稅義務發生時點的確認 9、統一集團內平價轉讓股權是否需要進行納稅調整 10、利用境外轉讓股權，降低地產企業稅負？ 第四部分：企業收購兼并稅收分析 1、企業資產收購的稅收分析 2、利用股權收購特殊性稅務處理調整地產集團架構的具體運作 3、利用企業合并降低稅負 4、利用企業分立降低企業稅負 5、債務重組稅務問題解決方案 主講人：注明房地產財稅專家 李明俊 費用：原價4680元/人，特惠價3800元/人，趕緊搶！！！ 歡迎來電報名：劉仙慶 132-6677-7332 |
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