01
購房登記階段
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2017年11月16日，成都正式發布通知，要求全市新取得預售許可或現售備案的商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式！ 這也是繼上海南京長沙之后，全國實施公證搖號買房的第四座城市！但購房人如何參與購房登記？公證搖號具體流程是什么？這些細節有待進一步完善。 今日，記者獲悉，為確保公證搖號買房全面準確落實，成都住宅與房地產業協會特制定了兩份搖號買房細則文件，供房地產開發企業使用及購房人了解和熟悉公證搖號的流程。 據了解，上述公證搖號買房細則將從12月16日起正式施行！ 01 購房登記階段 上統一網站實名登記 根據相關規定，成都住宅與房地產業協會制定了《成都市商品住房購房登記規則指引》（下簡稱《指引一》）。 它特別強調，購房登記階段應公開接受實名購房登記，并保持購房的登記、搖號、選房、簽約主體信息（姓名及身份證明）一致。 我們梳理了五大重點：
重點一 支持棚改貨幣化安置住戶購房需求 《指引一》表示，為支持棚改貨幣化安置住戶解決居住的現實需求，房地產開發企業應在當地房產行政主管部門的指導下，按不低于當期準售房源總量的10%公開用于棚改貨幣化安置住戶“優先購買”。房地產開發企業確定用于支持棚改貨幣化安置住戶優先選購的套數，無需確定具體房號。 《指引一》強調，商品住房項目位于本市中心城區錦江、飲馬河、西郊河圍合而成的“兩江環抱”區域內的不在此列。登記購買的棚改貨幣化安置住戶人數少于上述房源數量的，剩余房源納入總房源統一面向社會公開搖號銷售。 安置補償協議在2016年10月1日以后生效的棚改貨幣化安置住戶，以改造范圍為區域認定標準，根據“拆一購一”原則，遵照區域住房限購政策，符合下列條件之一的，房地產開發企業應支持其優先搖號、優先選房：
重點二 購房登記須上統一網站實名登記 購房登記將采用“網上實名登記”與“現場購房資格核驗”相結合的方式，現場核驗分批次分時段進行。 登記購房人須要——
房地產開發企業應根據商品住房項目實際情況，合理確定不少于3天的網上登記時間。 這里還強調了幾個原則：必須如實填報信息。 若經查實登記購房人提供虛假信息的，行業協會在相關網站曝光，涉及房地產行業從業人員的，行業協會還將予以通報批評并記入信用檔案；購房登記平臺1年內不受理上述人員填報信息。 登記購房人未在網上實名登記但要求現場登記或核驗購房資格的，房地產開發企業不予受理。 涉及共同購買的，登記購房人須按購房登記平臺提示，完善登記購房人信息，共用一個購房登記號，憑此號共同參與公證搖號、選房、簽約，中途不得變更或增減共有人。 在房地產開發企業公示的購房登記時間結束前，已成功提交信息的登記購房人若需對自己的提交的信息進行修改或完善，可按照購房登記平臺提示的方式予以修改或完善；房地產開發企業公示的購房登記時間結束后，購房登記平臺將對已成功提交信息的登記購房人信息進行鎖定，登記購房人、房地產開發企業均無法對已提交信息進行修改或完善。 看點三 不得要求打印的銀行存單或賬戶交易明細等 高于意向房源首付款 房地產開發企業在公示的時間內，依網上登記號分批次分時段，對購房資格材料進行核驗。包括登記購房人身份證明；登記購房人資信證明，包括按揭方式付款的個人信用報告、核驗之日前1個月內的家庭成員銀行存單或賬戶交易明細等。 《指引一》特別強調，不得要求到指定的銀行打印銀行存單或賬戶交易明細；不得要求打印的銀行存單或賬戶交易明細等高于意向房源首付款。首付款按四川省商業性個人住房貸款最低首付款比例確定。 登記購房人為棚改貨幣化安置住戶的，應核驗登記購房人通過成都市房屋征收系統自助終端機打印的《成都市國有土地上房屋征收補償安置合同備案表》（貨幣補償）。 商品住房位于我市住房限購區域的應核驗：登記購房人的戶籍證明或登記購房人社保繳納明細、穩定就業證明（加蓋就業單位公章）。 重大招商引資項目和機關企事業單位引進的高端人才（含緊缺人才），不受限購區域戶籍、社保繳納限制，可核驗登記購房人身份證明和區政府（或管委會）等出具的證明或人才綠卡。 重點四 不得設置不利于登記購房人的條件 對購房登記結果、購房資格復核等，《指引一》要求做好保存并予以證據保全。房地產開發企業應將房產行政主管部門復核后的《登記購房人名冊》還應將復核結果告知登記購房人。復核后具備購房資格的購房人信息方可導入搖號系統。 為確保購房登記現場資格核驗工作順利進行，針對全款支付、捆綁銷售等現象，《指引一》再次重申購房登記時不得設置這類不利于登記購房人的條件： 如必須為房地產開發企業職工； 必須為房地產開發企業委托的中介機構職工； 對于符合銀行貸款條件可采用按揭貸款購房（含商業貸款、公積金貸款）的，必須采用全款支付； 捆綁銷售、搭售商品和服務或者附加的其他不合理條件； 交納排號費、渠道費、誠意金或其他預訂款性質費用。 要及時、準確、全面的為符合登記條件的意向購房人辦理現場登記，妥善保管登記購房人提交的資料。 取得預售許可、現售備案后，房地產開發企業應在企業網站、商品住房銷售現場分別公示本批次用于棚改貨幣化安置住戶和普通購房人的房源數量，公示時間至開盤銷售結束時止。 地產開發企業在向房產行政主管部門提交名冊前，應確保初始登記名冊和通過購房資格核驗的名冊中同一登記購房人信息的一致，不得變更或增減登記購房人信息。購房資格核驗結束后，房地產開發企業應及時在企業網站、商品住房銷售現場公示《棚改貨幣化安置住戶登記購房名冊》和《普通登記購房人名冊》（包括初始登記名冊和通過購房資格核驗的名冊）。 重點五 登記通過卻連續2次不參與按序選房將一年禁入 《指引一》強調購房人登記的信息必須真實，而登記通過后，還是要盡量去參加選房，不能一再棄選。對于提供虛假信息或者連續2次不參與按序選房的，行業協會將對登記購房人在相關網站曝光。如果房地產行業從業人員有前述行為之一的，行業協會還要予以通報批評并記入信用檔案。購房登記平臺一年內不受理上述人員填報信息。 此前流行的要求登記購房人到指定銀行打印銀行存單或賬戶交易明細的現象，也是被明令禁止的。指引強調，房地產開發企業、中介機構不能存在以下違法違規行為：
02 公正搖號階段 同一批次房源 每個登記購房人只能選購1套住房 進入公證搖號階段后，為規范依序選房行為，保障購房人的合法權益，根據《成都市城鄉房產管理局成都市司法局關于商品住房開盤銷售采用公證搖號排序選房有關事宜的通知》（成房發〔2017〕137號）相關規定，成都住宅與房地產業協會還制定了一份《成都市商品住房公證搖號選房規則指引》（下簡稱《指引二》）。 該階段要歷經：準備銷售現場、棚改貨幣化安置住戶優先搖號選房、組織按時選房、核驗選房人身份、網上簽約、公證確認選房結果、依序遞補選房、報備公證書、應急處理預案、公示公開……等十個環節。 商品住房開盤銷售公證搖號選購流程（樣式） 《指引二》特別強調核驗身份 身份信息不一致的“不予選房” 在同一批次房源中每個登記購房人 只能選購1套住房 （包括棚改貨幣化安置住戶） 本階段仍然有三大重點：
重點一 身份核驗，身份信息不一致的“不予選房” 房地產開發企業在開盤銷售前3日發布搖號公告，搖號排序選房應使用公證機構提供的電腦搖號軟件，并由公證機構作全程現場監督公證，搖號排序結果應當場公示。 搖號排序時間應在9:00~18:00之間。 準備銷售現場時，房地產開發企業應按照我市商品房銷售現場信息公示要求進行相關信息公示，保持商品房銷售信息公示系統終端機運行正常，并嚴格執行已報房產行政主管部門備案的銷售方案。
《棚改貨幣化安置住戶登記購房名冊》登記購房人優先搖號選房，選房范圍為本批次全部準售房源。棚改貨幣化安置住戶的搖號排序號在本批次支持棚改貨幣化安置住戶房源總量以外的，納入普通登記購房人重新參與搖號排序。
公證搖號排序結束后，房地產開發企業按照棚改貨幣化安置住戶搖號排序結果、普通登記購房人搖號排序結果，先后組織搖號選房人依序分批分時段選房，即棚改貨幣化安置住戶依據搖號排序結果選房后，再組織普通登記購房人依據搖號排序結果選房。棚改貨幣化安置住戶選房范圍為本批次全部準售房源，選房數量為公示的用于支持棚改貨幣化安置住戶優先選購的房源數量。
在身份核驗環節，要求房地產開發企業應對選房人身份進行核驗，選房人與搖號排序結果登記購房人身份信息（登記序號、搖號排序號對應的姓名、身份證明等）一致的，按公證搖號確定的選房順序選房。核驗發現搖號選房人與搖號排序結果登記購房人身份信息不一致的，不予選房。在同一批次房源中每個登記購房人（包括棚改貨幣化安置住戶）只能選購1套住房。
購房人為未成年人的，由其監護人憑有效監護證明（如戶口本、出生證等及監護人的有效身份證件原件）代為選房。委托他人代為選房的，需提供公證委托書及代理人有效身份證件原件。 重點二 如何遞補，按搖號排序結果依序遞補選房 房地產開發企業在選房人確定所選房號后，應當場通過全市統一的商品房買賣合同網上簽約與備案系統在線簽訂《商品房認購書》或《商品房買賣合同》。目的在于保障購房人的合法權益，防止線下簽訂“陰陽合同”，或者不及時網上簽約體現交易狀態，導致購房人利益受損。簽訂前，應對簽約主體信息進行核實，保持登記、搖號、選房、簽約主體信息（姓名、身份證明等）一致。
簽訂《商品房認購書》收取認購金的，不得高于所選房源的首付款。首付款按四川省商業性個人住房貸款最低首付款比例執行。涉及辦理購房貸款等相關手續的，應書面告知選房人辦理貸款等相關手續的具體時間和所需要件。
開盤銷售結束后，房地產開發企業應及時將棚改貨幣化安置住戶選房結果和普通登記購房人選房結果提請公證機構予以保全證據公證。選房人在公布的時間段與房地產開發企業未能達成選房合意、放棄選房資格的，開發企業應要求選房人書面簽字確認棄權，并保留記錄；選房人拒絕簽字確認或者在公布的時間未能到場選房的，公證機構現場確認后視為放棄選房。
《指引二》擬訂了依序遞補選房規則。棚改貨幣化安置住戶放棄選房所空房源或選房后所退房源，在公證機構監督下，按棚改貨幣化安置住戶搖號排序結果依序遞補選房。依序遞補后上述房源無剩余的，則不再按棚改貨幣化安置住戶搖號排序結果依序遞補選房；依序遞補后上述房源仍有剩余的，納入普通登記購房人依序遞補選房范圍。普通登記購房人放棄選房所空房源或選房后所退房源，在公證機構監督下，按普通登記購房人搖號排序結果依序遞補選房。房屋價格不得高于原開盤銷售時公示的價格。 重點三 違反規定，將提交有關行政主管部門依法處理 文件要求，房地產開發企業應當加強內部教育和管控，嚴格規范工作人員和委托的營銷推廣機構、代理銷售機構行為。建立并落實銷售現場突發事件應急處置預案，加強輿情關注并及時回應，維護好銷售現場和市場秩序穩定。 房地產開發企業應當在公證搖號選房結束后10日內，將搖號排序和選房結果公證書報送當地房產行政主管部門（包括原復核購房資格的房管部門）。
《指引二》要求做好公示工作。公證搖號排序結束后，房地產開發企業應及時在企業網站、商品住房銷售現場公示棚改貨幣化安置住戶搖號排序結果和普通登記購房人搖號排序結果。開盤銷售結束后，房地產開發企業應及時在企業網站、商品住房銷售現場公示棚改貨幣化安置住戶選房結果和普通登記購房人選房結果。
為方便購房人及時查詢住房交易狀態，房地產開發企業應保持銷售現場商品房銷售信息公示系統終端機運行正常，及時更新房源交易狀態。
在監督處理上，《指引》重申，要求房地產開發企業、中介機構違反本指引不按公證搖號排序選房簽約或者選房現場出現秩序不穩定的，行業協會在相關網站曝光，并提交房產等有關行政主管部門依法處理。
登記購房人連續2次不參與按序選房的，行業協會在相關網站曝光，涉及房地產行業從業人員的，行業協會予以通報批評并記入信用檔案。購房登記平臺一年內不受理上述人員填報信息。 Q＆A 關于公證搖號的六個問題 問 為何棚改貨幣化安置住戶優先？ 答 文件中明確，商品住房項目位于“兩江環抱”區域內的，統一執行公證搖號排序選房規定；商品住房項目位于“兩江環抱”區域外的，支持棚改貨幣化安置住戶優先搖號、優先選房。 成都住宅與房地產業協會解釋，關于支持棚改貨幣化安置住戶購房需求，主要是為了推動城市有機更新，支持棚改貨幣化安置住戶解決居住的現實需求，“以利于進一步提升中心城區功能，強化歷史文化保護，疏解中心城區人口。” 由于我市商品住房限購政策自2016年10月1日開始實施，在此之前補償協議生效的棚改貨幣化安置住戶購房需求并未受限，而2016年10月1日后，受控價影響，商品住房供應量明顯降低，中心城區內部分棚改貨幣化安置住戶難以選購到合適住房。因此《指引》明確，安置補償協議在2016年10月1日以后生效的棚改貨幣化安置住戶，以改造范圍為區域認定標準。 “以改造范圍為區域認定標準，是指對于選擇在我市住房限購區域購買商品住房的棚改貨幣化安置住戶，以棚改項目改造范圍是否在限購區域為認定標準，與其戶籍等其他因素無關。” 關于房源比例，考慮到全市棚改貨幣化安置住戶跨區購房較多，《指引》統一設定了不低于當期準售房源總量10%的下限，以保障棚改貨幣化安置住戶跨區購房需求，“具體比例由房地產開發企業在當地房產行政主管部門的指導下確定。” 問 棚改貨幣化安置住戶的優先權如何防止作假？ 答 成都住宅與房地產業協會：考慮到棚改貨幣化安置住戶具有優先搖號、優先選房的權利，為避免部分登記購房人通過提交虛假資料獲取購房資格，實際操作中，將通過四個層面實現對其優先資格的有效審查： 一是棚改貨幣化安置住戶在購房資格核實時，需提交通過成都市房屋征收系統自助終端機打印的《成都市國有土地上房屋征收補償安置合同備案表》（貨幣補償）； 二是備案表由成都市房屋征收系統生成，不需要相關部門出具證明認定，可有效避免產生各種虛假證明； 三是備案表上印有可用于校驗的二維碼，房地產開發企業可通過掃描二維碼進行快捷、準確的資格審查； 四是房產行政主管部門將結合當地棚改項目實施情況，對棚改貨幣化安置住戶提供的備案表進行再次復核，確保其購房資格的真實有效。 問 如何保障按揭購房人的權益？ 答 關于購房資格材料核驗工作，《指引》明確了以下方面：一是購房資格核驗工作依網上登記號分批次分時段，目的在于促使房地產開發企業切實根據項目實際情況，結合自身團隊力量，合理安排資格核驗工作的進度，避免浪費登記購房人時間，確保資格核驗工作的有序、高效；二是登記購房人資信證明，包括按揭方式付款的個人信用報告、核驗之日前1個月內的家庭成員銀行存單或賬號交易明細等（不得要求到指定的銀行打印銀行存單或賬戶交易明細；不得要求打印的銀行存單或賬戶交易明細等高于意向房源首付款。首付款按四川省商業性個人住房貸款最低首付款比例確定）。 成都住宅與房地產業協會：此舉的目的一方面是讓登記購房人在搖號選房前充分了解自己的個人信用情況，避免因個人信用問題導致無法辦法按揭貸款而帶來的失信、違約等一系列問題，另一方面明確了資信證明的參考標準，充分保護按揭方式付款的登記購房人權益，防止部分房地產開發企業調高驗資標準。 問 設置統一購房登記平臺的目的是什么？ 答 《指引》明確，購房登記在成都住宅與房地產業協會商品住房購房登記平臺上統一進行，登記購房人自行登錄并填報信息，房地產開發企業在購房登記環節將只能查看或匯總登記購房人信息，無法對登記購房人信息進行修改，無法增加或減少登記購房人。 不過，成都住宅與房地產業協會也提醒，登記購房人需要注意的是，未在購房登記平臺上實名登記但要求現場登記或核驗購房資格的，房地產開發企業將不予受理。 問 非限購區域如何復核購房資格？ 答 成都住宅與房地產業協會表示，商品住房位于我市住房非限購區域的，登記購房人的相關證明材料由房地產開發企業自行核驗，核驗合格的登記購房人名單，由房地產開發企業直接提交公證機關； 商品住房位于我市住房限購區域的，房地產開發企業對登記購房人提交的相關證明材料進行初次核驗，初次核驗合格的，由房地產開發企業將登記購房人的身份證明、戶籍證明、社保繳納明細、穩定就業證明等材料交房產行政主管部門復核，復核合格的登記購房人名單，由復核部門反饋房地產開發企業，并提交公證機構。復核后具備購房資格的購房人信息方可導入搖號系統。 問 如何保證登記購房人信息的私密性？ 答 成都住宅與房地產業協會：為確保購房登記現場資格核驗工作順利進行，房地產開發企業應保存登記購房人現場提交的購房資料，確保現場購房登記信息的及時、準確，保證登記購房人信息的私密性； 在填寫《登記購房名冊》時，棚改貨幣化安置住戶和普通登記購房人姓名可將名做隱藏處理，身份證件號碼可將身份證中出生年月日或其他證件后4位做隱藏處理。 登記購房人逾期未提交或提交材料未通過購房資格核驗的，視為無效登記；對無效登記的，應及時通過短信、微信等方式告知登記購房人。 End |
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