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（聲明：本篇文章觀點僅代表作者個人學術觀點，其中某些觀點可能與地方性法規或基層法規相沖突，發表的目的是欲與微友們進一步探討，與作者本人工作中所持觀點和態度并無關聯，工作中依據基層法規以及相關主管部門的指導意見處理相關事務。）  業委會運作中的三大難及解決辦法六問法官為啥要把地下人防車庫收益權判給開發商業主大會三權制衡制度設計（1.0版）用“直代同投直優先表決法”堵住業主大會會議漏洞別墅小區業主大會之困——“違法搭建”我理想中的業主自治偉大的“業主表決詳細結果公示公告及查驗制度”物業服務四種模式對業主的利弊分析實操：如何從表決票投票環節來保障業主表決真實性實操：如何從表決票送達來保障業主表決真實性 實操：專項維修資金使用程序及相關表格實操：業委會到底涉及哪些物管資料的建設和交接？實操：最規范的業主大會會議應該如何召開正文： 業主大會、業主委員會組建流程涉及內容很多，不可能在同一篇文章中完全體現，在此，我僅將其概要做些說明。
一、業主大會、業主委員會組建工作的任務總共兩項： 1、產生出業主大會、業主委員會組建后賴以運作的議事和管理規則，包括：業主大會議事規則、管理規約及專項維修資金管理規約，以下簡稱為三項規約。 2、產生出業主大會執行機構----第一屆業主委員會，即產生出第一屆業主委員會委員，并在委員中產生出主持業主委員會工作的業主委員會主任、副主任。
二、業主大會、業主委員會組建工作的關鍵有四個： 1、把握好法律、法規中的程序關； 2、把握好組建過程中的證據關； 3、把握好業主委員會委員候選人的準入關（即資格關）； 4、把握好業主委員會委員候選人的人選關（即優選關）。
三、業主大會、業主委員會組建工作可分為三個階段：
1、籌備組籌建階段。 本階段的中心內容為：在業主中產生出業主代表，與街道辦事處或鎮（鄉）政府代表、房管辦代表、建設單位代表共同組建業主大會、業主委員會組建工作籌備小組。
2、籌備組工作階段。 本階段的中心任務為：產生出三項規約草案和業主委員會委員候選人，以供業主大會表決。
3、業主委員會、三項規約產生階段。 本階段中心任務為：召開首次業主大會，對上述三項規約草案和業主委員會委員候選人進行表決，產生出三項規約和業主委員委員。召開首次業主委員會第一次會議，產生出業主委員會主任、副主任，有需要的還要產生出專職委員（如業委會秘書，財務專職委員等）。
四、業主大會、業主委員會組建工作中所涉及的公告
以上海為例，業主大會、業主委員會的組建需要發布17張公告，分別為：《NO1關于劃定物業管理區域的公告》、《NO2組建業主大會籌備組的公告》、《NO3業主大會籌備組中業主代表產生原則、資格、方式、人數及區域分配的公告》、《NO4業主大會籌備組成員名單公示》、《NO5業主大會籌備組成員名單公告》、《NO06業主身份及其在業主大會會議上投票數的公告》、《NO07首次業主大會會議形式公告》、《NO08業主大會會議召集人名單的公告（如采用召集人形式）》、《NO09業主委員會委員候選人產生方法及選舉方式的公示》、《NO10業主委員會委員候選人產生方法及選舉方式的公告》、《NO11關于征求三項規約（草案）書面意見的公告》、《NO12業主委員會委員候選人名單的公示》、《NO13業主委員會委員候選人名單的公告》、《NO14關于業主大會會議及討論事項的公告》、《NO15關于非當面領取的表決票送達情況的公告》、《NO16業主大會會議決定（三項規約）、業主委員會委員選舉結果等事項公告》、《NO17業主大會、業委會印章啟用公告》。
五、業主大會、業主委員會組建工作所涉及的會議及會議議題
為了研究、形成和確定這些公告的內容，在各個不同階段，相關各方及業主代表都必須碰頭開會。本作者力求減少會議次數，以提高組建工作效率，但最終只能減少至六次會議。
這六次會議的名稱及會議議題是：
第一次會議，即籌備組籌建工作第一次會議
會議議題為：1、決定啟動業主大會組建工作。2、介紹業主大會組建流程及各方職責。3、收集相關資料。4、籌備組成員的組成。5、業主代表資格、產生原則、人數、區域名額分配及產生方式。6、如發放推薦票推薦產生的，安排發放業主代表推薦表和信息采集表。7、安排依次N01、N02、N03公示公告的張貼。
第二次會議，即籌備組籌建工作第二次會議
會議議題為：1、從被推薦業主代表中推選出籌備組成員。2、安排發放三項規約標準本和修改意見表籌備組成員（建議：在換屆改選時應該有老業委會成員參與修改）。3、依次張貼N04、N05公示公告。
第三次會議，即籌備組工作第一次會議
會議議題為：
1、籌備組成立方面的議題： ①、宣布業主大會籌備組成立。②、宣布籌備組組長。③、業主代表情況介紹（附個人簡介）。④、從籌備組業主代表中推選一名副組長。
2、籌備組工作方面的議題： ①、業主投票權數計算方式。②、本小區建筑物總面積、總人數。③、首次業主大會形式。④、如選擇召集人方式的，確定業主小組區域的劃分，召集人人數，召集人的產生方式。如采用業主小組業主推薦的方式產生召集人，則安排專人發放《業主召集人推薦表》。因選擇了這種召集人方式，就需要加開一次會議來匯總召集人推薦情況和確定召集人，后續的第⑤、⑥、⑦步工作，及N009、N010、N011公告也在加次會議時討論和安排張貼。如不選擇召集人方式，N008公告就不用產生和張貼。⑤、業主委員會成員候選人人數、產生原則、資格、人數區域分配及選舉方法。⑥、起草三項規約草案并征求業主意見。⑦、安排專人發放《業主代表候選人推薦表》和《業主委員會成員候選人推薦表》。⑧、安排張貼N06、N07、N08、N09、N010、N011公示公告。
第四次會議，即籌備組工作第二次會議
會議議題為：1、確定推選的業委會成員候選人（如發放推薦表推薦產生的，見候選人產生的開票程序）。2、業主委員會成員候選人個人介紹。3、三項規約中相關數據與物業公司協商擬定。4、三項規約的草案意見收集、修改和確定。5、首次業主大會討論事項，召開時間、地點、出席人員、議程（見業主大會議程）及準備事項（見會務準備事項表），表決票樣張及發放回收方式及安排專人發放回收表決票。6、安排依次張貼N012、N013、N014、N015公示公告。
第五次會議，即首次業主大會
大會流程為： 1、由籌備組副組長匯報籌備組工作情況并宣布表決票的送達情況：業主總人數、建筑總面積、表決票實際送達人數、送達人數占業主總人數百分比、占建筑物總面積的百分比。 2、選舉業主委員會成員表決票及三項規約表決票的開票計票。①、由居委會主任宣讀應發票數、實發票數。宣布選舉工作小組名單：總檢票：居委會書記。檢票：唱票：。計票：。②、由房辦宣讀選舉辦法及注意事項，③、開票計票開始。④、籌備組總監票人公布產生首屆業主委員名單及三項規約的通過情況。 3、由籌備組組長祝賀詞，宣布選舉結果并公告，大會結束。并宣布之后在業主委員會第一次會議產生主任、副主任后首屆業主大會籌備小組解散。安排將于7日之內召開第一屆業主委員會第一次會議，選舉產生業主委員會主任、副主任及專職委員。 4、安排張貼N016公告。
第六次會議，即首屆業主委員會第一次會議
會議議題為：1、選舉產生業主委員會主任。2、選舉產生業主委員會副主任。3、選舉產生業主委員會專職委員、秘書等。4、第一屆業主委員會辦理備案相關手續。5、安排張貼N017公告。
關注業主自治，就是關心業主的生活和幸福！
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