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現在很多小區的物業糾紛，主要是業委沒有成立，或者業委會不能代表業主利益。對物管沒有約束，你對你家物管工作滿意嗎？歡迎在文末留言吐槽。非常不幸，筆者所住的小區，是其中的典型代表，因為物業糾紛成了網紅小區，很多業主不熟悉業委會成立具體規則，有的人說要全部入住才能成立業委會，有的說必須由開發商成立業委會，下面是四川省物業管理條例對業委會及業主大會的具體實施細則，對四川省物業管理條例做了詳細通俗的注釋，在關鍵的相關法律法規后面做了備注，把容易出錯的地方給大家標注了出來，本細則適用于四川省內所有小區。 第三章 業主、業主大會與業主委員會 第十七條 依法登記取得房屋的所有權人為業主。 因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業管理中享有業主權利，承擔相應義務 業主不得以放棄權利為由不履行義務。（業主指產權證上的名字，并且和身份證上名字每一個字都必須一樣，不能想當然認為是一個家庭的就算業主，法律不認你那個，我們小區業委會成員就出現了這種不合法的情況） 第十八條 物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。(租房也有參與物業管理的權利，但是為了保險起見，業委會成員參照上一條） 第十九條 業主在業主大會上的投票權，實行一人一票，一個專有部分按一人計算。但在首次業主大會上建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。（一家算一票，你在一個小區買了兩套也只算一票，開發商沒有賣的房子就算有100套都只算一票） 第二十條 物業管理區域內，符合下列條件之一的，可以召開首次業主大會會議： （一）交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十 或者交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上；（傳說中的雙過半，指接房面積達到一半或者套數達到一半） （二）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數達到總套數百分之二十以上；（第一批接房滿兩年，對接房業主條件降低為百分之二十以上就可以召開） （三）物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前90天。（業委會正式成立，并選聘新的物業服務企業，自新的物業服務合同生效，前期物業合同自動終止，不管前期物業和業主的合同上面簽訂的幾年合同，都自動終止） 同一物業管理區域內只能設立一個業主大會。 第二十一條 符合本條例第二十條第一款規定情形的，條件具備之日起30日內，建設單位應當書面報告物業管理區域所在地街道辦事處（鄉、鎮人民政府）申請設立業主大會。（先由開發商提出業委會籌備，開發商沒有提出參照下面一條） 符合本條例第二十條第一款規定情形的，建設單位未及時書面報告申請設立業主大會的，同一物業管理區域內已交付專有部分百分之十以上的業主可以聯名向物業管理區域所在地街道辦事處（鄉、鎮人民政府）提出設立業主大會的書面要求。（只需要百分之十的業主就可以提出成立業委會） 保障性住房物業可根據其房屋所有權權屬成立業主大會或由所在地街道辦事處（鄉、鎮人民政府）負責組織相關部門、物業使用人、居民（村民）委員會成立管理委員會，履行業主大會相關職責。 第二十二條 街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當在收到報告之日起15日內會同物業管理區域所在地縣級人民政府房地產行政主管部門組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。（街道辦和房管局物管科組織） 籌備組由業主代表、建設單位、房地產行政主管部門、街道辦事處（鄉、鎮人民政府）和居民（村民）委員會組成，其中業主代表人數不得少于總人數的三分之二。（指籌備組成員業主必須占三分之二及以上）籌備組成員名單應當由街道辦事處（鄉、鎮人民政府）在物業管理區域內進行書面公告。（在小區公示） 籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處（鄉、鎮人民政府）或者居民（村民）委員會組織業主推薦。籌備組組長由街道辦事處（鄉、鎮人民政府）代表擔任。（組長是街道辦的，業主不能擔任） 第二十三條 籌備組履行下列職責： （一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式； （二）擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案； （三）確認業主身份、業主投票權數和業主專有部分面積； （四）擬定業主委員會選舉辦法草案，提出候選人建議名單； （五）依法確定首次業主大會會議表決規則； （六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。 籌備組應當自成立之日起90日內組織召開首次業主大會會議。籌備組工作經費和召開首次業主大會會議的經費應當由建設單位承擔。（開發商應該給籌備資金，開發商不給，可以請業主捐贈或者墊支） 第二十四條 業主大會履行下列職責： （一）制定和修改管理規約和業主大會議事規則； （二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會工作； （三）確定物業管理方式，選聘、解聘物業服務企業； （四）籌集和使用專項維修資金，并監督實施； （五）制定、修改共有部分管理、使用、經營等方面的規程； （六）法律、法規或者議事規則確定由業主大會決定的其他事項。 第二十五條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當享有的權利和履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 制定管理規約，應當尊重社會公德，不得違反法律、法規的規定和損害社會公共利益。 管理規約對全體業主具有約束力。 第二十六條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序和業主委員會的屆期、組成和成員任職條件、終止成員資格等事項作出約定，并可以約定業主委員會候補成員的設立、缺席業主表決權計算規則等事項。 第二十七條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，由5人以上的單數組成，任期3年或者5年。（你們只有執行權，執行業主代表大會的決定） 業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。 業主委員會的決定應當在作出之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告。（每次決定必須公示，自己拍照存檔） 第二十八條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料到物業管理區域所在地的街道辦事處（鄉、鎮人民政府）備案，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當在收到備案材料后抄送縣級人民政府房地產行政主管部門： （一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況； （二）管理規約、業主大會議事規則； （三）業主大會決定的其他重大事項。toupi 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向所在地公安機關申請刻制業主委員會印章。（拿這幾樣材料先到街道辦備案，街道辦再把這幾樣東西交到房管局物管科，得到物管科的批復文件，才能去刻章） 業主委員會應當將成立情況在物業管理區域內公告。（注意這里） 第二十九條 業主委員會履行以下職責： （一）執行業主大會的決定和決議，維護業主共同權益； （二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況； （三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同； （四）聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同； （五）監督管理規約的實施； （六）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛； （七）業主大會賦予的其他職責。 第三十條 業主委員會應當定期在物業管理區域內向業主公布下列情況和資料： （一）管理規約、業主大會議事規則； （二）業主大會和業主委員會的決定； （三）物業服務合同； （四）專項維修資金的籌集、使用情況； （五）物業共有部分的使用和經營收益的收支情況； （六）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況； （七）其他應當向業主公開的情況和資料。 第三十一條 業主委員會任期屆滿90日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。 業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當要求其限期改選；逾期不改選的，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當組織業主進行換屆選舉。（假如前期業委會做得讓業主不滿意，請你們看看業委會任期是到什么時候） 第三十二條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處 （鄉、鎮人民政府）監督下將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處（鄉、鎮人民政府）協助收回。 業主委員會委員資格屆內終止或被罷免的，應當在終止之日起7日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。 第三十三條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止： （一）因物業轉讓等原因不再是業主的； （二）因健康等原因喪失履行職責能力的； （三）業主大會議事規則約定的其他情形。 第三十四條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定罷免其委員資格： （一）挪用、侵占業主共有財產； （二）索取收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益； （三）利用職務之便要求物業服務企業減免其物業服務費； （四）泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動； （五）經業主委員會二分之一以上委員或者五分之一以上業主提議撤銷其委員資格的； （六）業主大會議事規則約定的其他罷免資格的情形。 第三十五條 經業主大會決定，可以從下列渠道籌集工作經費用于業主委員會開展工作： （一）全體業主共有部分物業經營收益；（配套停車場，配套會所，小區電梯廣告，小區內其他所有公攤面積的廣告收益） （二）全體業主共同交納； （三）業主自愿捐贈等其他合法方式。（捐贈，墊支都可以） 工作經費開支范圍、標準和業主委員會委員的工作補貼，由業主大會決定。業主委員會應當妥善保管工作經費，并每半年向業主書面公告收支情況。 我再總結一下成立業委會的具體流程，當然，我是以業主自己發起業委會成立的條件來說這個事情，上面文章黑色字體是我本人給大家做的注釋。 第一步：接房后估計面積過半，或者戶數過半，由百分之十以上的業主給街道辦提出書面申請 第二步：街道辦收到申請15日內，會同物管科建立籌備組。 第三步：籌備組成立90日內召開業主大會。是召開業主大會，不是你們想當然貼個告示就完事，必須讓業主投票，唱票，所有投票證據請保留，所有過程最好手機錄音錄像。由街道辦牽頭，業主及業主代表等參加，通知業主開業主大會，最好的方式是用簽名單讓業主簽名，外地業主請打電話的時候錄音，表示你們已經通知了業主，通知沒有到位，以后會留下隱患，有反對業主會質疑業委會的合法性。 第四步：業委會選出代表后，30日內把資料交給街道辦，街道辦抄送房管局物管科，得到房管局及街道辦的備案批復就可以去刻章，至此，業委會就合法成立了，可以開展工作。 特別提醒：每次會議決定請必須在小區顯目位置公示，并且公示時間足夠，每次拍照存檔，有必要買一張當天的報紙，把日期一同拍照。 |
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