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inshang 引言 CMBS是盤活資產的利器還是杯水車薪？  圖片來源：上海白玉蘭廣場 來源 | 贏商網（ID：winshang） 作者 | 蘇珊（行業分析師） 8月14日，金光紙業（中國）投資有限公司參與的“海通華泰-金光上海白玉蘭廣場資產支持專項計劃”在上海證券交易所成功獲批。擬發行金額為138億元，刷新紀錄，為目前國內CMBS產品規模最大，底層資產是上海浦西第一高樓“上海白玉蘭廣場”。 上海白玉蘭廣場，地處上海北外灘黃浦江沿岸地區，位于上海市虹口區東長治路588號。廣場總建筑面積42萬平方米，其中地上26萬平方米，地下16萬平方米，包括一座66層、高320米的辦公塔樓和一座39層、高172米的酒店塔樓，是集大體量商業、辦公、酒店等功能于一身的多元業態城市綜合體。 贏商網采訪多位國內商業地產資產管理專家，評論認為： 01 CMBS，即Commercial Mortgage Backed Security商業地產按揭貸款資產支持證券。與REITs 類似，同為商業房地產資產證券化方式，用于盤活資產。
 圖片來源：恒大研究院 REITs對房地產企業資產負債表的影響，在于盤活不動產物業等重資產，提高資產周轉率，有助于房地產企業從重資產向輕資產企業轉變，而在經濟增速下行、企業ROE不斷降低的過程中，這種轉變較為重要。而對銀行而言，商業抵押貸款違約率高于住房抵押貸款，借助CMBS不僅可以出表不良商業抵押貸款資產，還可通過CMBS的分層設計起到降低商業地產風險的作用。若按照持有5%劣后來計算，CMBS出表可節約80%的資本金。 2016年房地產調控周期以來，銀行貸款、非標（表外理財）、發債等傳統融資渠道都有所收緊。在這種情況下，房企開拓創新融資方式，資產支持證券發行量從2017年開始快速增長，全年發行1415億，同增64.4%，2018年繼續高速增長，全年發行2614億，增速高達84.8%。 02 我國房地產業經歷高速發展后，從重資產向輕資產轉型為大勢所趨。越來越多的開發商紛紛投奔“輕資產”路線，將資產管理輸出、品牌輸出等納入企業戰略層面。如萬科、保利等主流地產商今年以來多次表態要實現多元化轉型，要成為“美好生活服務商”。 參照發達國家地產業的發展經驗，通常行業需要經歷“開發商–地產商–地產資本商”的歷程，完成“地產+資本”的產業升級，逐步邁進房地產金融時代。 傳統融資市場對地產行業金融監管趨嚴，再加上高壓調控下房企自身高周轉高杠桿的應對策略，迫使其為了盤活存量資產獲得資金流動性，轉而謀求資產證券化等新的融資手段。從而出現了永久債券、信托、P2P借貸、眾籌、合作開發等其它融資方式，并且開始推出ABS(資產支持證券)、CMBS、類REITs等，加快了中國房地產證券化進程。與此同時，作為這些金融產品設計環節中的基礎資產如商業地產、物流地產、租賃公寓等運營模式開始興起。  |
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