普通的投資者可以參與公募REITs的投資嗎？

風中的蘭陵 2020-05-30

展開全文

中國證監會和國家發改委最近聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，根據這個指引可知，未來發行上市的基礎設施REITs是公募屬性，參與門檻低，可以在二級市場流通交易，T 1，每日漲跌幅10%限制。

聽上去確實還不錯，那么普通投資者如何參與公募REITs的投資呢？

本部分主要為您介紹投資路徑和策略，對話嘉賓為泰達宏利基金公司REITs業務負責人宋鑫。

REITs本質上是一種信托產品，按照我國的規定，信托是私募性質的，它的投資門檻比較高，如果把它變成了公募REITs，是不是就改變了私募的性質？和信托相比，公募REITs的投資門檻和風險會有什么樣的變化呢？

宋鑫：這次試點推出的公募REITs，最大的一個特點就是實現了對普通老百姓和個人投資者的公開募集。可能花1塊錢或者10塊錢，就能享受到不動產日常現金流帶來的穩定收益。

從目前國內現狀來講，其實市場上也有一些以不動產為底層資產的證券化產品，就是我們說的ABS。但是ABS首先要求認購對象是合格投資者，而且是200人以內的，所以普通老百姓很難參與其中。

如果跟信托相比，它的投資門檻或風險有什么變化？首先投資門檻肯定降低了，對100萬的信托產品來講，我現在可能1塊錢、10塊錢、100塊錢就可以參與。

從風險、安全性來講，我覺得也是兩個維度。第一個維度，從這次試點的交易結構來看，除了公募基金管理人、專項計劃管理人，還創造性地設了財務顧問，財務顧問的資格是具有保薦資格的券商。要求這三個管理人對底層資產進行盡調，包括對日常物業的運營管理要負一定的責任。第二個維度，本次試點的項目肯定是優中選優，資產的質量、安全性肯定也是監管比較關注問題，相對而言比較安全。

另外還有一點，作為公募基金本身，公募基金的產品特性就是它的信息披露要比信托或其他私募基金更加透明。按照監管規定，可能我們每季度都要披露一次季報，一方面是公募基金產品本身的情況，另外一方面肯定也要涉及不動產日常的運營，包括第三方的運營管理，這些都是需要詳細向持有人披露的。所以從這些方面來講，我認為安全性是有保證的。

普通投資者可以通過哪些渠道來購買公募REITs相關的投資理財產品？

宋鑫：公募REITs也是公募基金的一種形式，跟現在我們買普通公募基金一樣，一個就是公募基金的直銷柜臺，另外一個是代銷渠道，比如銀行或者券商。

但是需要提醒廣大投資者注意的是，這次從配售比例上來講，可能賣給普通投資者的比例相對會比較低，大概是16%，如果是特別好的項目，可能面臨按比例配售的情況。根據這次指引的要求，原始權益人也就是業主自持比例不能低于20%，也就是說，100份的公募基金份額至少有20份提前已經賣給了原始權益人。有64份是面對合格的機構投資者，也就是線下發行的方式，這些機構投資者主要是銀行子公司、保險、政府產業基金、不動產基礎設施基金等這類機構。還剩下16%的份額面向廣大散戶，也就是基金投資者去公開募集。

我看到有一種觀點說，由于REITs的估值比較復雜，一般人很難搞明白，建議普通投資者通過購買機構產品來間接參與REITs的投資，可能更安全一些，您是否認可這種說法？

宋鑫：不動產本身的運營，包括估值相對可能比較復雜一些，但是公募REITs未來對這個產品的信息披露，包括上市的時候，上市說明書里對底層的信息披露，有助于廣大投資者對底層資產的運營和基本情況有初步的了解判斷。

另一方面，公募REITs作為一種新的投資品種，就好比股票一樣，因為股票也是對上市公司的研究。現在有很多所謂的“牛散”，他們對股票也有很深入的研究。所以我認為這次公募REITs的出臺，包括未來公募REITs發展，也會有一個比較漫長的投資者教育的過程。我相信經過5年或者10年，散戶投資者對不動產REITs、公募REITs也會有比較深刻的理解。

現在是不是通過機構產品參與這次投資？我覺得這可能是一個投資價值個人判斷的問題。因為REITs本身的收益率介于股和債之間，而且相對比較安全，所以我個人建議，如果有機會，直接參與投資公募REITs更好一些。

對于普通投資者來說，不管是直接購買公募REITs，還是購買機構的產品，您覺得什么時間點介入比較合適？是一上市就趕緊買，還是先等一等、看一看再說？

宋鑫：公募REITs出臺從大類資產配置角度是很有意義的，因為REITs產品是除了股票、債券和貨幣之外，第四大類獨立的投資品種，這個是之前沒有的。另外，公募基金門檻比較低，所以如果有條件，您花1塊錢或10塊錢完全可以去嘗試一下這個新的投資品種。

何況，這次對個人投資者的配售比例相對比較低，不排除有些特別好的項目因為配售比例低而導致超額認購，最后出現按比例配售的情況。如果出現這種情況，您不一定在二級市場上能買到自己心儀的公募REITs，所以我建議，如果有可能，還是第一時間去參加相關公募基金的認購。

諾安基金宋青：公募REITS整體利好大市，投資者需要培育

近日，中國證監會和國家發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著我國公募REITs試點正式破冰。就其對基金行業的影響，REITs發展空間，新浪財經采訪了諾安基金國際業務部總監宋青。

他表示，公募REITs的目的更多是盤活存量的基礎設施資產，基礎設施的REITs的發展也將是基礎設施建設資金退出的有益嘗試，有助于國內的基礎設施建設健康有序發展。

我們如果這塊資產能做起來，通過金融創新工具，提高市場直接融資比例，有利于我們目前經濟結構的調整，有助于經濟從疫情中恢復，整體利好大市。

一些賣方數據研究顯示，我國近30年積累了約148萬億基礎設施資產，目前能產生穩定現金流的估算在28萬億，加上一些區域和其他具體的限制條件，可發行REITs的預計在2.8萬億。

此次的公募REITs涵蓋的內容比較多，架構也相對復雜，涉及各類的專業主體超過五方以上，特別是對基金管理人，托管人，項目管理機構，法律機構，財務審計機構，資產評估機構、財務顧問等專業機構都需要密切配合，缺一不可。

從業務范圍角度已經橫跨了一級和二級資本市場，整個業務流程更像工程項目管理。比投資者傳統預期的公募基金集中于標準化和流動性好的二級市場有所不同，內容更豐富。

同時他指出，對于投資者投資于公募REITs是否有稅收優惠沒有提及。而國家相關的政策制度，稅收優惠政策的引導等配套設施都是對于推出此類產品走向市場，獲得成功的不可缺少的因素。

而此類結構推出的金融產品的復雜性也可能會讓投資者望而止步，需要一個逐步認識的過程以及投資者教育和市場培育的過程。

采訪實錄如下：

《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）公開征求意見》，基于什么考慮？

宋青：該指引的目的是為盤活基礎設施存量資產，本質是通過公募基金份額的形式將存量基礎設施資產“證券化”并上市交易，從而降低地方政府杠桿、盤活地方政府資金。

基礎設施的REITs的發展也將是基礎設施建設資金退出的有益嘗試，有助于國內的基礎設施建設健康有序發展。

在目前的全球疫情復蘇及中美貿易摩擦再到考驗階段來看，如何運用創新金融工具來盤活存量的固定資產，達到既為零售投資者提供了新的相對穩定收益的資產類別，也為基礎設施投資引入增量，爭取達到雙贏，更好推動國內經濟的發展和進步，在嚴峻的國際競爭中立于不敗之地。這對不動產相關行業的發展具有重大意義。

《指引》共四十五條五方面內容，對此您怎么看？哪些需要補充？

宋青：此次的公募REITS涵蓋的內容比較多，架構也相對復雜，涉及各類的專業主體超過五方以上，特別是對基金管理人，托管人，項目管理機構，法律機構，財務審計機構，資產評估機構、財務顧問等專業機構都需要密切配合，缺一不可。從業務范圍角度已經橫跨了一級和二級資本市場，整個業務流程更像工程項目管理。

比投資者傳統預期的公募基金集中于標準化和流動性好的二級市場有所不同，內容更豐富。其中的一些要求，比如《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》第二和二十八條，對于分紅的強制要求。但是對于投資者投資于公募REITS是否有稅收優惠沒有提及。

當然，國家相關的政策制度，稅收優惠政策的引導等配套設施都是對于推出此類產品走向市場，獲得成功的不可缺少的因素。

與外國REITs市場發展相比，我國REITs有多少差距？有哪些異同？

宋青：國內自2014年起陸續在市場上推出過一些類REITs和準REITs產品作為有益的嘗試。更多偏向于債權類的REITs。國際市場更多產品是股權類的，經過幾年的嘗試和發展，近期也慢慢出現細分的子行業業態；如公寓類REITs，工業廠房類REITs，新零售倉儲基礎設施REITs產品。

從收益率來看，美國REITS平均收益率高于目前國內幾個單類REITS的票面利率，也高于大部分國內基礎設施投資收益率。另外國內的相關配套專業管理服務、稅收、監管制度等方面還需進一步完善。

目前公募REITs試點面臨哪些挑戰？需要解決的問題在哪？

宋青：新的東西面世，總會有一些挑戰。此次公募REITS按公募基金-ABS（資產證券化憑證）-保薦（券商）-第三方專業服務機構的機構，按多方專業機構串聯在一起，目的是保證項目的可信度和專業性，但是也要看到此類結構推出的金融產品的復雜性也可能會讓投資者望而止步。需要一個逐步認識的過程以及投資者教育和市場培育的過程。

有機構預測中國公募RETIs市場規模可達6萬億人民幣，市場空間有多大？

宋青：這個數字來源是參照2019年末，美國公募REITs市場規模約占GDP的6.5%來按比例推算出我國的潛在市場規模。我們看到的一些賣方數據研究顯示，我國近30年積累了約148萬億基礎設施資產，目前能產生穩定現金流的估算在28萬億，加上一些區域和其他具體的限制條件，可發行REITS的預計在2.8萬億。如果后續發展順利，配套政策和制度落實，這或是可以協助和推動我國經濟高質量發展的一股新動力。

公募REITs正式開閘，對A股市場有哪些影響？

宋青：公募REITS的目的更多是盤活存量的基礎設施資產，我們如果這塊資產能做起來，通過金融創新工具，提高市場直接融資比例，有利于我們目前經濟結構的調整，有助于經濟從疫情中恢復，整體利好大市。有利于相關的金融服務提供商和專業項目管理提供商。

孟曉蘇：REITs給投資人帶來四點好處中國REITs收益率要達到6%以上

國務院發展研究中心REITs課題組組長、中國基金業協會資產證券化委員會顧問孟曉蘇表示，REITs對于投資人來說，好處主要在四個方面。

第一是收益的穩定性，REITs會每年按期分配，收益的穩定性與長期性會吸引穩健型投資人，所以REITs在國外與境外成為保險資金、養老資金首選的投資產品。

第二是資產的安全性，它錨定不動產資產，本身沒有金融泡沫，具有很大的安全性與增值性。

第三是交易的便捷性，REITs可以上市流通，投資人可以入市購買，持有人可以隨時到市場上轉讓兌現。

第四是它能夠豐富我國資本市場，因為REITs收益穩定且有增值潛力，使它不會暴漲或暴跌，當它發展到一定規模后，可以成為股市的穩定器。我國政府和企業基礎設施資產規模巨大，商業地產規模也很大，權益型公募REITs在我國具有巨大的市場空間。

孟曉蘇指出，在發達國家和地區各項融資成本普遍比我國低的情況下，REITs的可分配收益率普遍達到6-7%，使它很受投資人歡迎。REITs的收益率標準與市場資金成本有關聯。

從近年數據看，新加坡REITs平均收益率是6.3%，香港地區REITs平均收益率是5.8%。日本是全世界第二大REITs市場，平均收益率才4%。這是因為日本銀行存款已是負利息率，其它融資成本都很低。我國REITs的收益率也要隨行就市，但總體上來看，達到6%或以上才能進入市場，才能讓投資人愿意拿錢來購買。

REITs監管機構與公募機構也會為投資人考慮，把好資產質量關口。REITs既然是讓基礎設施等資產走向市場化，就要按照市場化要求，達到市場購買主體能夠接受的收益率標準。

來源：廈門國金