中國(guó)版REITs：千呼萬喚始出來！

pengjun836 2020-08-10

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本文由大樹老師特約供稿：

8月7日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《指引》），自公布之日起施行。這意味著中國(guó)版公募REITs正式進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。

我們課程學(xué)習(xí)過，REITs是很重要的一種投資工具。我國(guó)盡管尚無真正意義上的REITs產(chǎn)品，但之前類REITs產(chǎn)品已運(yùn)作超過4年。

本次，繼五一之前出臺(tái)文件后，監(jiān)管層再次發(fā)布指引文件。從現(xiàn)在開始，中國(guó)版公募REITs就正式進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。很多同學(xué)都在詢問大樹老師：中國(guó)版REITs到底是什么？能投資么？怎么才能投資？本次，我們就來一探究竟。

中國(guó)版REITs是什么？

我們課程詳細(xì)介紹過美國(guó)和香港的REITs。REITs起源于美國(guó)，運(yùn)行機(jī)制已經(jīng)是非常成熟了。

但是要注意的是，本次我國(guó)推出的REITs與美國(guó)、香港最大區(qū)別，是我國(guó)的REITs是基礎(chǔ)設(shè)施基金，而不是房地產(chǎn)信托，不含有住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

也就是說，不能持有住宅和商業(yè)地產(chǎn)，是我國(guó)要推出的REITs和國(guó)外REITs最大的不同。

比如我們學(xué)習(xí)過，香港和美國(guó)的很多都是持有大量住宅和商鋪，這個(gè)在我國(guó)就是不行的。

原因何在？

1、為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增添活水

問君哪得清如許，為有源頭活水來。

各國(guó)政府受到1929年美國(guó)經(jīng)濟(jì)大蕭條和現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)說的啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)一旦不好，要么是執(zhí)行貨幣寬松（也就是央行放水），要么就是大力上馬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或者兩者兼有。

但是錢哪里來呢？

之前國(guó)內(nèi)是地方政府要搞基建，就需要依靠各地的城投公司，比如水投（水利）、鐵投（鐵路）、交投（交通）等等眾多類別的公司出資建設(shè)。

但是，城投公司不上市，所以城投公司的錢主要是靠貸款或者債券融資而來。

現(xiàn)在，有了主打基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的中國(guó)版REITs，就可以大家的錢拿來，幫助各地城投公司，緩解它們的資金壓力。

可能有同學(xué)要問了，這些城投公司會(huì)不會(huì)把自己手里不好的項(xiàng)目，交給REITs公募基金，然后REITs公募基金再拿來忽悠投資者接盤呢？

理論上是存在這個(gè)問題的。所以規(guī)定要求，只有穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，且經(jīng)營(yíng)3年以上，已經(jīng)產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不依靠補(bǔ)貼的項(xiàng)目才可以。

同時(shí)為了進(jìn)一步保障投資者的利益，把投資者與城投公司綁定在一起，避免城投公司把項(xiàng)目一賣就當(dāng)甩手掌柜的，規(guī)定還要求：項(xiàng)目原始權(quán)益人要參加項(xiàng)目的戰(zhàn)略配售，持有不低于20%的份額5年以上。

也就是說，如果是各地城投公司或者投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的公司手里有運(yùn)營(yíng)3年以上并且開始賺錢的資產(chǎn)，才被允許拿來發(fā)中國(guó)版REITs。這樣城投公司或者投資基建的公司，就可以快速回收資金，然后拿去再開發(fā)新的項(xiàng)目，這樣就極大的提升了效率。

如果是運(yùn)營(yíng)效果不好的項(xiàng)目，則不可以用來發(fā)中國(guó)版REITs。

2、“房住不炒”引領(lǐng)資金去往實(shí)體經(jīng)濟(jì)

“房住不炒”已經(jīng)是我國(guó)政府這幾年反復(fù)強(qiáng)調(diào)的了。很多地方尤其是一二線城市是嚴(yán)格限購(gòu)，這個(gè)大家都知道。

所以，要是公募REITs成立一個(gè)項(xiàng)目公司，然后拿著募集到的資金，去北上廣深拿一塊地，然后建設(shè)一堆房產(chǎn)，再搞一些底商。這不就是集資炒房么？

中國(guó)版REITs值得投資么？

答案是具體要看投資標(biāo)的，但整體方向是值得考慮。原因如下：

1、首批中國(guó)版REITs的項(xiàng)目質(zhì)量值得期待

我國(guó)有個(gè)傳統(tǒng)，首批項(xiàng)目一般都是經(jīng)過精挑細(xì)選的。想一下也是，作為新進(jìn)入的競(jìng)爭(zhēng)者，公募REITs基金如果投資標(biāo)的不好，那眾多投資者，為何要舍棄已經(jīng)很熟悉的公募基金產(chǎn)品，轉(zhuǎn)而投資公募REITs基金呢？

2、公募REITs基金契合我國(guó)發(fā)展的主基調(diào)

我國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)明確要將中國(guó)版REITs做的不同于美國(guó)。

根據(jù)證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委的通知，本次基礎(chǔ)設(shè)施REITs聚焦于新基建、交通、能源、倉(cāng)儲(chǔ)物流、環(huán)保、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等七大領(lǐng)域，不包含寫字樓、商場(chǎng)、酒店、長(zhǎng)租公寓等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

當(dāng)前穩(wěn)定基建是我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的重要任務(wù)。但之前基建的主要金融服務(wù)工具和手段還是以財(cái)政和傳統(tǒng)信貸為主，產(chǎn)生了一系列問題。所以，中國(guó)版本REITs在承擔(dān)著釋放市場(chǎng)活力，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供新產(chǎn)品的重要使命而誕生。

所以可見，公募REITs的投資標(biāo)的是完全貼合我國(guó)提倡和引導(dǎo)發(fā)展的領(lǐng)域的，是非常契合我國(guó)發(fā)展的主基調(diào)的。

3、收益率值得期待

從國(guó)際上來看，若商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行REITs產(chǎn)品，收益率至少要達(dá)到5%。本次國(guó)內(nèi)試點(diǎn)雖然是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，但通常來說，第一批發(fā)行產(chǎn)品的資產(chǎn)質(zhì)量會(huì)非常好，因?yàn)榈谝慌陥?bào)的機(jī)構(gòu)多，有關(guān)部門必然要優(yōu)中選優(yōu)。從這個(gè)角度看，第一批公募REITs的收益率會(huì)相對(duì)更高，預(yù)計(jì)能達(dá)到6%以上，這也是市場(chǎng)期望的收益率。

但是我們也要注意，等未來公募REITs全面展開，平均收益率可能會(huì)有所下滑，但整體會(huì)保持在較為穩(wěn)健的水平。

4、為我們投資又增加一種選擇工具

REITS試點(diǎn)解決中國(guó)資產(chǎn)管理領(lǐng)域一大空白，為廣大投資者提供了重要的、可投資的不動(dòng)產(chǎn)大類資產(chǎn)。

我們學(xué)習(xí)過，因?yàn)镽EITs投資定位于不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目成熟期，相對(duì)于開發(fā)階段、非成熟階段的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，這種成熟期不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)是以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，透明度相對(duì)比較高。

對(duì)投資者而言，REITS的穩(wěn)定回報(bào)性是吸引長(zhǎng)期資金的一個(gè)重要條件，所以與股票等權(quán)益類投資形成很好的互補(bǔ)。

5、利國(guó)利民

我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投資經(jīng)過多年迅猛發(fā)展，形成了海量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是之前都無法進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行流通。

通過中國(guó)版REITs，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持有人可以通過盤活存量、投資增量的模式滾動(dòng)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)投資循環(huán)，從此，運(yùn)行良好的基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展不會(huì)再受到資金的限制。

如何投資

1、公募REITs與類REITs的區(qū)別

首先我們要分清楚，我國(guó)本次推出的公募REITs和之前類REITs是存在本質(zhì)差別的。

之前，由于國(guó)內(nèi)尚未推出嚴(yán)格意義上REITs的相關(guān)法律，因此市場(chǎng)上只有部分符合國(guó)外成熟市場(chǎng)REITs標(biāo)準(zhǔn)的類REITs產(chǎn)品，并且基本集中在私募領(lǐng)域。與真正的REITs產(chǎn)品相比，類REITs在交易結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)方式、收益分配等方面存在一定差異。

相比之前市場(chǎng)上存在的類REITs，本次公募REITs實(shí)現(xiàn)了物業(yè)的真實(shí)出售和資本變現(xiàn)，本身偏股性而非債性。

從整體趨勢(shì)來看，公募REITs會(huì)越來越成為主流，而且公募REITs積累的經(jīng)驗(yàn)會(huì)反過來促進(jìn)類REITs的發(fā)行規(guī)則、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等進(jìn)一步完善，甚至當(dāng)類REITs達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，它會(huì)主動(dòng)向公募REITs方面轉(zhuǎn)型。

2、分析判斷

我們分清楚本次公募REITs與之前存在的種種類REITs之后，我們接下來就要分析判斷，判斷這個(gè)公募REITs投資的標(biāo)的到底如何。

3、長(zhǎng)期持有

我們選擇好的標(biāo)的后，就按照我們課程所說的，長(zhǎng)期持有，等待分紅就好。

如今，公募REITs落地指日可待，相關(guān)研究指出，國(guó)內(nèi)公募REITs的市場(chǎng)規(guī)模可達(dá)數(shù)萬億元，試點(diǎn)階段就可能達(dá)到千億級(jí)別。

REITs在國(guó)內(nèi)是新生事物，我國(guó)是用相對(duì)安全的資產(chǎn)——基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行嘗試，在試行過程中逐步積累立法、投資者保護(hù)、發(fā)行規(guī)則、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面的經(jīng)驗(yàn)，這是一種比較穩(wěn)健的方式，也是一個(gè)合理且更有利的方向。

市場(chǎng)對(duì)中國(guó)版公募REITs呼聲已久，經(jīng)過我國(guó)的深入研究和努力，最終選定以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)開啟中國(guó)版REITs，突破了以往對(duì)于REITs認(rèn)識(shí)的局限性，將基礎(chǔ)設(shè)施投融資與REITs規(guī)則巧妙地結(jié)合在一起，通過REITs來支持基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，體現(xiàn)了我們中國(guó)人民的超群智慧。

所以大家可見，我們的課程價(jià)值在我們生活的各個(gè)領(lǐng)域都逐一體現(xiàn)。

學(xué)好我們操作系統(tǒng)課+財(cái)報(bào)+企業(yè)的全部課程，再去投資我們生活中的方方面面，才是正確的方法。

最后送大家一句《禮記》中的話：

“博學(xué)之，審問之，慎思之，明辨之，篤行之。”

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來自： pengjun836 > 《理財(cái)》

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