基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作通知要點(diǎn)整理

一、試點(diǎn)項(xiàng)目的地區(qū)

試點(diǎn)通知

聚焦重點(diǎn)區(qū)域。優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域，支持國家級(jí)新區(qū)、有條件的國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點(diǎn)。

申報(bào)工作通知

聚焦重點(diǎn)區(qū)域。優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。支持位于國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級(jí)新區(qū)、國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

《試點(diǎn)通知》及《申報(bào)工作通知》確認(rèn)的優(yōu)先支持的試點(diǎn)項(xiàng)目的重點(diǎn)區(qū)域范圍一致。

二、試點(diǎn)項(xiàng)目的行業(yè)

試點(diǎn)通知

聚焦重點(diǎn)行業(yè)。優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目。鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)。

申報(bào)工作通知

聚焦重點(diǎn)行業(yè)。優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，鼓勵(lì)新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開展試點(diǎn)。主要包括：

1.  倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目。

2.  收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場、港口項(xiàng)目。

3.  城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項(xiàng)目。

4.  城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項(xiàng)目。

5.  數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計(jì)算中心項(xiàng)目。

6.  5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目。

7.  智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目。

鼓勵(lì)國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開展試點(diǎn)。項(xiàng)目應(yīng)滿足以下條件：

1.  位于國家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》確定的開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)。

2.  業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計(jì)及中試平臺(tái)，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。

3.  項(xiàng)目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。

酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。

《申報(bào)工作通知》在《試點(diǎn)通知》的基礎(chǔ)上，對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目聚焦行業(yè)進(jìn)行了細(xì)化，列舉了信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施類型并新增了智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目，亦明確試點(diǎn)項(xiàng)目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。

三、試點(diǎn)項(xiàng)目的基本條件

試點(diǎn)通知

聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)符合以下條件：

1.項(xiàng)目權(quán)屬清晰，已按規(guī)定履行項(xiàng)目投資管理，以及規(guī)劃、環(huán)評(píng)和用地等相關(guān)手續(xù)，已通過竣工驗(yàn)收。PPP項(xiàng)目應(yīng)依法依規(guī)履行政府和社會(huì)資本管理相關(guān)規(guī)定，收入來源以使用者付費(fèi)為主，未出現(xiàn)重大問題和合同糾紛。

2.具有成熟的經(jīng)營模式及市場化運(yùn)營能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好的增長潛力。

3.發(fā)起人（原始權(quán)益人）及基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營企業(yè)信用穩(wěn)健、內(nèi)部控制制度健全，具有持續(xù)經(jīng)營能力，最近3年無重大違法違規(guī)行為。基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營企業(yè)還應(yīng)當(dāng)具有豐富的運(yùn)營管理能力。

申報(bào)工作通知

試點(diǎn)項(xiàng)目的基本條件：

1.基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或運(yùn)營收費(fèi)權(quán)，相關(guān)股東已協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓。

2.項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間原則上不低于3年。

3.現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報(bào)良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于4%。

4.基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)具備豐富的同類項(xiàng)目運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，配備充足的運(yùn)營管理人員，公司治理與財(cái)務(wù)狀況良好，具有持續(xù)經(jīng)營能力。

5.發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營、金融監(jiān)管、工商、稅務(wù)等方面無重大違法違規(guī)記錄，項(xiàng)目運(yùn)營期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問題。

項(xiàng)目合規(guī)性審查中與試點(diǎn)項(xiàng)目條件有關(guān)的審核要點(diǎn)：

（一）試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)符合相關(guān)政策要求，主要包括：

1. 符合京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安新區(qū)建設(shè)、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角區(qū)域一體化發(fā)展、推進(jìn)海南全面深化改革開放等國家重大戰(zhàn)略。

2. 符合國家宏觀調(diào)控政策和產(chǎn)業(yè)政策。

3. 符合國家和當(dāng)?shù)氐膰窠?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃。

（二）試點(diǎn)項(xiàng)目已依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)。主要包括：

1. 項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)。

2. 規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)、施工許可手續(xù)。

3. 竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（或建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理“五方驗(yàn)收單”，或政府批復(fù)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)入商運(yùn)文件）。

4. 依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)必須辦理的其他重要許可手續(xù)（例如，有關(guān)項(xiàng)目應(yīng)按照《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能審查辦法》要求進(jìn)行節(jié)能審查；涉及經(jīng)營增值電信業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目應(yīng)取得增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營許可）。

應(yīng)以手續(xù)辦理時(shí)的法律法規(guī)、規(guī)章制度、國家政策等為依據(jù)，判定相關(guān)手續(xù)的合法合規(guī)性。

（三）PPP項(xiàng)目還需滿足以下條件：

1. 2015年以后批復(fù)實(shí)施的PPP項(xiàng)目，應(yīng)符合國家關(guān)于規(guī)范有序推廣PPP模式的規(guī)定。包括：（1）依法依規(guī)履行項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)。（2）批復(fù)PPP項(xiàng)目實(shí)施方案。（3）通過公開招標(biāo)等競爭方式確定社會(huì)資本方。（4）依照法定程序規(guī)范簽訂PPP合同。

2. 2015年6月以后批復(fù)實(shí)施的特許經(jīng)營項(xiàng)目，應(yīng)符合《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》（國家發(fā)展改革委等6部委第25號(hào)令）有關(guān)規(guī)定。此前采用BOT、TOT、股權(quán)投資等模式實(shí)施的特許經(jīng)營項(xiàng)目，應(yīng)符合當(dāng)時(shí)國家關(guān)于固定資產(chǎn)投資建設(shè)、特許經(jīng)營管理等相關(guān)規(guī)定。

3. 收入來源以使用者付費(fèi)（包括按照穿透原則實(shí)質(zhì)為使用者支付的費(fèi)用）為主。收入來源含地方政府補(bǔ)貼的，需在依法依規(guī)簽訂的PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議中有明確約定。

4．PPP項(xiàng)目運(yùn)營穩(wěn)健、正常，未出現(xiàn)暫停運(yùn)營等重大問題或重大合同糾紛。

《申報(bào)通知》較之《試點(diǎn)通知》新增：

1、底層資產(chǎn)類型可以是項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或運(yùn)營收費(fèi)權(quán)；

2、明確項(xiàng)目最低運(yùn)營年限（3年）；

3、明確現(xiàn)金流來源需合理且分散；

4、明確項(xiàng)目盈利能力的原則性要求；

5、細(xì)化PPP項(xiàng)目要求（明確如收入來源含地方政府補(bǔ)貼的，需在依法依規(guī)簽訂的PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議中有明確約定）。

四、試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)材料要求

試點(diǎn)通知

有關(guān)單位應(yīng)按照本《通知》要求，做好項(xiàng)目儲(chǔ)備等前期工作，待相關(guān)配套規(guī)則明確后，按規(guī)定報(bào)送相關(guān)材料。

申報(bào)工作通知

明確試點(diǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)材料要求

發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)按要求準(zhǔn)備項(xiàng)目申請(qǐng)材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。申請(qǐng)材料包括：

1.  基本情況。包括發(fā)起人（原始權(quán)益人）情況；項(xiàng)目及運(yùn)營情況；REITs發(fā)行總體方案；基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)情況；市場機(jī)構(gòu)參與等情況（詳見《申報(bào)工作通知》附件1）。

2.  合規(guī)情況。包括項(xiàng)目符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策情況；依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)情況；PPP項(xiàng)目合規(guī)情況、項(xiàng)目收益和收入來源情況；籌集資金用途情況；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目持續(xù)健康運(yùn)營保障條件等情況（詳見《申報(bào)工作通知》附件2）。

3.  證明材料。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或核準(zhǔn)、備案文件復(fù)印件；規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)、施工許可證書或批復(fù)文件復(fù)印件；項(xiàng)目竣工驗(yàn)收文件和產(chǎn)權(quán)文件（如有）復(fù)印件；PPP項(xiàng)目實(shí)施方案及批復(fù)文件、招標(biāo)采購文件、PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議復(fù)印件；項(xiàng)目經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告或備考財(cái)務(wù)報(bào)表；律師事務(wù)所就項(xiàng)目權(quán)屬和資產(chǎn)范圍、項(xiàng)目合法合規(guī)性、轉(zhuǎn)讓行為合法性等出具的法律意見書（向國家發(fā)展改革委正式申報(bào)前出具即可）；發(fā)起人（原始權(quán)益人）承諾材料等（詳見《申報(bào)工作通知》附件3）。

4.  國家發(fā)展改革委要求提供的其他相關(guān)材料。

《申報(bào)工作通知》新增了發(fā)起人試點(diǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)的材料要求。

五、試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)程序要求

試點(diǎn)通知

各省級(jí)發(fā)展改革委主要從項(xiàng)目是否符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及鼓勵(lì)回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板領(lǐng)域等方面出具專項(xiàng)意見。各省級(jí)發(fā)展改革委要加強(qiáng)指導(dǎo)，推動(dòng)盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目建設(shè)，形成投資良性循環(huán)。在省級(jí)發(fā)展改革委出具專項(xiàng)意見基礎(chǔ)上，國家發(fā)展改革委將符合條件的項(xiàng)目推薦至中國證監(jiān)會(huì)，由中國證監(jiān)會(huì)、滬深證券交易所依法依規(guī)，并遵循市場化原則，獨(dú)立履行注冊(cè)、審查程序，自主決策。中國證監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)、滬深證券交易所與省級(jí)發(fā)展改革委加強(qiáng)協(xié)作，做好項(xiàng)目遴選與推薦工作。

申報(bào)工作通知

規(guī)范試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)程序

（一）發(fā)起人（原始權(quán)益人）向項(xiàng)目所在地省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送試點(diǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)材料。省級(jí)發(fā)展改革委按照“聚焦合規(guī)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的試點(diǎn)原則，嚴(yán)格把握試點(diǎn)項(xiàng)目質(zhì)量。不滿足試點(diǎn)項(xiàng)目基本條件或重要手續(xù)材料缺失的，不予受理。

（二）發(fā)起人（原始權(quán)益人）擬整合跨地區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目一次性發(fā)行REITs產(chǎn)品的：

1．發(fā)起人（原始權(quán)益人）向注冊(cè)地省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送完整的項(xiàng)目申請(qǐng)材料，并分別向相關(guān)省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送涉及該地區(qū)的項(xiàng)目材料。

2．發(fā)起人（原始權(quán)益人）注冊(cè)地省級(jí)發(fā)展改革委對(duì)本地區(qū)項(xiàng)目和REITs發(fā)行總體方案審查把關(guān)，其他相關(guān)省級(jí)發(fā)展改革委對(duì)本地區(qū)項(xiàng)目審查把關(guān)。

3.  對(duì)于項(xiàng)目收益是否滿足試點(diǎn)基本條件，需以打包后項(xiàng)目整體收益進(jìn)行判斷。

（三）對(duì)符合相關(guān)條件、擬推薦開展試點(diǎn)的項(xiàng)目，省級(jí)發(fā)展改革委需向我委出具無異議專項(xiàng)意見，文字內(nèi)容需包含“經(jīng)初步審核，所推薦項(xiàng)目符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及試點(diǎn)區(qū)域、行業(yè)等相關(guān)要求，推薦該項(xiàng)目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)”的表述，同時(shí)一并報(bào)送試點(diǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)材料。

（四）項(xiàng)目申報(bào)和審查工作對(duì)各種所有制企業(yè)、本地和外埠企業(yè)應(yīng)一視同仁、公平對(duì)待，試點(diǎn)項(xiàng)目成熟一個(gè)申報(bào)一個(gè)。

（五）各省級(jí)發(fā)展改革委要與證監(jiān)等部門加強(qiáng)溝通銜接，統(tǒng)籌做好試點(diǎn)項(xiàng)目儲(chǔ)備、遴選與申報(bào)工作。涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目，應(yīng)符合國有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定。PPP項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)獲得合作政府方的同意。

（六）對(duì)于盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)投資良性循環(huán)、推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展具有特殊示范意義的項(xiàng)目，各省級(jí)發(fā)展改革委在與有關(guān)方面充分溝通并達(dá)成一致的基礎(chǔ)上，可按上述規(guī)定和要求，向我委報(bào)送申請(qǐng)材料。

（七）在省級(jí)發(fā)展改革委出具專項(xiàng)意見基礎(chǔ)上，國家發(fā)展改革委將嚴(yán)格按照《通知》要求，支持符合國家政策導(dǎo)向、社會(huì)效益良好、投資收益率穩(wěn)定且運(yùn)營管理水平較好的項(xiàng)目，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，將符合條件的項(xiàng)目推薦至中國證監(jiān)會(huì)。

《申報(bào)工作通知》細(xì)化了試點(diǎn)項(xiàng)目在各級(jí)發(fā)展改革委申報(bào)的程序要求，如明確了跨地區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目一次性發(fā)行REITs產(chǎn)品的申報(bào)程序等。

六、項(xiàng)目合規(guī)性審查要求

試點(diǎn)通知

各省級(jí)發(fā)展改革委主要從項(xiàng)目是否符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及鼓勵(lì)回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板領(lǐng)域等方面出具專項(xiàng)意見。

加強(qiáng)融資用途管理。發(fā)起人（原始權(quán)益人）通過轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)設(shè)施取得資金的用途應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，鼓勵(lì)將回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)，重點(diǎn)支持補(bǔ)短板項(xiàng)目，形成投資良性循環(huán)。

申報(bào)工作通知

項(xiàng)目合規(guī)性審查中除試點(diǎn)項(xiàng)目條件外的審核要點(diǎn)（與試點(diǎn)項(xiàng)目條件有關(guān)的審核要點(diǎn)詳見“表格三、試點(diǎn)項(xiàng)目的基本條件”）：

（一）鼓勵(lì)將回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板建設(shè)。

1.  回收資金的使用應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，需明確具體用途和相應(yīng)金額。

2.  在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用。

3.鼓勵(lì)將回收資金用于國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的重大戰(zhàn)略項(xiàng)目、新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，鼓勵(lì)將回收資金用于前期工作成熟的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目和新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，形成良性投資循環(huán)。

（二）試點(diǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)范圍、REITs產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)，以及基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)等主要參與方，需符合國家固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)規(guī)定和監(jiān)管要求。基金合同、運(yùn)營管理服務(wù)協(xié)議等法律文件中，需合理界定運(yùn)營管理相關(guān)各方的權(quán)責(zé)利關(guān)系和獎(jiǎng)懲機(jī)制，明確約定解聘、更換外部管理機(jī)構(gòu)的條件和程序，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目持續(xù)健康平穩(wěn)運(yùn)營，保障公共利益。

（三）涉及外商投資的項(xiàng)目，應(yīng)符合國家利用外資有關(guān)法律法規(guī)。

《申報(bào)工作通知》細(xì)化了發(fā)展改革委對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目的審核內(nèi)容要求，如明確了項(xiàng)目回收資金用途的審核要求。