基礎設施REITs的支持領域和發行要求

有一段時間沒更新，久等了。

今天沿著《初淺認識一下基礎設施REITs》，繼續聊一聊基礎設施REITs。

基礎設施REITs從2020年推出至今，相關政策文件主要有7個，

因為推出的時間不長，業務規則上沒有很復雜，是一個可以自學入門的業務。

大家不要被它的交易結構給迷糊了，覺得它是一個很復雜的融資品種，

但凡是一個融資品種，推出的目的就是為了解決融資問題而來，而不是制造更多的麻煩。

我把基礎設施REITs的7個主要文件放在這兒，

對基礎設施REITs感興趣的小伙伴把這些文件按照時間順序一個一個從頭過一遍，

基本上對基礎設施REITs這個品種會有個較為全面的了解。

1. 國家發展改革委辦公廳關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知（發改辦投資〔2020〕586號）

2. 國家發展改革委辦公廳關于建立全國基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目庫的通知 （發改辦投資〔2021〕35號）

3. 國家發展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知（發改投資〔2021〕958號）

4. 國家發展改革委辦公廳關于加快推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知（發改辦投資〔2021〕1048號）

5. 國家發展改革委辦公廳關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知（發改辦投資〔2022〕561號）

6. 國家發展改革委辦公廳關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）新購入項目申報推薦有關工作的通知（發改辦投資〔2022〕617號）

7. 國家發展改革委關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知（發改投資〔2023〕236號）

都是公開的文件，網絡上都可以找到。

這里，帶著大家關注幾個主要的點。

第一，基礎設施REITs的監管部門是誰？

在我國，任何一類債券都有相應的監管部門，

地方政府債券，由國家財政部、國家發改委共同管理；

企業債、公司債，由證監會監管；

非金融企業債務融資工具，由交易商協會監管；

金融債券，由中國人民銀行管理，

資產證券化，根據種類不同而不同，其中，信貸ABS由中國人民銀行、銀保監會管理，企業ABS由證監會管，資產支持票據由交易商協會管。

那基礎設施REITs呢？誰來管？

其實在上文，我已經告訴你們答案了，對吧。

基礎設施REITs的主管部門是國家發改委。

你再看看上述關注基礎設施REITs的主要7個政策文件，

是不是都由國家發改委發布，這就是答案。

在《初淺認識一下基礎設施REITs》，我們說基礎設施REITs的發行難度較高，主要原因在于對存量資產的要求較高，

那么，到底什么樣的項目可以申請基礎設施REITs？

2020年剛推出時，國家發改委就明確了基礎設施REITs支持的幾大試點區域、幾大試點行業，

試點區域：

京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等。

試點行業：

1. 倉儲物流項目；

2. 收費公路、鐵路、機場、港口項目；

3. 城鎮污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢 醫廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目；

4. 城鎮供水、供電、供氣、供熱項目；

5. 數據中心、人工智能、智能計算中心項目；

6. 5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡、有線電視網絡項目；

7. 智能交通、智慧能源、 智慧城市項目。

2021年，國家發改委更新了基礎設施REITs的試點區域和試點行業。

試點區域：

京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長江三角洲、海南、黃河流域生態保護和高質量發展等重大區域。

試點行業：

1. 交通基礎設施。包括收費公路、鐵路、機場、港口項目。

2. 能源基礎設施。包括風電、光伏發電、水力發電、天然氣發電、生物質發電、核電等清潔能源項目，特高壓輸電項目，增量配電網、微電網、充電基礎設施項目，分布式冷熱電項目。

3. 市政基礎設施。包括城鎮供水、供電、供氣、供熱項目，以及停車場項目。

4. 生態環保基礎設施。包括城鎮污水垃圾處理及資源化利用環境基礎設施、固廢危廢醫廢處理環境基礎設施、大宗固體廢棄物綜合利用基礎設施項目。

5. 倉儲物流基礎設施。應為面向社會提供物品儲存服務并收取費用的倉庫，包括通用倉庫以及冷庫等專業倉庫。

6. 園區基礎設施。位于自由貿易試驗區、國家級新區、國家級與省級開發區、戰略性新興產業集群的研發平臺、工業廠房、創業孵化器、產業加速器、產業發展服務平臺等園區基礎設施。

7. 新型基礎設施。包括數據中心類、人工智能項目，5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡、有線電視網絡項目，智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

8. 保障性租賃住房。包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目。

9. 探索在其他基礎設施領域開展試點。（1）具有供水、發電等功能的水利設施；（2）自然文化遺產、國家 AAAAA 級旅游景區等具有較好收益的旅游基礎設施。

此刻，從事專項債業務的小伙伴，有沒有覺得很眼熟？

這些試點行業，基本上不就是專項債支持的十大投向領域嗎？

專項債十大投向領域：

1. 交通基礎設施 2. 能源 3. 農林水利 4. 生態環保 5. 社會事業 6. 城鄉冷鏈等物流基礎設施 7. 市政和產業園區基礎設施 8. 新型基礎設施 9. 國家重大戰略項目 10. 保障性安居工程

基礎設施REITs的試點區域，剛好對應上專項債十大投向領域之一的“國家重大戰略項目”，

所以，基礎設施REITs的試點區域和試點行業加在一塊，差不多就是專項債的十大投向領域。

以后，但凡有企業、機構咨詢到基礎設施REITs的相關問題，問到基礎設施REITs主要支持什么領域？

不用緊張，你也根本不需要臨時去查看基礎設施REITs的政策文件，直接把專項債十大投向領域拋出來，就八九不離十了。

政府投融資領域的范圍很廣，業務點、知識點也是層出不窮，但相互之間大多數時候又是相通的，

把其中某一個領域的業務鉆研鉆透，很多東西就能舉一反三、一通百通，

這就是至少要精通一項業務的現實意義所在，少即是多。

雖然基礎設施REITs支持的領域與專項債券相似，

但二者對于資產和項目的要求完全不在一個量級上，也不在同一個階段。

我們在前面的文章中也說了，

專項債的對象是項目建設，即新建項目的建設，

只要完成了項目立項，基本上就具備了申請專項債的資格條件；

而基礎設施REITs的對象是存量資產，

是項目建設完成后進入運營期，開始運營產生收入后的資產，

而且，國家發改委對申報基礎設施REITs的存量資產有明確的、一系列的要求，

比如：

1.項目運營時間原則上不低于3年。

2.項目現金流投資回報良好，近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正。

3.項目收益持續穩定且來源合理分散，直接或穿透后來源于多個現金流提供方。

4.預計未來3年凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動產評估凈值）原則上不低于 4%。

5.首次發行基礎設施REITs的項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于10億元。

很多時候，對于申請基礎設施REITs發行的條件判斷，一開始就跟項目單位確認下，整個資產是否已經運營3年，且3年都保持盈利。

雖然運營3年不是硬性的條件，但單看后面的幾個條件，都能知道這要求不低，能夠同時滿足以上條件的資產不多。

雖然基礎設施REITs當前仍然是一個小眾市場，

但是對于存量資產的盤活卻是近幾年也是未來一段時期內一個重要的方向，

作為盤活存量方式之一的基礎設施REITs，仍然是一個重要的融資品種。

感興趣的小伙伴可以有意識地開展學習，慢慢儲備，把它當作未來對于自身一個具備潛在競爭力的業務。

人啊，總要儲備點什么，機會到來的時候才能第一時間抓得住。

2023年，國家發展改革委，對支持領域和申報資產的要求有了些許更新，

在《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》里，有這么幾個點：

1.在原來的試點行業基礎設施上增加了消費基礎設施建設，比如支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，以及保障基本民生的社區商業項目。

這里是需要特別記憶一下，增加了消費基礎設施建設領域。

2.特許經營權、經營收益權類項目，基金存續期內部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經營權、經營收益權類項目，預計未來3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%。

這里不用特別記憶，只需要知道基礎設施REITs針對經營的模式不同采取了不同的收益標準。

3.首次發行基礎設施REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于8億元。

近幾年，對于保障性租賃住房類的項目，我們國家真是給足了政策，

包括我在《保障性安居工程類項目申請專項債的謀劃與實操》也提到，國家對于保障性租賃住房還提供了最大的支持政策，土地政策。

不管是城市建設項目，還是農村建設項目，大部分的堵點痛點其實還是在土地上，但凡解決了土地，很多難題都迎刃而解。

說到土地，又可以專門展開講講很多與土地相關的內容，后續聊吧。

今天，先到這兒~