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溫馨提示 作者：呂嵐、李春燕  
中國新推出的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場將從小規(guī)模起步，初期試點項目的體量或?qū)⒃?00億美元以內(nèi)。但考慮到中國基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)的規(guī)模龐大，中國仍有潛力在該領(lǐng)域發(fā)展成為全球最大的REITs市場之一。 標(biāo)普全球評級近日發(fā)布報告《中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場：始于毫末，乃至大成？》（China's Infrastructure REIT Market: From Slow Start To Big Bang?，點擊“閱讀原文”下載完整英文報告）如是表示。 我們認(rèn)為，公募REITs是中國基礎(chǔ)設(shè)施融資機制發(fā)展演變的一部分，旨在幫助基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商降低債務(wù)負(fù)擔(dān)。這種市場化的融資機制轉(zhuǎn)型還將反過來影響未來項目的開發(fā)，使其更加注重項目的現(xiàn)金產(chǎn)出和回報水平。  中國版REITs市場初期的發(fā)展道路與眾不同，其明確將居民住宅或商業(yè)房地產(chǎn)項目排除在允許的底層資產(chǎn)之外。試點項目僅支持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域企業(yè)參與其中，助力控制基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的杠桿率，并為投資新項目及經(jīng)濟增長創(chuàng)造空間。中國推出公募REITs的時點并不意外，時逢中國期待加大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投資以穩(wěn)定新冠疫情沖擊下的經(jīng)濟增長。 REITs試點項目將聚焦于經(jīng)濟較發(fā)達(dá)的重點區(qū)域和五大重點基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，包括倉儲物流、交通設(shè)施、市政公用、環(huán)境治理以及新型基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)的資產(chǎn)。 長期來看，投資者或更加青睞以5G、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)的REITs，其受歡迎程度或?qū)⒊^如公路及電力等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施的REITs。  自國家發(fā)改委和中國證監(jiān)會于2020年4月30日發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（“40號文”）以來，已有不少中國企業(yè)開始籌備申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。 我們認(rèn)為，40號文及后續(xù)的配套政策對于試點REITs的規(guī)定較為嚴(yán)格，比如基金的底層資產(chǎn)要滿足三年運營時間，現(xiàn)金流或盈利穩(wěn)定，提供不低于90%的利潤分配比率，基金的現(xiàn)金收益率不低于4%，對基金杠桿率的上限要求也比國際水平更加嚴(yán)格。 但是中國目前并沒有專門針對REITs立法，這一新興產(chǎn)品將遵循公募封閉式基金的規(guī)則和有關(guān)REITs的規(guī)定。中國的REITs市場與典型的國際市場的一個關(guān)鍵區(qū)別在于，中國沒有推出對運營者和投資者的稅收優(yōu)惠政策。這也是我們預(yù)計REITs在試點階段不會出現(xiàn)爆發(fā)式增長的原因之一。此外，中國REITs的交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜，這可能導(dǎo)致較高的中介服務(wù)機構(gòu)的管理費用，令底層資產(chǎn)的分紅回報率愈加難以達(dá)到要求水平。 標(biāo)普全球評級認(rèn)為，相比于發(fā)展初期的如火如荼，中國可能更加樂見REITs市場長期穩(wěn)定的發(fā)展。我們預(yù)計，中國將在總結(jié)試點項目經(jīng)驗教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，在未來推出更有針對性的支持政策以促進(jìn)REITs市場的發(fā)展，可能包括稅收優(yōu)惠及其他激勵措施。我們留意地方政府如北京市在這方面積極先行，出臺若干促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展的措施。 鑒于中國基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)規(guī)模龐大、電子商務(wù)蓬勃發(fā)展，且新基建發(fā)展計劃雄心勃勃，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場有望在經(jīng)歷和解決初期的問題后發(fā)展壯大，達(dá)到龐大的體量。我們粗略估算，該市場有望在未來10年內(nèi)發(fā)展至2萬億-5萬億元人民幣（約合3000億-7350億美元）的規(guī)模。相比于我們預(yù)計試點項目50億-100億美元的總規(guī)模而言，這無疑是一個重大飛躍。  報告分析了中國版基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可能采用的結(jié)構(gòu)，并研究了符合該市場要求的底層資產(chǎn)池。我們認(rèn)為，新經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施參與方和電商相關(guān)的倉儲物流項目將有較好的預(yù)期收益、更高的增長潛力和融資需求。這或?qū)槭袌龌谫Y提供良好的基礎(chǔ)，從而為REITs提供更強的發(fā)行動力。相比而言，部分傳統(tǒng)舊經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施可能繼續(xù)作為公共資產(chǎn)依賴債務(wù)融資，且融資和收入水平更多地受到政策和監(jiān)管規(guī)則的影響。根據(jù)該政策通知的指引，一般只有市場化運營（而非依賴政府付費）的項目才可以參與發(fā)行REITs。 編譯：陳曦 |
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