劉俏：公募REITS是一個沒有輸家的偉大嘗試，REITs未來市場規(guī)模可達(dá)10萬億

本期嘉賓：北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長 劉俏

出品 | 搜狐商學(xué)院

編輯 | 徐小奇

主編 | 王德民

6月21日，中國9支首批公募REITs正式上市。這批公募REITs早在認(rèn)購階段便迎來火爆，認(rèn)購資金超300億，均提前結(jié)束募集。

REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）是實(shí)現(xiàn)不 動產(chǎn)證券化的重要手段。是一種通過匯集多數(shù)投資者資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益按比分配給投資者的信托基金。

1960年，世界上第一只REITs在美國誕生。2000年到2016年，美國REITs年均收益率達(dá)到約12%。目前已有40多個國家及地區(qū)發(fā)行REITs產(chǎn)品，全球總市值超2萬億美元。中國首批公募REITs對中國來說意義非凡。

REITs證券化對我國資本市場有何影響？REITS與股票有何不同？未來中國REITS整體市場規(guī)模有多大？REITs與房地產(chǎn)又有何關(guān)系？搜狐財經(jīng)《致知100人》就此對話了北大光華管理學(xué)院院長劉俏。

劉俏多年研究并積極推進(jìn)REITs在中國的發(fā)展。在他看來，REITs是中國資本市場發(fā)展的里程碑，等同于注冊制全面實(shí)施的意義，是一個沒有輸家的偉大嘗試。

劉俏表示，REITs產(chǎn)品介于“股”與“債”之間，是除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類大金融資產(chǎn)。不僅完善了中國大類資產(chǎn)種類，也為中國居民未來投資配置帶來新選擇，是推動資本市場前進(jìn)很重要的一步。

談及REITs的特點(diǎn)，劉俏說，REITs現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，與股票相比，它投機(jī)性相對較弱，更適合長期持有和投資。尤其在熊市時，抗跌性更強(qiáng)，表現(xiàn)更穩(wěn)定。全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理、獲取財產(chǎn)性收入有一定的穩(wěn)定作用。在美國，REITs的投資回報數(shù)據(jù)比債券和股票都要好，而且風(fēng)險比股票低。

“評估一個金融產(chǎn)品是不是好資產(chǎn)，不能看牛市時的漲幅多少，而要看熊市時的抗跌性如何。”劉俏坦言。

他還介紹，REITs絕大部分收益要進(jìn)行分紅，有強(qiáng)制性的分配比例要求。投資有增長潛力的公募REITs基金，就等于分享中國未來經(jīng)濟(jì)增長的紅利。

劉俏還在采訪中澄清了我國普遍存在的對REITs與房地產(chǎn)關(guān)系的誤解。他強(qiáng)調(diào)，不動產(chǎn)不等于房地產(chǎn)。事實(shí)上，REITs與房地產(chǎn)是兩個概念。在美國，REITs的底層資產(chǎn)與房地產(chǎn)相關(guān)的只占13.2%，更大比例是零售商鋪、醫(yī)院、工業(yè)廠房等其他資產(chǎn)。

中國REITs的市場到底有多大？劉俏預(yù)計，如果短期內(nèi)只考慮基礎(chǔ)設(shè)施，REITs未來的市場規(guī)模會在5萬億到10萬億之間。這個規(guī)模并不小，A股市場經(jīng)過30多年發(fā)展，體量也只是將近80萬億。

他分析，美國、日本等成熟REITs市場規(guī)模約占GDP的5%到15%。按此規(guī)律，中國GDP是101.6萬億，未來中國REITs體量大概能達(dá)到4到12萬億。從另一個角度看，中國現(xiàn)在整體基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模為130萬億人民幣。假如有5%的基礎(chǔ)設(shè)施存量證券化，也能達(dá)到6.5萬億人民幣的體量。

“加之中國現(xiàn)在REITs的底層資產(chǎn)只有基礎(chǔ)設(shè)施，未來這個范圍會向其他領(lǐng)域擴(kuò)展，所以我認(rèn)為未來中國REITS真實(shí)的市場規(guī)模會比這個數(shù)字大很多。”劉俏說。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長 劉俏

以下為采訪精編：

搜狐財經(jīng)：6月21日，9支公募REITs上市。您預(yù)計REITS價格表現(xiàn)如何？

劉俏： 因為認(rèn)購非常踴躍，6月21號REITs價格肯定會有相當(dāng)?shù)臐q幅，但漲多少不能確定，因為漲幅有30%上限限制。

搜狐財經(jīng)： REITs證券化對我國資本市場有什么影響？

劉俏：9支基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市，經(jīng)歷了20年的努力。公募REITs推出有三個意義，第一，構(gòu)建多層次資本市場。公募REITs從無到有，是除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類大金融資產(chǎn)。它完善了中國大類資產(chǎn)種類，是推動資本市場前進(jìn)很重要的一步。同時，REITs產(chǎn)品介于“股”與“債”之間，為中國居民未來投資配置帶來新選擇。

第二，公募REITs在二級市場交易，有價格發(fā)現(xiàn)的功能。REITs價格是底層資產(chǎn)市場化定價的錨，有利于資源的更有效配置。

第三，公募REITs能增加直接融資的占比，是中國金融領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要舉措。不僅為未來基建投資提供另外一個資金來源，而且對未來中國基礎(chǔ)設(shè)施投資的效率及回報提升有很大的價值。

REITs是中國資本市場發(fā)展的里程碑，它與注冊制全面實(shí)施的意義等同。REITs和注冊制都是中國金融供給側(cè)改革最重要，也是唯二的舉措。

從這個角度看，我對6月21號非常期待，希望這9支試點(diǎn)公募REITs上市能取得巨大成功。

搜狐財經(jīng)：您剛剛說REITs是介于股與債之間的金融產(chǎn)品，那它與股票具體有什么不同？

劉俏：這次試點(diǎn)的公募REITs是權(quán)益型產(chǎn)品，從這個角度看，它不是債，與股票同為權(quán)益性證券。但作為金融產(chǎn)品，REITs有自己特定的屬性，比如底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，現(xiàn)金流相對穩(wěn)定。它的成長更多靠穩(wěn)定的現(xiàn)金流增長，與股票相比，投機(jī)性較弱，長期投資屬性更強(qiáng)。

另外，REITs絕大部分收益要進(jìn)行分紅，有強(qiáng)制性的分紅比例要求。根據(jù)美國、新加坡、澳大利亞等市場的研究，REITs的定價規(guī)律也與股、債不太一樣。

如果各類金融資產(chǎn)聯(lián)動性很強(qiáng)，價格關(guān)聯(lián)度很高，那分散風(fēng)險的效果就會比較差。在美國市場，REITs價格與債券價格和股票價格的關(guān)聯(lián)度較低。所以從資源配置角度看，它是非常好的一個配置領(lǐng)域，具有較大的配置價值。

搜狐財經(jīng)：當(dāng)前REITs僅試點(diǎn)，資金認(rèn)購規(guī)模較小。您預(yù)估中國REITS整體市場規(guī)模有多大？

劉俏：美國等國家成熟的REITs市場規(guī)模約占GDP的4%到12%。按此規(guī)律，中國GDP是101.6萬億，未來數(shù)年中國REITs體量大概能達(dá)到4到12萬億。這個規(guī)模并不小。A股市場經(jīng)過30多年發(fā)展，現(xiàn)在體量也只是將近80萬億。

另外，中國REITs與美國和澳大利亞市場不太一樣，我們首批試點(diǎn)的是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施。中國現(xiàn)在整個基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模為130萬億人民幣。假如有5%的基礎(chǔ)設(shè)施存量證券化，最終上市公募，也能達(dá)到6.5萬億人民幣的體量。

而且作為一個大類金融資產(chǎn)，REITs收益率比較穩(wěn)定，價格起伏不大。在美國，REITs的投資回報數(shù)據(jù)比債券和股票都要好，而且風(fēng)險相對較低。未來中國REITs的底層資產(chǎn)范圍也會向其他領(lǐng)域擴(kuò)展。比如租賃住房，低碳相關(guān)的資產(chǎn)等。將這些底層資產(chǎn)納入，中國REITs的規(guī)模會比6.5萬億元更大。

如果短期內(nèi)只考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs，市場規(guī)模會在5萬億到10萬億之間。但我認(rèn)為未來中國REITS真實(shí)的市場規(guī)模會比這個數(shù)字大很多。

搜狐財經(jīng)：如何正確理解REITs與房地產(chǎn)之間的關(guān)系？

劉俏：人們對中國的REITs的認(rèn)知一直存在一個誤區(qū)。REITs英文直譯是“不動產(chǎn)投資信托基金”，底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，并非僅僅是房地產(chǎn)。為不動產(chǎn)錯誤的認(rèn)知導(dǎo)致人們認(rèn)為REITs就是以房地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的投資基金，推出REITs只是為房地產(chǎn)企業(yè)以及相關(guān)發(fā)行人提供融資的另一個渠道。因此在中國房地產(chǎn)市場面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，調(diào)控房價的情況下，大家對REITs推出有很多顧慮，這也是公募REITs這么多年千呼萬喚不出來的原因之一。。

學(xué)界及政策制訂者花了很多年時間才糾正大家對REITs的認(rèn)知。在美國，REITs真正與房地產(chǎn)相關(guān)的底層資產(chǎn)只占13.2%，更大比例是零售商鋪占18.28%，醫(yī)院占10.72%，基礎(chǔ)設(shè)施占13.92%，工業(yè)占7.7%，還有酒店、數(shù)據(jù)中心等其他資產(chǎn)。

搜狐財經(jīng)：REITs上市對居民理財有什么影響？

劉俏：公募REITs的價值在于，它既有金融屬性，也有不動產(chǎn)屬性，是最典型的產(chǎn)融結(jié)合的例子。REITs在市場上的的表現(xiàn)取決于管理團(tuán)隊的運(yùn)營能力。

投資底層資產(chǎn)質(zhì)量比較高、管理團(tuán)隊運(yùn)營能力強(qiáng)、有增長潛力的公募REITs基金，也等于分享中國未來經(jīng)濟(jì)增長、基礎(chǔ)設(shè)施投資效率不斷提升所帶來的紅利。

搜狐財經(jīng)：全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理有什么作用？

劉俏：評估一個金融產(chǎn)品是不是好資產(chǎn)，不能看牛市時的漲幅多少，而要看熊市時的抗跌性如何。REITs波動性弱，抗周期能力強(qiáng)。在經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳，金融市場處于逆周期時，表現(xiàn)更穩(wěn)定。在配置資產(chǎn)時，REITs是一個比較理想的另類投資產(chǎn)品。

全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理有一定的穩(wěn)定作用。

搜狐財經(jīng)：美國REITs歷年收益率表現(xiàn)如何？

劉俏： 2000年到2016年，美國REITs年均收益率達(dá)到約12%，比標(biāo)準(zhǔn)普爾500的平均數(shù)據(jù)高很多。2008年金融危機(jī)后，REITs連續(xù)漲幅降低，但仍超過股市和債市。

搜狐財經(jīng)： REITs上市參考了科創(chuàng)板的推進(jìn)。它上市后對科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板有什么影響？

劉俏：作為成長中的金融市場，大家對REITs后續(xù)發(fā)展寄予很高期望。而且在對試點(diǎn)經(jīng)驗進(jìn)行梳理之后，REITs的整體底層資產(chǎn)范圍會不斷擴(kuò)大。

美國REITs市場在全世界目前為止規(guī)模最大、發(fā)展時間最長，底層市場范圍非常寬。但是中國現(xiàn)在REITs的底層資產(chǎn)只有基礎(chǔ)設(shè)施，未來這個范圍會在發(fā)展過程中會不斷擴(kuò)大，我相信租賃住房、與碳中和相關(guān)的資產(chǎn)等將會陸續(xù)納入。

這種情況下，REITs最終會成為整個資本市場很重要的一個組成部分。它的體量、覆蓋面，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持，以及對資本市場的影響都會逐年擴(kuò)大。

但是，討論到對傳統(tǒng)資本市場的影響，現(xiàn)在的REITs只是試點(diǎn)，規(guī)模有限。比如這次上市的9支REITs整體體量只有300多億，而A股市場的市值規(guī)模接近80萬億，所以目前為止，REITs對股市的沖擊是非常小的。

如果只從直接價格影響或者流動性影響看，短期內(nèi)REITs對科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板的影響微乎其微。但推出公募REITs是金融領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要舉措，它的意義與推出科創(chuàng)板，實(shí)施注冊制等同，長遠(yuǎn)講，它將進(jìn)一步推出資本市場的高質(zhì)量發(fā)展，對科創(chuàng)板和創(chuàng)業(yè)板的正面影響將逐漸顯現(xiàn)。

搜狐財經(jīng)：REITs基金具有一定的“股性”。您如何看待它在二級市場交易時可能帶來的風(fēng)險？

劉俏：從招募認(rèn)購的情況看，REITs得到市場投資者的高度認(rèn)同。但REITs不是經(jīng)典意義上的成長性股票，更像穩(wěn)健的投資產(chǎn)品。它投機(jī)性小，更適合長期持有和投資。

我擔(dān)心大家認(rèn)為它有投機(jī)性，從而炒作價格。如果價格上漲太猛，反而會為未來公募REITs穩(wěn)健持續(xù)的發(fā)展帶來噪音。

投資者應(yīng)對REITs的定價規(guī)律有清晰認(rèn)知，建立一個正確投資理念，這樣REITs的發(fā)展才能穩(wěn)健地進(jìn)行。

搜狐財經(jīng)：除新基建外，還有哪些領(lǐng)域或者群體會因為REITs獲利？

劉俏：從發(fā)行人角度看，納入REITS試點(diǎn)范圍的資產(chǎn)所有者，肯定是受益者，比如高速公路、環(huán)保水務(wù)、工業(yè)園區(qū)、物流、數(shù)據(jù)中心。

但從投資人角度看，獲益的長遠(yuǎn)意義在于，REITS公募化為公眾投資者提供了第四大類的金融資產(chǎn)，使公眾能夠投資不動產(chǎn)，并因此受益。另外REITs現(xiàn)金流穩(wěn)定，收益率穩(wěn)定，風(fēng)險介于股票和債券之間，利好長期的機(jī)構(gòu)投資者。

最后，地方政府以及平臺企業(yè)也是國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要投資者。REITS試點(diǎn)后，規(guī)模會不斷擴(kuò)大，在市場越來越成熟情況下，未來會帶來投資理念的徹底變化。所以地方政府也是受益方。

加之財政也可以收取REITS發(fā)行過程和交易過程發(fā)生的稅收， 所以公募REITS是一個沒有輸家的偉大嘗試。

搜狐財經(jīng)聯(lián)合《經(jīng)濟(jì)》雜志系列訪談——“致知100人”第125期（點(diǎn)擊進(jìn)入專題）

本期嘉賓：北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長 劉俏

出品 | 搜狐商學(xué)院

編輯 | 徐小奇

主編 | 王德民

6月21日，中國9支首批公募REITs正式上市。這批公募REITs早在認(rèn)購階段便迎來火爆，認(rèn)購資金超300億，均提前結(jié)束募集。

REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）是實(shí)現(xiàn)不 動產(chǎn)證券化的重要手段。是一種通過匯集多數(shù)投資者資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益按比分配給投資者的信托基金。

1960年，世界上第一只REITs在美國誕生。2000年到2016年，美國REITs年均收益率達(dá)到約12%。目前已有40多個國家及地區(qū)發(fā)行REITs產(chǎn)品，全球總市值超2萬億美元。中國首批公募REITs對中國來說意義非凡。

REITs證券化對我國資本市場有何影響？REITS與股票有何不同？未來中國REITS整體市場規(guī)模有多大？REITs與房地產(chǎn)又有何關(guān)系？搜狐財經(jīng)《致知100人》就此對話了北大光華管理學(xué)院院長劉俏。

劉俏多年研究并積極推進(jìn)REITs在中國的發(fā)展。在他看來，REITs是中國資本市場發(fā)展的里程碑，等同于注冊制全面實(shí)施的意義，是一個沒有輸家的偉大嘗試。

劉俏表示，REITs產(chǎn)品介于“股”與“債”之間，是除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類大金融資產(chǎn)。不僅完善了中國大類資產(chǎn)種類，也為中國居民未來投資配置帶來新選擇，是推動資本市場前進(jìn)很重要的一步。

談及REITs的特點(diǎn)，劉俏說，REITs現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，與股票相比，它投機(jī)性相對較弱，更適合長期持有和投資。尤其在熊市時，抗跌性更強(qiáng)，表現(xiàn)更穩(wěn)定。全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理、獲取財產(chǎn)性收入有一定的穩(wěn)定作用。在美國，REITs的投資回報數(shù)據(jù)比債券和股票都要好，而且風(fēng)險比股票低。

“評估一個金融產(chǎn)品是不是好資產(chǎn)，不能看牛市時的漲幅多少，而要看熊市時的抗跌性如何。”劉俏坦言。

他還介紹，REITs絕大部分收益要進(jìn)行分紅，有強(qiáng)制性的分配比例要求。投資有增長潛力的公募REITs基金，就等于分享中國未來經(jīng)濟(jì)增長的紅利。

劉俏還在采訪中澄清了我國普遍存在的對REITs與房地產(chǎn)關(guān)系的誤解。他強(qiáng)調(diào)，不動產(chǎn)不等于房地產(chǎn)。事實(shí)上，REITs與房地產(chǎn)是兩個概念。在美國，REITs的底層資產(chǎn)與房地產(chǎn)相關(guān)的只占13.2%，更大比例是零售商鋪、醫(yī)院、工業(yè)廠房等其他資產(chǎn)。

中國REITs的市場到底有多大？劉俏預(yù)計，如果短期內(nèi)只考慮基礎(chǔ)設(shè)施，REITs未來的市場規(guī)模會在5萬億到10萬億之間。這個規(guī)模并不小，A股市場經(jīng)過30多年發(fā)展，體量也只是將近80萬億。

他分析，美國、日本等成熟REITs市場規(guī)模約占GDP的5%到15%。按此規(guī)律，中國GDP是101.6萬億，未來中國REITs體量大概能達(dá)到4到12萬億。從另一個角度看，中國現(xiàn)在整體基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模為130萬億人民幣。假如有5%的基礎(chǔ)設(shè)施存量證券化，也能達(dá)到6.5萬億人民幣的體量。

“加之中國現(xiàn)在REITs的底層資產(chǎn)只有基礎(chǔ)設(shè)施，未來這個范圍會向其他領(lǐng)域擴(kuò)展，所以我認(rèn)為未來中國REITS真實(shí)的市場規(guī)模會比這個數(shù)字大很多。”劉俏說。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長 劉俏

以下為采訪精編：

搜狐財經(jīng)：6月21日，9支公募REITs上市。您預(yù)計REITS價格表現(xiàn)如何？

劉俏： 因為認(rèn)購非常踴躍，6月21號REITs價格肯定會有相當(dāng)?shù)臐q幅，但漲多少不能確定，因為漲幅有30%上限限制。

搜狐財經(jīng)： REITs證券化對我國資本市場有什么影響？

劉俏：9支基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市，經(jīng)歷了20年的努力。公募REITs推出有三個意義，第一，構(gòu)建多層次資本市場。公募REITs從無到有，是除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類大金融資產(chǎn)。它完善了中國大類資產(chǎn)種類，是推動資本市場前進(jìn)很重要的一步。同時，REITs產(chǎn)品介于“股”與“債”之間，為中國居民未來投資配置帶來新選擇。

第二，公募REITs在二級市場交易，有價格發(fā)現(xiàn)的功能。REITs價格是底層資產(chǎn)市場化定價的錨，有利于資源的更有效配置。

第三，公募REITs能增加直接融資的占比，是中國金融領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要舉措。不僅為未來基建投資提供另外一個資金來源，而且對未來中國基礎(chǔ)設(shè)施投資的效率及回報提升有很大的價值。

REITs是中國資本市場發(fā)展的里程碑，它與注冊制全面實(shí)施的意義等同。REITs和注冊制都是中國金融供給側(cè)改革最重要，也是唯二的舉措。

從這個角度看，我對6月21號非常期待，希望這9支試點(diǎn)公募REITs上市能取得巨大成功。

搜狐財經(jīng)：您剛剛說REITs是介于股與債之間的金融產(chǎn)品，那它與股票具體有什么不同？

劉俏：這次試點(diǎn)的公募REITs是權(quán)益型產(chǎn)品，從這個角度看，它不是債，與股票同為權(quán)益性證券。但作為金融產(chǎn)品，REITs有自己特定的屬性，比如底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，現(xiàn)金流相對穩(wěn)定。它的成長更多靠穩(wěn)定的現(xiàn)金流增長，與股票相比，投機(jī)性較弱，長期投資屬性更強(qiáng)。

另外，REITs絕大部分收益要進(jìn)行分紅，有強(qiáng)制性的分紅比例要求。根據(jù)美國、新加坡、澳大利亞等市場的研究，REITs的定價規(guī)律也與股、債不太一樣。

如果各類金融資產(chǎn)聯(lián)動性很強(qiáng)，價格關(guān)聯(lián)度很高，那分散風(fēng)險的效果就會比較差。在美國市場，REITs價格與債券價格和股票價格的關(guān)聯(lián)度較低。所以從資源配置角度看，它是非常好的一個配置領(lǐng)域，具有較大的配置價值。

搜狐財經(jīng)：當(dāng)前REITs僅試點(diǎn)，資金認(rèn)購規(guī)模較小。您預(yù)估中國REITS整體市場規(guī)模有多大？

劉俏：美國等國家成熟的REITs市場規(guī)模約占GDP的4%到12%。按此規(guī)律，中國GDP是101.6萬億，未來數(shù)年中國REITs體量大概能達(dá)到4到12萬億。這個規(guī)模并不小。A股市場經(jīng)過30多年發(fā)展，現(xiàn)在體量也只是將近80萬億。

另外，中國REITs與美國和澳大利亞市場不太一樣，我們首批試點(diǎn)的是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施。中國現(xiàn)在整個基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模為130萬億人民幣。假如有5%的基礎(chǔ)設(shè)施存量證券化，最終上市公募，也能達(dá)到6.5萬億人民幣的體量。

而且作為一個大類金融資產(chǎn)，REITs收益率比較穩(wěn)定，價格起伏不大。在美國，REITs的投資回報數(shù)據(jù)比債券和股票都要好，而且風(fēng)險相對較低。未來中國REITs的底層資產(chǎn)范圍也會向其他領(lǐng)域擴(kuò)展。比如租賃住房，低碳相關(guān)的資產(chǎn)等。將這些底層資產(chǎn)納入，中國REITs的規(guī)模會比6.5萬億元更大。

如果短期內(nèi)只考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs，市場規(guī)模會在5萬億到10萬億之間。但我認(rèn)為未來中國REITS真實(shí)的市場規(guī)模會比這個數(shù)字大很多。

搜狐財經(jīng)：如何正確理解REITs與房地產(chǎn)之間的關(guān)系？

劉俏：人們對中國的REITs的認(rèn)知一直存在一個誤區(qū)。REITs英文直譯是“不動產(chǎn)投資信托基金”，底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，并非僅僅是房地產(chǎn)。為不動產(chǎn)錯誤的認(rèn)知導(dǎo)致人們認(rèn)為REITs就是以房地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的投資基金，推出REITs只是為房地產(chǎn)企業(yè)以及相關(guān)發(fā)行人提供融資的另一個渠道。因此在中國房地產(chǎn)市場面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，調(diào)控房價的情況下，大家對REITs推出有很多顧慮，這也是公募REITs這么多年千呼萬喚不出來的原因之一。。

學(xué)界及政策制訂者花了很多年時間才糾正大家對REITs的認(rèn)知。在美國，REITs真正與房地產(chǎn)相關(guān)的底層資產(chǎn)只占13.2%，更大比例是零售商鋪占18.28%，醫(yī)院占10.72%，基礎(chǔ)設(shè)施占13.92%，工業(yè)占7.7%，還有酒店、數(shù)據(jù)中心等其他資產(chǎn)。

搜狐財經(jīng)：REITs上市對居民理財有什么影響？

劉俏：公募REITs的價值在于，它既有金融屬性，也有不動產(chǎn)屬性，是最典型的產(chǎn)融結(jié)合的例子。REITs在市場上的的表現(xiàn)取決于管理團(tuán)隊的運(yùn)營能力。

投資底層資產(chǎn)質(zhì)量比較高、管理團(tuán)隊運(yùn)營能力強(qiáng)、有增長潛力的公募REITs基金，也等于分享中國未來經(jīng)濟(jì)增長、基礎(chǔ)設(shè)施投資效率不斷提升所帶來的紅利。

搜狐財經(jīng)：全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理有什么作用？

劉俏：評估一個金融產(chǎn)品是不是好資產(chǎn)，不能看牛市時的漲幅多少，而要看熊市時的抗跌性如何。REITs波動性弱，抗周期能力強(qiáng)。在經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳，金融市場處于逆周期時，表現(xiàn)更穩(wěn)定。在配置資產(chǎn)時，REITs是一個比較理想的另類投資產(chǎn)品。

全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理有一定的穩(wěn)定作用。

搜狐財經(jīng)：美國REITs歷年收益率表現(xiàn)如何？

劉俏： 2000年到2016年，美國REITs年均收益率達(dá)到約12%，比標(biāo)準(zhǔn)普爾500的平均數(shù)據(jù)高很多。2008年金融危機(jī)后，REITs連續(xù)漲幅降低，但仍超過股市和債市。

搜狐財經(jīng)： REITs上市參考了科創(chuàng)板的推進(jìn)。它上市后對科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板有什么影響？

劉俏：作為成長中的金融市場，大家對REITs后續(xù)發(fā)展寄予很高期望。而且在對試點(diǎn)經(jīng)驗進(jìn)行梳理之后，REITs的整體底層資產(chǎn)范圍會不斷擴(kuò)大。

美國REITs市場在全世界目前為止規(guī)模最大、發(fā)展時間最長，底層市場范圍非常寬。但是中國現(xiàn)在REITs的底層資產(chǎn)只有基礎(chǔ)設(shè)施，未來這個范圍會在發(fā)展過程中會不斷擴(kuò)大，我相信租賃住房、與碳中和相關(guān)的資產(chǎn)等將會陸續(xù)納入。

這種情況下，REITs最終會成為整個資本市場很重要的一個組成部分。它的體量、覆蓋面，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持，以及對資本市場的影響都會逐年擴(kuò)大。

但是，討論到對傳統(tǒng)資本市場的影響，現(xiàn)在的REITs只是試點(diǎn)，規(guī)模有限。比如這次上市的9支REITs整體體量只有300多億，而A股市場的市值規(guī)模接近80萬億，所以目前為止，REITs對股市的沖擊是非常小的。

如果只從直接價格影響或者流動性影響看，短期內(nèi)REITs對科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板的影響微乎其微。但推出公募REITs是金融領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要舉措，它的意義與推出科創(chuàng)板，實(shí)施注冊制等同，長遠(yuǎn)講，它將進(jìn)一步推出資本市場的高質(zhì)量發(fā)展，對科創(chuàng)板和創(chuàng)業(yè)板的正面影響將逐漸顯現(xiàn)。

搜狐財經(jīng)：REITs基金具有一定的“股性”。您如何看待它在二級市場交易時可能帶來的風(fēng)險？

劉俏：從招募認(rèn)購的情況看，REITs得到市場投資者的高度認(rèn)同。但REITs不是經(jīng)典意義上的成長性股票，更像穩(wěn)健的投資產(chǎn)品。它投機(jī)性小，更適合長期持有和投資。

我擔(dān)心大家認(rèn)為它有投機(jī)性，從而炒作價格。如果價格上漲太猛，反而會為未來公募REITs穩(wěn)健持續(xù)的發(fā)展帶來噪音。

投資者應(yīng)對REITs的定價規(guī)律有清晰認(rèn)知，建立一個正確投資理念，這樣REITs的發(fā)展才能穩(wěn)健地進(jìn)行。

搜狐財經(jīng)：除新基建外，還有哪些領(lǐng)域或者群體會因為REITs獲利？

劉俏：從發(fā)行人角度看，納入REITS試點(diǎn)范圍的資產(chǎn)所有者，肯定是受益者，比如高速公路、環(huán)保水務(wù)、工業(yè)園區(qū)、物流、數(shù)據(jù)中心。

但從投資人角度看，獲益的長遠(yuǎn)意義在于，REITS公募化為公眾投資者提供了第四大類的金融資產(chǎn)，使公眾能夠投資不動產(chǎn)，并因此受益。另外REITs現(xiàn)金流穩(wěn)定，收益率穩(wěn)定，風(fēng)險介于股票和債券之間，利好長期的機(jī)構(gòu)投資者。

最后，地方政府以及平臺企業(yè)也是國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要投資者。REITS試點(diǎn)后，規(guī)模會不斷擴(kuò)大，在市場越來越成熟情況下，未來會帶來投資理念的徹底變化。所以地方政府也是受益方。

加之財政也可以收取REITS發(fā)行過程和交易過程發(fā)生的稅收， 所以公募REITS是一個沒有輸家的偉大嘗試。

搜狐財經(jīng)聯(lián)合《經(jīng)濟(jì)》雜志系列訪談——“致知100人”第125期（點(diǎn)擊進(jìn)入專題）

本期嘉賓：北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長 劉俏

出品 | 搜狐商學(xué)院

編輯 | 徐小奇

主編 | 王德民

6月21日，中國9支首批公募REITs正式上市。這批公募REITs早在認(rèn)購階段便迎來火爆，認(rèn)購資金超300億，均提前結(jié)束募集。

REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）是實(shí)現(xiàn)不 動產(chǎn)證券化的重要手段。是一種通過匯集多數(shù)投資者資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益按比分配給投資者的信托基金。

1960年，世界上第一只REITs在美國誕生。2000年到2016年，美國REITs年均收益率達(dá)到約12%。目前已有40多個國家及地區(qū)發(fā)行REITs產(chǎn)品，全球總市值超2萬億美元。中國首批公募REITs對中國來說意義非凡。

REITs證券化對我國資本市場有何影響？REITS與股票有何不同？未來中國REITS整體市場規(guī)模有多大？REITs與房地產(chǎn)又有何關(guān)系？搜狐財經(jīng)《致知100人》就此對話了北大光華管理學(xué)院院長劉俏。

劉俏多年研究并積極推進(jìn)REITs在中國的發(fā)展。在他看來，REITs是中國資本市場發(fā)展的里程碑，等同于注冊制全面實(shí)施的意義，是一個沒有輸家的偉大嘗試。

劉俏表示，REITs產(chǎn)品介于“股”與“債”之間，是除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類大金融資產(chǎn)。不僅完善了中國大類資產(chǎn)種類，也為中國居民未來投資配置帶來新選擇，是推動資本市場前進(jìn)很重要的一步。

談及REITs的特點(diǎn)，劉俏說，REITs現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，與股票相比，它投機(jī)性相對較弱，更適合長期持有和投資。尤其在熊市時，抗跌性更強(qiáng)，表現(xiàn)更穩(wěn)定。全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理、獲取財產(chǎn)性收入有一定的穩(wěn)定作用。在美國，REITs的投資回報數(shù)據(jù)比債券和股票都要好，而且風(fēng)險比股票低。

“評估一個金融產(chǎn)品是不是好資產(chǎn)，不能看牛市時的漲幅多少，而要看熊市時的抗跌性如何。”劉俏坦言。

他還介紹，REITs絕大部分收益要進(jìn)行分紅，有強(qiáng)制性的分配比例要求。投資有增長潛力的公募REITs基金，就等于分享中國未來經(jīng)濟(jì)增長的紅利。

劉俏還在采訪中澄清了我國普遍存在的對REITs與房地產(chǎn)關(guān)系的誤解。他強(qiáng)調(diào)，不動產(chǎn)不等于房地產(chǎn)。事實(shí)上，REITs與房地產(chǎn)是兩個概念。在美國，REITs的底層資產(chǎn)與房地產(chǎn)相關(guān)的只占13.2%，更大比例是零售商鋪、醫(yī)院、工業(yè)廠房等其他資產(chǎn)。

中國REITs的市場到底有多大？劉俏預(yù)計，如果短期內(nèi)只考慮基礎(chǔ)設(shè)施，REITs未來的市場規(guī)模會在5萬億到10萬億之間。這個規(guī)模并不小，A股市場經(jīng)過30多年發(fā)展，體量也只是將近80萬億。

他分析，美國、日本等成熟REITs市場規(guī)模約占GDP的5%到15%。按此規(guī)律，中國GDP是101.6萬億，未來中國REITs體量大概能達(dá)到4到12萬億。從另一個角度看，中國現(xiàn)在整體基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模為130萬億人民幣。假如有5%的基礎(chǔ)設(shè)施存量證券化，也能達(dá)到6.5萬億人民幣的體量。

“加之中國現(xiàn)在REITs的底層資產(chǎn)只有基礎(chǔ)設(shè)施，未來這個范圍會向其他領(lǐng)域擴(kuò)展，所以我認(rèn)為未來中國REITS真實(shí)的市場規(guī)模會比這個數(shù)字大很多。”劉俏說。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長 劉俏

以下為采訪精編：

搜狐財經(jīng)：6月21日，9支公募REITs上市。您預(yù)計REITS價格表現(xiàn)如何？

劉俏： 因為認(rèn)購非常踴躍，6月21號REITs價格肯定會有相當(dāng)?shù)臐q幅，但漲多少不能確定，因為漲幅有30%上限限制。

搜狐財經(jīng)： REITs證券化對我國資本市場有什么影響？

劉俏：9支基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市，經(jīng)歷了20年的努力。公募REITs推出有三個意義，第一，構(gòu)建多層次資本市場。公募REITs從無到有，是除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類大金融資產(chǎn)。它完善了中國大類資產(chǎn)種類，是推動資本市場前進(jìn)很重要的一步。同時，REITs產(chǎn)品介于“股”與“債”之間，為中國居民未來投資配置帶來新選擇。

第二，公募REITs在二級市場交易，有價格發(fā)現(xiàn)的功能。REITs價格是底層資產(chǎn)市場化定價的錨，有利于資源的更有效配置。

第三，公募REITs能增加直接融資的占比，是中國金融領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要舉措。不僅為未來基建投資提供另外一個資金來源，而且對未來中國基礎(chǔ)設(shè)施投資的效率及回報提升有很大的價值。

REITs是中國資本市場發(fā)展的里程碑，它與注冊制全面實(shí)施的意義等同。REITs和注冊制都是中國金融供給側(cè)改革最重要，也是唯二的舉措。

從這個角度看，我對6月21號非常期待，希望這9支試點(diǎn)公募REITs上市能取得巨大成功。

搜狐財經(jīng)：您剛剛說REITs是介于股與債之間的金融產(chǎn)品，那它與股票具體有什么不同？

劉俏：這次試點(diǎn)的公募REITs是權(quán)益型產(chǎn)品，從這個角度看，它不是債，與股票同為權(quán)益性證券。但作為金融產(chǎn)品，REITs有自己特定的屬性，比如底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，現(xiàn)金流相對穩(wěn)定。它的成長更多靠穩(wěn)定的現(xiàn)金流增長，與股票相比，投機(jī)性較弱，長期投資屬性更強(qiáng)。

另外，REITs絕大部分收益要進(jìn)行分紅，有強(qiáng)制性的分紅比例要求。根據(jù)美國、新加坡、澳大利亞等市場的研究，REITs的定價規(guī)律也與股、債不太一樣。

如果各類金融資產(chǎn)聯(lián)動性很強(qiáng)，價格關(guān)聯(lián)度很高，那分散風(fēng)險的效果就會比較差。在美國市場，REITs價格與債券價格和股票價格的關(guān)聯(lián)度較低。所以從資源配置角度看，它是非常好的一個配置領(lǐng)域，具有較大的配置價值。

搜狐財經(jīng)：當(dāng)前REITs僅試點(diǎn)，資金認(rèn)購規(guī)模較小。您預(yù)估中國REITS整體市場規(guī)模有多大？

劉俏：美國等國家成熟的REITs市場規(guī)模約占GDP的4%到12%。按此規(guī)律，中國GDP是101.6萬億，未來數(shù)年中國REITs體量大概能達(dá)到4到12萬億。這個規(guī)模并不小。A股市場經(jīng)過30多年發(fā)展，現(xiàn)在體量也只是將近80萬億。

另外，中國REITs與美國和澳大利亞市場不太一樣，我們首批試點(diǎn)的是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施。中國現(xiàn)在整個基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模為130萬億人民幣。假如有5%的基礎(chǔ)設(shè)施存量證券化，最終上市公募，也能達(dá)到6.5萬億人民幣的體量。

而且作為一個大類金融資產(chǎn)，REITs收益率比較穩(wěn)定，價格起伏不大。在美國，REITs的投資回報數(shù)據(jù)比債券和股票都要好，而且風(fēng)險相對較低。未來中國REITs的底層資產(chǎn)范圍也會向其他領(lǐng)域擴(kuò)展。比如租賃住房，低碳相關(guān)的資產(chǎn)等。將這些底層資產(chǎn)納入，中國REITs的規(guī)模會比6.5萬億元更大。

如果短期內(nèi)只考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs，市場規(guī)模會在5萬億到10萬億之間。但我認(rèn)為未來中國REITS真實(shí)的市場規(guī)模會比這個數(shù)字大很多。

搜狐財經(jīng)：如何正確理解REITs與房地產(chǎn)之間的關(guān)系？

劉俏：人們對中國的REITs的認(rèn)知一直存在一個誤區(qū)。REITs英文直譯是“不動產(chǎn)投資信托基金”，底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，并非僅僅是房地產(chǎn)。為不動產(chǎn)錯誤的認(rèn)知導(dǎo)致人們認(rèn)為REITs就是以房地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的投資基金，推出REITs只是為房地產(chǎn)企業(yè)以及相關(guān)發(fā)行人提供融資的另一個渠道。因此在中國房地產(chǎn)市場面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，調(diào)控房價的情況下，大家對REITs推出有很多顧慮，這也是公募REITs這么多年千呼萬喚不出來的原因之一。。

學(xué)界及政策制訂者花了很多年時間才糾正大家對REITs的認(rèn)知。在美國，REITs真正與房地產(chǎn)相關(guān)的底層資產(chǎn)只占13.2%，更大比例是零售商鋪占18.28%，醫(yī)院占10.72%，基礎(chǔ)設(shè)施占13.92%，工業(yè)占7.7%，還有酒店、數(shù)據(jù)中心等其他資產(chǎn)。

搜狐財經(jīng)：REITs上市對居民理財有什么影響？

劉俏：公募REITs的價值在于，它既有金融屬性，也有不動產(chǎn)屬性，是最典型的產(chǎn)融結(jié)合的例子。REITs在市場上的的表現(xiàn)取決于管理團(tuán)隊的運(yùn)營能力。

投資底層資產(chǎn)質(zhì)量比較高、管理團(tuán)隊運(yùn)營能力強(qiáng)、有增長潛力的公募REITs基金，也等于分享中國未來經(jīng)濟(jì)增長、基礎(chǔ)設(shè)施投資效率不斷提升所帶來的紅利。

搜狐財經(jīng)：全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理有什么作用？

劉俏：評估一個金融產(chǎn)品是不是好資產(chǎn)，不能看牛市時的漲幅多少，而要看熊市時的抗跌性如何。REITs波動性弱，抗周期能力強(qiáng)。在經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳，金融市場處于逆周期時，表現(xiàn)更穩(wěn)定。在配置資產(chǎn)時，REITs是一個比較理想的另類投資產(chǎn)品。

全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理有一定的穩(wěn)定作用。

搜狐財經(jīng)：美國REITs歷年收益率表現(xiàn)如何？

劉俏： 2000年到2016年，美國REITs年均收益率達(dá)到約12%，比標(biāo)準(zhǔn)普爾500的平均數(shù)據(jù)高很多。2008年金融危機(jī)后，REITs連續(xù)漲幅降低，但仍超過股市和債市。

搜狐財經(jīng)： REITs上市參考了科創(chuàng)板的推進(jìn)。它上市后對科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板有什么影響？

劉俏：作為成長中的金融市場，大家對REITs后續(xù)發(fā)展寄予很高期望。而且在對試點(diǎn)經(jīng)驗進(jìn)行梳理之后，REITs的整體底層資產(chǎn)范圍會不斷擴(kuò)大。

美國REITs市場在全世界目前為止規(guī)模最大、發(fā)展時間最長，底層市場范圍非常寬。但是中國現(xiàn)在REITs的底層資產(chǎn)只有基礎(chǔ)設(shè)施，未來這個范圍會在發(fā)展過程中會不斷擴(kuò)大，我相信租賃住房、與碳中和相關(guān)的資產(chǎn)等將會陸續(xù)納入。

這種情況下，REITs最終會成為整個資本市場很重要的一個組成部分。它的體量、覆蓋面，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持，以及對資本市場的影響都會逐年擴(kuò)大。

但是，討論到對傳統(tǒng)資本市場的影響，現(xiàn)在的REITs只是試點(diǎn)，規(guī)模有限。比如這次上市的9支REITs整體體量只有300多億，而A股市場的市值規(guī)模接近80萬億，所以目前為止，REITs對股市的沖擊是非常小的。

如果只從直接價格影響或者流動性影響看，短期內(nèi)REITs對科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板的影響微乎其微。但推出公募REITs是金融領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要舉措，它的意義與推出科創(chuàng)板，實(shí)施注冊制等同，長遠(yuǎn)講，它將進(jìn)一步推出資本市場的高質(zhì)量發(fā)展，對科創(chuàng)板和創(chuàng)業(yè)板的正面影響將逐漸顯現(xiàn)。

搜狐財經(jīng)：REITs基金具有一定的“股性”。您如何看待它在二級市場交易時可能帶來的風(fēng)險？

劉俏：從招募認(rèn)購的情況看，REITs得到市場投資者的高度認(rèn)同。但REITs不是經(jīng)典意義上的成長性股票，更像穩(wěn)健的投資產(chǎn)品。它投機(jī)性小，更適合長期持有和投資。

我擔(dān)心大家認(rèn)為它有投機(jī)性，從而炒作價格。如果價格上漲太猛，反而會為未來公募REITs穩(wěn)健持續(xù)的發(fā)展帶來噪音。

投資者應(yīng)對REITs的定價規(guī)律有清晰認(rèn)知，建立一個正確投資理念，這樣REITs的發(fā)展才能穩(wěn)健地進(jìn)行。

搜狐財經(jīng)：除新基建外，還有哪些領(lǐng)域或者群體會因為REITs獲利？

劉俏：從發(fā)行人角度看，納入REITS試點(diǎn)范圍的資產(chǎn)所有者，肯定是受益者，比如高速公路、環(huán)保水務(wù)、工業(yè)園區(qū)、物流、數(shù)據(jù)中心。

但從投資人角度看，獲益的長遠(yuǎn)意義在于，REITS公募化為公眾投資者提供了第四大類的金融資產(chǎn)，使公眾能夠投資不動產(chǎn)，并因此受益。另外REITs現(xiàn)金流穩(wěn)定，收益率穩(wěn)定，風(fēng)險介于股票和債券之間，利好長期的機(jī)構(gòu)投資者。

最后，地方政府以及平臺企業(yè)也是國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要投資者。REITS試點(diǎn)后，規(guī)模會不斷擴(kuò)大，在市場越來越成熟情況下，未來會帶來投資理念的徹底變化。所以地方政府也是受益方。

加之財政也可以收取REITS發(fā)行過程和交易過程發(fā)生的稅收， 所以公募REITS是一個沒有輸家的偉大嘗試。

搜狐財經(jīng)聯(lián)合《經(jīng)濟(jì)》雜志系列訪談——“致知100人”第125期（點(diǎn)擊進(jìn)入專題）

本期嘉賓：北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長 劉俏

出品 | 搜狐商學(xué)院

編輯 | 徐小奇

主編 | 王德民

6月21日，中國9支首批公募REITs正式上市。這批公募REITs早在認(rèn)購階段便迎來火爆，認(rèn)購資金超300億，均提前結(jié)束募集。

REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）是實(shí)現(xiàn)不 動產(chǎn)證券化的重要手段。是一種通過匯集多數(shù)投資者資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益按比分配給投資者的信托基金。

1960年，世界上第一只REITs在美國誕生。2000年到2016年，美國REITs年均收益率達(dá)到約12%。目前已有40多個國家及地區(qū)發(fā)行REITs產(chǎn)品，全球總市值超2萬億美元。中國首批公募REITs對中國來說意義非凡。

REITs證券化對我國資本市場有何影響？REITS與股票有何不同？未來中國REITS整體市場規(guī)模有多大？REITs與房地產(chǎn)又有何關(guān)系？搜狐財經(jīng)《致知100人》就此對話了北大光華管理學(xué)院院長劉俏。

劉俏多年研究并積極推進(jìn)REITs在中國的發(fā)展。在他看來，REITs是中國資本市場發(fā)展的里程碑，等同于注冊制全面實(shí)施的意義，是一個沒有輸家的偉大嘗試。

劉俏表示，REITs產(chǎn)品介于“股”與“債”之間，是除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類大金融資產(chǎn)。不僅完善了中國大類資產(chǎn)種類，也為中國居民未來投資配置帶來新選擇，是推動資本市場前進(jìn)很重要的一步。

談及REITs的特點(diǎn)，劉俏說，REITs現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，與股票相比，它投機(jī)性相對較弱，更適合長期持有和投資。尤其在熊市時，抗跌性更強(qiáng)，表現(xiàn)更穩(wěn)定。全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理、獲取財產(chǎn)性收入有一定的穩(wěn)定作用。在美國，REITs的投資回報數(shù)據(jù)比債券和股票都要好，而且風(fēng)險比股票低。

“評估一個金融產(chǎn)品是不是好資產(chǎn)，不能看牛市時的漲幅多少，而要看熊市時的抗跌性如何。”劉俏坦言。

他還介紹，REITs絕大部分收益要進(jìn)行分紅，有強(qiáng)制性的分配比例要求。投資有增長潛力的公募REITs基金，就等于分享中國未來經(jīng)濟(jì)增長的紅利。

劉俏還在采訪中澄清了我國普遍存在的對REITs與房地產(chǎn)關(guān)系的誤解。他強(qiáng)調(diào)，不動產(chǎn)不等于房地產(chǎn)。事實(shí)上，REITs與房地產(chǎn)是兩個概念。在美國，REITs的底層資產(chǎn)與房地產(chǎn)相關(guān)的只占13.2%，更大比例是零售商鋪、醫(yī)院、工業(yè)廠房等其他資產(chǎn)。

中國REITs的市場到底有多大？劉俏預(yù)計，如果短期內(nèi)只考慮基礎(chǔ)設(shè)施，REITs未來的市場規(guī)模會在5萬億到10萬億之間。這個規(guī)模并不小，A股市場經(jīng)過30多年發(fā)展，體量也只是將近80萬億。

他分析，美國、日本等成熟REITs市場規(guī)模約占GDP的5%到15%。按此規(guī)律，中國GDP是101.6萬億，未來中國REITs體量大概能達(dá)到4到12萬億。從另一個角度看，中國現(xiàn)在整體基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模為130萬億人民幣。假如有5%的基礎(chǔ)設(shè)施存量證券化，也能達(dá)到6.5萬億人民幣的體量。

“加之中國現(xiàn)在REITs的底層資產(chǎn)只有基礎(chǔ)設(shè)施，未來這個范圍會向其他領(lǐng)域擴(kuò)展，所以我認(rèn)為未來中國REITS真實(shí)的市場規(guī)模會比這個數(shù)字大很多。”劉俏說。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長 劉俏

以下為采訪精編：

搜狐財經(jīng)：6月21日，9支公募REITs上市。您預(yù)計REITS價格表現(xiàn)如何？

劉俏： 因為認(rèn)購非常踴躍，6月21號REITs價格肯定會有相當(dāng)?shù)臐q幅，但漲多少不能確定，因為漲幅有30%上限限制。

搜狐財經(jīng)： REITs證券化對我國資本市場有什么影響？

劉俏：9支基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市，經(jīng)歷了20年的努力。公募REITs推出有三個意義，第一，構(gòu)建多層次資本市場。公募REITs從無到有，是除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類大金融資產(chǎn)。它完善了中國大類資產(chǎn)種類，是推動資本市場前進(jìn)很重要的一步。同時，REITs產(chǎn)品介于“股”與“債”之間，為中國居民未來投資配置帶來新選擇。

第二，公募REITs在二級市場交易，有價格發(fā)現(xiàn)的功能。REITs價格是底層資產(chǎn)市場化定價的錨，有利于資源的更有效配置。

第三，公募REITs能增加直接融資的占比，是中國金融領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要舉措。不僅為未來基建投資提供另外一個資金來源，而且對未來中國基礎(chǔ)設(shè)施投資的效率及回報提升有很大的價值。

REITs是中國資本市場發(fā)展的里程碑，它與注冊制全面實(shí)施的意義等同。REITs和注冊制都是中國金融供給側(cè)改革最重要，也是唯二的舉措。

從這個角度看，我對6月21號非常期待，希望這9支試點(diǎn)公募REITs上市能取得巨大成功。

搜狐財經(jīng)：您剛剛說REITs是介于股與債之間的金融產(chǎn)品，那它與股票具體有什么不同？

劉俏：這次試點(diǎn)的公募REITs是權(quán)益型產(chǎn)品，從這個角度看，它不是債，與股票同為權(quán)益性證券。但作為金融產(chǎn)品，REITs有自己特定的屬性，比如底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，現(xiàn)金流相對穩(wěn)定。它的成長更多靠穩(wěn)定的現(xiàn)金流增長，與股票相比，投機(jī)性較弱，長期投資屬性更強(qiáng)。

另外，REITs絕大部分收益要進(jìn)行分紅，有強(qiáng)制性的分紅比例要求。根據(jù)美國、新加坡、澳大利亞等市場的研究，REITs的定價規(guī)律也與股、債不太一樣。

如果各類金融資產(chǎn)聯(lián)動性很強(qiáng)，價格關(guān)聯(lián)度很高，那分散風(fēng)險的效果就會比較差。在美國市場，REITs價格與債券價格和股票價格的關(guān)聯(lián)度較低。所以從資源配置角度看，它是非常好的一個配置領(lǐng)域，具有較大的配置價值。

搜狐財經(jīng)：當(dāng)前REITs僅試點(diǎn)，資金認(rèn)購規(guī)模較小。您預(yù)估中國REITS整體市場規(guī)模有多大？

劉俏：美國等國家成熟的REITs市場規(guī)模約占GDP的4%到12%。按此規(guī)律，中國GDP是101.6萬億，未來數(shù)年中國REITs體量大概能達(dá)到4到12萬億。這個規(guī)模并不小。A股市場經(jīng)過30多年發(fā)展，現(xiàn)在體量也只是將近80萬億。

另外，中國REITs與美國和澳大利亞市場不太一樣，我們首批試點(diǎn)的是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施。中國現(xiàn)在整個基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模為130萬億人民幣。假如有5%的基礎(chǔ)設(shè)施存量證券化，最終上市公募，也能達(dá)到6.5萬億人民幣的體量。

而且作為一個大類金融資產(chǎn)，REITs收益率比較穩(wěn)定，價格起伏不大。在美國，REITs的投資回報數(shù)據(jù)比債券和股票都要好，而且風(fēng)險相對較低。未來中國REITs的底層資產(chǎn)范圍也會向其他領(lǐng)域擴(kuò)展。比如租賃住房，低碳相關(guān)的資產(chǎn)等。將這些底層資產(chǎn)納入，中國REITs的規(guī)模會比6.5萬億元更大。

如果短期內(nèi)只考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs，市場規(guī)模會在5萬億到10萬億之間。但我認(rèn)為未來中國REITS真實(shí)的市場規(guī)模會比這個數(shù)字大很多。

搜狐財經(jīng)：如何正確理解REITs與房地產(chǎn)之間的關(guān)系？

劉俏：人們對中國的REITs的認(rèn)知一直存在一個誤區(qū)。REITs英文直譯是“不動產(chǎn)投資信托基金”，底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，并非僅僅是房地產(chǎn)。為不動產(chǎn)錯誤的認(rèn)知導(dǎo)致人們認(rèn)為REITs就是以房地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的投資基金，推出REITs只是為房地產(chǎn)企業(yè)以及相關(guān)發(fā)行人提供融資的另一個渠道。因此在中國房地產(chǎn)市場面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，調(diào)控房價的情況下，大家對REITs推出有很多顧慮，這也是公募REITs這么多年千呼萬喚不出來的原因之一。。

學(xué)界及政策制訂者花了很多年時間才糾正大家對REITs的認(rèn)知。在美國，REITs真正與房地產(chǎn)相關(guān)的底層資產(chǎn)只占13.2%，更大比例是零售商鋪占18.28%，醫(yī)院占10.72%，基礎(chǔ)設(shè)施占13.92%，工業(yè)占7.7%，還有酒店、數(shù)據(jù)中心等其他資產(chǎn)。

搜狐財經(jīng)：REITs上市對居民理財有什么影響？

劉俏：公募REITs的價值在于，它既有金融屬性，也有不動產(chǎn)屬性，是最典型的產(chǎn)融結(jié)合的例子。REITs在市場上的的表現(xiàn)取決于管理團(tuán)隊的運(yùn)營能力。

投資底層資產(chǎn)質(zhì)量比較高、管理團(tuán)隊運(yùn)營能力強(qiáng)、有增長潛力的公募REITs基金，也等于分享中國未來經(jīng)濟(jì)增長、基礎(chǔ)設(shè)施投資效率不斷提升所帶來的紅利。

搜狐財經(jīng)：全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理有什么作用？

劉俏：評估一個金融產(chǎn)品是不是好資產(chǎn)，不能看牛市時的漲幅多少，而要看熊市時的抗跌性如何。REITs波動性弱，抗周期能力強(qiáng)。在經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳，金融市場處于逆周期時，表現(xiàn)更穩(wěn)定。在配置資產(chǎn)時，REITs是一個比較理想的另類投資產(chǎn)品。

全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理有一定的穩(wěn)定作用。

搜狐財經(jīng)：美國REITs歷年收益率表現(xiàn)如何？

劉俏： 2000年到2016年，美國REITs年均收益率達(dá)到約12%，比標(biāo)準(zhǔn)普爾500的平均數(shù)據(jù)高很多。2008年金融危機(jī)后，REITs連續(xù)漲幅降低，但仍超過股市和債市。

搜狐財經(jīng)： REITs上市參考了科創(chuàng)板的推進(jìn)。它上市后對科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板有什么影響？

劉俏：作為成長中的金融市場，大家對REITs后續(xù)發(fā)展寄予很高期望。而且在對試點(diǎn)經(jīng)驗進(jìn)行梳理之后，REITs的整體底層資產(chǎn)范圍會不斷擴(kuò)大。

美國REITs市場在全世界目前為止規(guī)模最大、發(fā)展時間最長，底層市場范圍非常寬。但是中國現(xiàn)在REITs的底層資產(chǎn)只有基礎(chǔ)設(shè)施，未來這個范圍會在發(fā)展過程中會不斷擴(kuò)大，我相信租賃住房、與碳中和相關(guān)的資產(chǎn)等將會陸續(xù)納入。

這種情況下，REITs最終會成為整個資本市場很重要的一個組成部分。它的體量、覆蓋面，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持，以及對資本市場的影響都會逐年擴(kuò)大。

但是，討論到對傳統(tǒng)資本市場的影響，現(xiàn)在的REITs只是試點(diǎn)，規(guī)模有限。比如這次上市的9支REITs整體體量只有300多億，而A股市場的市值規(guī)模接近80萬億，所以目前為止，REITs對股市的沖擊是非常小的。

如果只從直接價格影響或者流動性影響看，短期內(nèi)REITs對科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板的影響微乎其微。但推出公募REITs是金融領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要舉措，它的意義與推出科創(chuàng)板，實(shí)施注冊制等同，長遠(yuǎn)講，它將進(jìn)一步推出資本市場的高質(zhì)量發(fā)展，對科創(chuàng)板和創(chuàng)業(yè)板的正面影響將逐漸顯現(xiàn)。

搜狐財經(jīng)：REITs基金具有一定的“股性”。您如何看待它在二級市場交易時可能帶來的風(fēng)險？

劉俏：從招募認(rèn)購的情況看，REITs得到市場投資者的高度認(rèn)同。但REITs不是經(jīng)典意義上的成長性股票，更像穩(wěn)健的投資產(chǎn)品。它投機(jī)性小，更適合長期持有和投資。

我擔(dān)心大家認(rèn)為它有投機(jī)性，從而炒作價格。如果價格上漲太猛，反而會為未來公募REITs穩(wěn)健持續(xù)的發(fā)展帶來噪音。

投資者應(yīng)對REITs的定價規(guī)律有清晰認(rèn)知，建立一個正確投資理念，這樣REITs的發(fā)展才能穩(wěn)健地進(jìn)行。

搜狐財經(jīng)：除新基建外，還有哪些領(lǐng)域或者群體會因為REITs獲利？

劉俏：從發(fā)行人角度看，納入REITS試點(diǎn)范圍的資產(chǎn)所有者，肯定是受益者，比如高速公路、環(huán)保水務(wù)、工業(yè)園區(qū)、物流、數(shù)據(jù)中心。

但從投資人角度看，獲益的長遠(yuǎn)意義在于，REITS公募化為公眾投資者提供了第四大類的金融資產(chǎn)，使公眾能夠投資不動產(chǎn)，并因此受益。另外REITs現(xiàn)金流穩(wěn)定，收益率穩(wěn)定，風(fēng)險介于股票和債券之間，利好長期的機(jī)構(gòu)投資者。

最后，地方政府以及平臺企業(yè)也是國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要投資者。REITS試點(diǎn)后，規(guī)模會不斷擴(kuò)大，在市場越來越成熟情況下，未來會帶來投資理念的徹底變化。所以地方政府也是受益方。

加之財政也可以收取REITS發(fā)行過程和交易過程發(fā)生的稅收， 所以公募REITS是一個沒有輸家的偉大嘗試。

搜狐財經(jīng)聯(lián)合《經(jīng)濟(jì)》雜志系列訪談——“致知100人”第125期（點(diǎn)擊進(jìn)入專題）

本期嘉賓：北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長 劉俏

出品 | 搜狐商學(xué)院

編輯 | 徐小奇

主編 | 王德民

6月21日，中國9支首批公募REITs正式上市。這批公募REITs早在認(rèn)購階段便迎來火爆，認(rèn)購資金超300億，均提前結(jié)束募集。

REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）是實(shí)現(xiàn)不 動產(chǎn)證券化的重要手段。是一種通過匯集多數(shù)投資者資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益按比分配給投資者的信托基金。

1960年，世界上第一只REITs在美國誕生。2000年到2016年，美國REITs年均收益率達(dá)到約12%。目前已有40多個國家及地區(qū)發(fā)行REITs產(chǎn)品，全球總市值超2萬億美元。中國首批公募REITs對中國來說意義非凡。

REITs證券化對我國資本市場有何影響？REITS與股票有何不同？未來中國REITS整體市場規(guī)模有多大？REITs與房地產(chǎn)又有何關(guān)系？搜狐財經(jīng)《致知100人》就此對話了北大光華管理學(xué)院院長劉俏。

劉俏多年研究并積極推進(jìn)REITs在中國的發(fā)展。在他看來，REITs是中國資本市場發(fā)展的里程碑，等同于注冊制全面實(shí)施的意義，是一個沒有輸家的偉大嘗試。

劉俏表示，REITs產(chǎn)品介于“股”與“債”之間，是除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類大金融資產(chǎn)。不僅完善了中國大類資產(chǎn)種類，也為中國居民未來投資配置帶來新選擇，是推動資本市場前進(jìn)很重要的一步。

談及REITs的特點(diǎn)，劉俏說，REITs現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，與股票相比，它投機(jī)性相對較弱，更適合長期持有和投資。尤其在熊市時，抗跌性更強(qiáng)，表現(xiàn)更穩(wěn)定。全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理、獲取財產(chǎn)性收入有一定的穩(wěn)定作用。在美國，REITs的投資回報數(shù)據(jù)比債券和股票都要好，而且風(fēng)險比股票低。

“評估一個金融產(chǎn)品是不是好資產(chǎn)，不能看牛市時的漲幅多少，而要看熊市時的抗跌性如何。”劉俏坦言。

他還介紹，REITs絕大部分收益要進(jìn)行分紅，有強(qiáng)制性的分配比例要求。投資有增長潛力的公募REITs基金，就等于分享中國未來經(jīng)濟(jì)增長的紅利。

劉俏還在采訪中澄清了我國普遍存在的對REITs與房地產(chǎn)關(guān)系的誤解。他強(qiáng)調(diào)，不動產(chǎn)不等于房地產(chǎn)。事實(shí)上，REITs與房地產(chǎn)是兩個概念。在美國，REITs的底層資產(chǎn)與房地產(chǎn)相關(guān)的只占13.2%，更大比例是零售商鋪、醫(yī)院、工業(yè)廠房等其他資產(chǎn)。

中國REITs的市場到底有多大？劉俏預(yù)計，如果短期內(nèi)只考慮基礎(chǔ)設(shè)施，REITs未來的市場規(guī)模會在5萬億到10萬億之間。這個規(guī)模并不小，A股市場經(jīng)過30多年發(fā)展，體量也只是將近80萬億。

他分析，美國、日本等成熟REITs市場規(guī)模約占GDP的5%到15%。按此規(guī)律，中國GDP是101.6萬億，未來中國REITs體量大概能達(dá)到4到12萬億。從另一個角度看，中國現(xiàn)在整體基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模為130萬億人民幣。假如有5%的基礎(chǔ)設(shè)施存量證券化，也能達(dá)到6.5萬億人民幣的體量。

“加之中國現(xiàn)在REITs的底層資產(chǎn)只有基礎(chǔ)設(shè)施，未來這個范圍會向其他領(lǐng)域擴(kuò)展，所以我認(rèn)為未來中國REITS真實(shí)的市場規(guī)模會比這個數(shù)字大很多。”劉俏說。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長 劉俏

以下為采訪精編：

搜狐財經(jīng)：6月21日，9支公募REITs上市。您預(yù)計REITS價格表現(xiàn)如何？

劉俏： 因為認(rèn)購非常踴躍，6月21號REITs價格肯定會有相當(dāng)?shù)臐q幅，但漲多少不能確定，因為漲幅有30%上限限制。

搜狐財經(jīng)： REITs證券化對我國資本市場有什么影響？

劉俏：9支基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市，經(jīng)歷了20年的努力。公募REITs推出有三個意義，第一，構(gòu)建多層次資本市場。公募REITs從無到有，是除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類大金融資產(chǎn)。它完善了中國大類資產(chǎn)種類，是推動資本市場前進(jìn)很重要的一步。同時，REITs產(chǎn)品介于“股”與“債”之間，為中國居民未來投資配置帶來新選擇。

第二，公募REITs在二級市場交易，有價格發(fā)現(xiàn)的功能。REITs價格是底層資產(chǎn)市場化定價的錨，有利于資源的更有效配置。

第三，公募REITs能增加直接融資的占比，是中國金融領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要舉措。不僅為未來基建投資提供另外一個資金來源，而且對未來中國基礎(chǔ)設(shè)施投資的效率及回報提升有很大的價值。

REITs是中國資本市場發(fā)展的里程碑，它與注冊制全面實(shí)施的意義等同。REITs和注冊制都是中國金融供給側(cè)改革最重要，也是唯二的舉措。

從這個角度看，我對6月21號非常期待，希望這9支試點(diǎn)公募REITs上市能取得巨大成功。

搜狐財經(jīng)：您剛剛說REITs是介于股與債之間的金融產(chǎn)品，那它與股票具體有什么不同？

劉俏：這次試點(diǎn)的公募REITs是權(quán)益型產(chǎn)品，從這個角度看，它不是債，與股票同為權(quán)益性證券。但作為金融產(chǎn)品，REITs有自己特定的屬性，比如底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，現(xiàn)金流相對穩(wěn)定。它的成長更多靠穩(wěn)定的現(xiàn)金流增長，與股票相比，投機(jī)性較弱，長期投資屬性更強(qiáng)。

另外，REITs絕大部分收益要進(jìn)行分紅，有強(qiáng)制性的分紅比例要求。根據(jù)美國、新加坡、澳大利亞等市場的研究，REITs的定價規(guī)律也與股、債不太一樣。

如果各類金融資產(chǎn)聯(lián)動性很強(qiáng)，價格關(guān)聯(lián)度很高，那分散風(fēng)險的效果就會比較差。在美國市場，REITs價格與債券價格和股票價格的關(guān)聯(lián)度較低。所以從資源配置角度看，它是非常好的一個配置領(lǐng)域，具有較大的配置價值。

搜狐財經(jīng)：當(dāng)前REITs僅試點(diǎn)，資金認(rèn)購規(guī)模較小。您預(yù)估中國REITS整體市場規(guī)模有多大？

劉俏：美國等國家成熟的REITs市場規(guī)模約占GDP的4%到12%。按此規(guī)律，中國GDP是101.6萬億，未來數(shù)年中國REITs體量大概能達(dá)到4到12萬億。這個規(guī)模并不小。A股市場經(jīng)過30多年發(fā)展，現(xiàn)在體量也只是將近80萬億。

另外，中國REITs與美國和澳大利亞市場不太一樣，我們首批試點(diǎn)的是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施。中國現(xiàn)在整個基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模為130萬億人民幣。假如有5%的基礎(chǔ)設(shè)施存量證券化，最終上市公募，也能達(dá)到6.5萬億人民幣的體量。

而且作為一個大類金融資產(chǎn)，REITs收益率比較穩(wěn)定，價格起伏不大。在美國，REITs的投資回報數(shù)據(jù)比債券和股票都要好，而且風(fēng)險相對較低。未來中國REITs的底層資產(chǎn)范圍也會向其他領(lǐng)域擴(kuò)展。比如租賃住房，低碳相關(guān)的資產(chǎn)等。將這些底層資產(chǎn)納入，中國REITs的規(guī)模會比6.5萬億元更大。

如果短期內(nèi)只考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs，市場規(guī)模會在5萬億到10萬億之間。但我認(rèn)為未來中國REITS真實(shí)的市場規(guī)模會比這個數(shù)字大很多。

搜狐財經(jīng)：如何正確理解REITs與房地產(chǎn)之間的關(guān)系？

劉俏：人們對中國的REITs的認(rèn)知一直存在一個誤區(qū)。REITs英文直譯是“不動產(chǎn)投資信托基金”，底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，并非僅僅是房地產(chǎn)。為不動產(chǎn)錯誤的認(rèn)知導(dǎo)致人們認(rèn)為REITs就是以房地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的投資基金，推出REITs只是為房地產(chǎn)企業(yè)以及相關(guān)發(fā)行人提供融資的另一個渠道。因此在中國房地產(chǎn)市場面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，調(diào)控房價的情況下，大家對REITs推出有很多顧慮，這也是公募REITs這么多年千呼萬喚不出來的原因之一。。

學(xué)界及政策制訂者花了很多年時間才糾正大家對REITs的認(rèn)知。在美國，REITs真正與房地產(chǎn)相關(guān)的底層資產(chǎn)只占13.2%，更大比例是零售商鋪占18.28%，醫(yī)院占10.72%，基礎(chǔ)設(shè)施占13.92%，工業(yè)占7.7%，還有酒店、數(shù)據(jù)中心等其他資產(chǎn)。

搜狐財經(jīng)：REITs上市對居民理財有什么影響？

劉俏：公募REITs的價值在于，它既有金融屬性，也有不動產(chǎn)屬性，是最典型的產(chǎn)融結(jié)合的例子。REITs在市場上的的表現(xiàn)取決于管理團(tuán)隊的運(yùn)營能力。

投資底層資產(chǎn)質(zhì)量比較高、管理團(tuán)隊運(yùn)營能力強(qiáng)、有增長潛力的公募REITs基金，也等于分享中國未來經(jīng)濟(jì)增長、基礎(chǔ)設(shè)施投資效率不斷提升所帶來的紅利。

搜狐財經(jīng)：全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理有什么作用？

劉俏：評估一個金融產(chǎn)品是不是好資產(chǎn)，不能看牛市時的漲幅多少，而要看熊市時的抗跌性如何。REITs波動性弱，抗周期能力強(qiáng)。在經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳，金融市場處于逆周期時，表現(xiàn)更穩(wěn)定。在配置資產(chǎn)時，REITs是一個比較理想的另類投資產(chǎn)品。

全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理有一定的穩(wěn)定作用。

搜狐財經(jīng)：美國REITs歷年收益率表現(xiàn)如何？

劉俏： 2000年到2016年，美國REITs年均收益率達(dá)到約12%，比標(biāo)準(zhǔn)普爾500的平均數(shù)據(jù)高很多。2008年金融危機(jī)后，REITs連續(xù)漲幅降低，但仍超過股市和債市。

搜狐財經(jīng)： REITs上市參考了科創(chuàng)板的推進(jìn)。它上市后對科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板有什么影響？

劉俏：作為成長中的金融市場，大家對REITs后續(xù)發(fā)展寄予很高期望。而且在對試點(diǎn)經(jīng)驗進(jìn)行梳理之后，REITs的整體底層資產(chǎn)范圍會不斷擴(kuò)大。

美國REITs市場在全世界目前為止規(guī)模最大、發(fā)展時間最長，底層市場范圍非常寬。但是中國現(xiàn)在REITs的底層資產(chǎn)只有基礎(chǔ)設(shè)施，未來這個范圍會在發(fā)展過程中會不斷擴(kuò)大，我相信租賃住房、與碳中和相關(guān)的資產(chǎn)等將會陸續(xù)納入。

這種情況下，REITs最終會成為整個資本市場很重要的一個組成部分。它的體量、覆蓋面，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持，以及對資本市場的影響都會逐年擴(kuò)大。

但是，討論到對傳統(tǒng)資本市場的影響，現(xiàn)在的REITs只是試點(diǎn)，規(guī)模有限。比如這次上市的9支REITs整體體量只有300多億，而A股市場的市值規(guī)模接近80萬億，所以目前為止，REITs對股市的沖擊是非常小的。

如果只從直接價格影響或者流動性影響看，短期內(nèi)REITs對科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板的影響微乎其微。但推出公募REITs是金融領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要舉措，它的意義與推出科創(chuàng)板，實(shí)施注冊制等同，長遠(yuǎn)講，它將進(jìn)一步推出資本市場的高質(zhì)量發(fā)展，對科創(chuàng)板和創(chuàng)業(yè)板的正面影響將逐漸顯現(xiàn)。

搜狐財經(jīng)：REITs基金具有一定的“股性”。您如何看待它在二級市場交易時可能帶來的風(fēng)險？

劉俏：從招募認(rèn)購的情況看，REITs得到市場投資者的高度認(rèn)同。但REITs不是經(jīng)典意義上的成長性股票，更像穩(wěn)健的投資產(chǎn)品。它投機(jī)性小，更適合長期持有和投資。

我擔(dān)心大家認(rèn)為它有投機(jī)性，從而炒作價格。如果價格上漲太猛，反而會為未來公募REITs穩(wěn)健持續(xù)的發(fā)展帶來噪音。

投資者應(yīng)對REITs的定價規(guī)律有清晰認(rèn)知，建立一個正確投資理念，這樣REITs的發(fā)展才能穩(wěn)健地進(jìn)行。

搜狐財經(jīng)：除新基建外，還有哪些領(lǐng)域或者群體會因為REITs獲利？

劉俏：從發(fā)行人角度看，納入REITS試點(diǎn)范圍的資產(chǎn)所有者，肯定是受益者，比如高速公路、環(huán)保水務(wù)、工業(yè)園區(qū)、物流、數(shù)據(jù)中心。

但從投資人角度看，獲益的長遠(yuǎn)意義在于，REITS公募化為公眾投資者提供了第四大類的金融資產(chǎn)，使公眾能夠投資不動產(chǎn)，并因此受益。另外REITs現(xiàn)金流穩(wěn)定，收益率穩(wěn)定，風(fēng)險介于股票和債券之間，利好長期的機(jī)構(gòu)投資者。

最后，地方政府以及平臺企業(yè)也是國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要投資者。REITS試點(diǎn)后，規(guī)模會不斷擴(kuò)大，在市場越來越成熟情況下，未來會帶來投資理念的徹底變化。所以地方政府也是受益方。

加之財政也可以收取REITS發(fā)行過程和交易過程發(fā)生的稅收， 所以公募REITS是一個沒有輸家的偉大嘗試。

本期嘉賓：北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長 劉俏

出品 | 搜狐商學(xué)院

編輯 | 徐小奇

主編 | 王德民

6月21日，中國9支首批公募REITs正式上市。這批公募REITs早在認(rèn)購階段便迎來火爆，認(rèn)購資金超300億，均提前結(jié)束募集。

REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）是實(shí)現(xiàn)不 動產(chǎn)證券化的重要手段。是一種通過匯集多數(shù)投資者資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益按比分配給投資者的信托基金。

1960年，世界上第一只REITs在美國誕生。2000年到2016年，美國REITs年均收益率達(dá)到約12%。目前已有40多個國家及地區(qū)發(fā)行REITs產(chǎn)品，全球總市值超2萬億美元。中國首批公募REITs對中國來說意義非凡。

REITs證券化對我國資本市場有何影響？REITS與股票有何不同？未來中國REITS整體市場規(guī)模有多大？REITs與房地產(chǎn)又有何關(guān)系？搜狐財經(jīng)《致知100人》就此對話了北大光華管理學(xué)院院長劉俏。

劉俏多年研究并積極推進(jìn)REITs在中國的發(fā)展。在他看來，REITs是中國資本市場發(fā)展的里程碑，等同于注冊制全面實(shí)施的意義，是一個沒有輸家的偉大嘗試。

劉俏表示，REITs產(chǎn)品介于“股”與“債”之間，是除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類大金融資產(chǎn)。不僅完善了中國大類資產(chǎn)種類，也為中國居民未來投資配置帶來新選擇，是推動資本市場前進(jìn)很重要的一步。

談及REITs的特點(diǎn)，劉俏說，REITs現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，與股票相比，它投機(jī)性相對較弱，更適合長期持有和投資。尤其在熊市時，抗跌性更強(qiáng)，表現(xiàn)更穩(wěn)定。全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理、獲取財產(chǎn)性收入有一定的穩(wěn)定作用。在美國，REITs的投資回報數(shù)據(jù)比債券和股票都要好，而且風(fēng)險比股票低。

“評估一個金融產(chǎn)品是不是好資產(chǎn)，不能看牛市時的漲幅多少，而要看熊市時的抗跌性如何。”劉俏坦言。

他還介紹，REITs絕大部分收益要進(jìn)行分紅，有強(qiáng)制性的分配比例要求。投資有增長潛力的公募REITs基金，就等于分享中國未來經(jīng)濟(jì)增長的紅利。

劉俏還在采訪中澄清了我國普遍存在的對REITs與房地產(chǎn)關(guān)系的誤解。他強(qiáng)調(diào)，不動產(chǎn)不等于房地產(chǎn)。事實(shí)上，REITs與房地產(chǎn)是兩個概念。在美國，REITs的底層資產(chǎn)與房地產(chǎn)相關(guān)的只占13.2%，更大比例是零售商鋪、醫(yī)院、工業(yè)廠房等其他資產(chǎn)。

中國REITs的市場到底有多大？劉俏預(yù)計，如果短期內(nèi)只考慮基礎(chǔ)設(shè)施，REITs未來的市場規(guī)模會在5萬億到10萬億之間。這個規(guī)模并不小，A股市場經(jīng)過30多年發(fā)展，體量也只是將近80萬億。

他分析，美國、日本等成熟REITs市場規(guī)模約占GDP的5%到15%。按此規(guī)律，中國GDP是101.6萬億，未來中國REITs體量大概能達(dá)到4到12萬億。從另一個角度看，中國現(xiàn)在整體基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模為130萬億人民幣。假如有5%的基礎(chǔ)設(shè)施存量證券化，也能達(dá)到6.5萬億人民幣的體量。

“加之中國現(xiàn)在REITs的底層資產(chǎn)只有基礎(chǔ)設(shè)施，未來這個范圍會向其他領(lǐng)域擴(kuò)展，所以我認(rèn)為未來中國REITS真實(shí)的市場規(guī)模會比這個數(shù)字大很多。”劉俏說。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長 劉俏

以下為采訪精編：

搜狐財經(jīng)：6月21日，9支公募REITs上市。您預(yù)計REITS價格表現(xiàn)如何？

劉俏： 因為認(rèn)購非常踴躍，6月21號REITs價格肯定會有相當(dāng)?shù)臐q幅，但漲多少不能確定，因為漲幅有30%上限限制。

搜狐財經(jīng)： REITs證券化對我國資本市場有什么影響？

劉俏：9支基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市，經(jīng)歷了20年的努力。公募REITs推出有三個意義，第一，構(gòu)建多層次資本市場。公募REITs從無到有，是除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類大金融資產(chǎn)。它完善了中國大類資產(chǎn)種類，是推動資本市場前進(jìn)很重要的一步。同時，REITs產(chǎn)品介于“股”與“債”之間，為中國居民未來投資配置帶來新選擇。

第二，公募REITs在二級市場交易，有價格發(fā)現(xiàn)的功能。REITs價格是底層資產(chǎn)市場化定價的錨，有利于資源的更有效配置。

第三，公募REITs能增加直接融資的占比，是中國金融領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要舉措。不僅為未來基建投資提供另外一個資金來源，而且對未來中國基礎(chǔ)設(shè)施投資的效率及回報提升有很大的價值。

REITs是中國資本市場發(fā)展的里程碑，它與注冊制全面實(shí)施的意義等同。REITs和注冊制都是中國金融供給側(cè)改革最重要，也是唯二的舉措。

從這個角度看，我對6月21號非常期待，希望這9支試點(diǎn)公募REITs上市能取得巨大成功。

搜狐財經(jīng)：您剛剛說REITs是介于股與債之間的金融產(chǎn)品，那它與股票具體有什么不同？

劉俏：這次試點(diǎn)的公募REITs是權(quán)益型產(chǎn)品，從這個角度看，它不是債，與股票同為權(quán)益性證券。但作為金融產(chǎn)品，REITs有自己特定的屬性，比如底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，現(xiàn)金流相對穩(wěn)定。它的成長更多靠穩(wěn)定的現(xiàn)金流增長，與股票相比，投機(jī)性較弱，長期投資屬性更強(qiáng)。

另外，REITs絕大部分收益要進(jìn)行分紅，有強(qiáng)制性的分紅比例要求。根據(jù)美國、新加坡、澳大利亞等市場的研究，REITs的定價規(guī)律也與股、債不太一樣。

如果各類金融資產(chǎn)聯(lián)動性很強(qiáng)，價格關(guān)聯(lián)度很高，那分散風(fēng)險的效果就會比較差。在美國市場，REITs價格與債券價格和股票價格的關(guān)聯(lián)度較低。所以從資源配置角度看，它是非常好的一個配置領(lǐng)域，具有較大的配置價值。

搜狐財經(jīng)：當(dāng)前REITs僅試點(diǎn)，資金認(rèn)購規(guī)模較小。您預(yù)估中國REITS整體市場規(guī)模有多大？

劉俏：美國等國家成熟的REITs市場規(guī)模約占GDP的4%到12%。按此規(guī)律，中國GDP是101.6萬億，未來數(shù)年中國REITs體量大概能達(dá)到4到12萬億。這個規(guī)模并不小。A股市場經(jīng)過30多年發(fā)展，現(xiàn)在體量也只是將近80萬億。

另外，中國REITs與美國和澳大利亞市場不太一樣，我們首批試點(diǎn)的是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施。中國現(xiàn)在整個基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模為130萬億人民幣。假如有5%的基礎(chǔ)設(shè)施存量證券化，最終上市公募，也能達(dá)到6.5萬億人民幣的體量。

而且作為一個大類金融資產(chǎn)，REITs收益率比較穩(wěn)定，價格起伏不大。在美國，REITs的投資回報數(shù)據(jù)比債券和股票都要好，而且風(fēng)險相對較低。未來中國REITs的底層資產(chǎn)范圍也會向其他領(lǐng)域擴(kuò)展。比如租賃住房，低碳相關(guān)的資產(chǎn)等。將這些底層資產(chǎn)納入，中國REITs的規(guī)模會比6.5萬億元更大。

如果短期內(nèi)只考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs，市場規(guī)模會在5萬億到10萬億之間。但我認(rèn)為未來中國REITS真實(shí)的市場規(guī)模會比這個數(shù)字大很多。

搜狐財經(jīng)：如何正確理解REITs與房地產(chǎn)之間的關(guān)系？

劉俏：人們對中國的REITs的認(rèn)知一直存在一個誤區(qū)。REITs英文直譯是“不動產(chǎn)投資信托基金”，底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，并非僅僅是房地產(chǎn)。為不動產(chǎn)錯誤的認(rèn)知導(dǎo)致人們認(rèn)為REITs就是以房地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的投資基金，推出REITs只是為房地產(chǎn)企業(yè)以及相關(guān)發(fā)行人提供融資的另一個渠道。因此在中國房地產(chǎn)市場面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，調(diào)控房價的情況下，大家對REITs推出有很多顧慮，這也是公募REITs這么多年千呼萬喚不出來的原因之一。。

學(xué)界及政策制訂者花了很多年時間才糾正大家對REITs的認(rèn)知。在美國，REITs真正與房地產(chǎn)相關(guān)的底層資產(chǎn)只占13.2%，更大比例是零售商鋪占18.28%，醫(yī)院占10.72%，基礎(chǔ)設(shè)施占13.92%，工業(yè)占7.7%，還有酒店、數(shù)據(jù)中心等其他資產(chǎn)。

搜狐財經(jīng)：REITs上市對居民理財有什么影響？

劉俏：公募REITs的價值在于，它既有金融屬性，也有不動產(chǎn)屬性，是最典型的產(chǎn)融結(jié)合的例子。REITs在市場上的的表現(xiàn)取決于管理團(tuán)隊的運(yùn)營能力。

投資底層資產(chǎn)質(zhì)量比較高、管理團(tuán)隊運(yùn)營能力強(qiáng)、有增長潛力的公募REITs基金，也等于分享中國未來經(jīng)濟(jì)增長、基礎(chǔ)設(shè)施投資效率不斷提升所帶來的紅利。

搜狐財經(jīng)：全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理有什么作用？

劉俏：評估一個金融產(chǎn)品是不是好資產(chǎn)，不能看牛市時的漲幅多少，而要看熊市時的抗跌性如何。REITs波動性弱，抗周期能力強(qiáng)。在經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳，金融市場處于逆周期時，表現(xiàn)更穩(wěn)定。在配置資產(chǎn)時，REITs是一個比較理想的另類投資產(chǎn)品。

全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理有一定的穩(wěn)定作用。

搜狐財經(jīng)：美國REITs歷年收益率表現(xiàn)如何？

劉俏： 2000年到2016年，美國REITs年均收益率達(dá)到約12%，比標(biāo)準(zhǔn)普爾500的平均數(shù)據(jù)高很多。2008年金融危機(jī)后，REITs連續(xù)漲幅降低，但仍超過股市和債市。

搜狐財經(jīng)： REITs上市參考了科創(chuàng)板的推進(jìn)。它上市后對科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板有什么影響？

劉俏：作為成長中的金融市場，大家對REITs后續(xù)發(fā)展寄予很高期望。而且在對試點(diǎn)經(jīng)驗進(jìn)行梳理之后，REITs的整體底層資產(chǎn)范圍會不斷擴(kuò)大。

美國REITs市場在全世界目前為止規(guī)模最大、發(fā)展時間最長，底層市場范圍非常寬。但是中國現(xiàn)在REITs的底層資產(chǎn)只有基礎(chǔ)設(shè)施，未來這個范圍會在發(fā)展過程中會不斷擴(kuò)大，我相信租賃住房、與碳中和相關(guān)的資產(chǎn)等將會陸續(xù)納入。

這種情況下，REITs最終會成為整個資本市場很重要的一個組成部分。它的體量、覆蓋面，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持，以及對資本市場的影響都會逐年擴(kuò)大。

但是，討論到對傳統(tǒng)資本市場的影響，現(xiàn)在的REITs只是試點(diǎn)，規(guī)模有限。比如這次上市的9支REITs整體體量只有300多億，而A股市場的市值規(guī)模接近80萬億，所以目前為止，REITs對股市的沖擊是非常小的。

如果只從直接價格影響或者流動性影響看，短期內(nèi)REITs對科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板的影響微乎其微。但推出公募REITs是金融領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要舉措，它的意義與推出科創(chuàng)板，實(shí)施注冊制等同，長遠(yuǎn)講，它將進(jìn)一步推出資本市場的高質(zhì)量發(fā)展，對科創(chuàng)板和創(chuàng)業(yè)板的正面影響將逐漸顯現(xiàn)。

搜狐財經(jīng)：REITs基金具有一定的“股性”。您如何看待它在二級市場交易時可能帶來的風(fēng)險？

劉俏：從招募認(rèn)購的情況看，REITs得到市場投資者的高度認(rèn)同。但REITs不是經(jīng)典意義上的成長性股票，更像穩(wěn)健的投資產(chǎn)品。它投機(jī)性小，更適合長期持有和投資。

我擔(dān)心大家認(rèn)為它有投機(jī)性，從而炒作價格。如果價格上漲太猛，反而會為未來公募REITs穩(wěn)健持續(xù)的發(fā)展帶來噪音。

投資者應(yīng)對REITs的定價規(guī)律有清晰認(rèn)知，建立一個正確投資理念，這樣REITs的發(fā)展才能穩(wěn)健地進(jìn)行。

搜狐財經(jīng)：除新基建外，還有哪些領(lǐng)域或者群體會因為REITs獲利？

劉俏：從發(fā)行人角度看，納入REITS試點(diǎn)范圍的資產(chǎn)所有者，肯定是受益者，比如高速公路、環(huán)保水務(wù)、工業(yè)園區(qū)、物流、數(shù)據(jù)中心。

但從投資人角度看，獲益的長遠(yuǎn)意義在于，REITS公募化為公眾投資者提供了第四大類的金融資產(chǎn)，使公眾能夠投資不動產(chǎn)，并因此受益。另外REITs現(xiàn)金流穩(wěn)定，收益率穩(wěn)定，風(fēng)險介于股票和債券之間，利好長期的機(jī)構(gòu)投資者。

最后，地方政府以及平臺企業(yè)也是國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要投資者。REITS試點(diǎn)后，規(guī)模會不斷擴(kuò)大，在市場越來越成熟情況下，未來會帶來投資理念的徹底變化。所以地方政府也是受益方。

加之財政也可以收取REITS發(fā)行過程和交易過程發(fā)生的稅收， 所以公募REITS是一個沒有輸家的偉大嘗試。

本期嘉賓：北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長 劉俏

出品 | 搜狐商學(xué)院

編輯 | 徐小奇

主編 | 王德民

6月21日，中國9支首批公募REITs正式上市。這批公募REITs早在認(rèn)購階段便迎來火爆，認(rèn)購資金超300億，均提前結(jié)束募集。

REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）是實(shí)現(xiàn)不 動產(chǎn)證券化的重要手段。是一種通過匯集多數(shù)投資者資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益按比分配給投資者的信托基金。

1960年，世界上第一只REITs在美國誕生。2000年到2016年，美國REITs年均收益率達(dá)到約12%。目前已有40多個國家及地區(qū)發(fā)行REITs產(chǎn)品，全球總市值超2萬億美元。中國首批公募REITs對中國來說意義非凡。

REITs證券化對我國資本市場有何影響？REITS與股票有何不同？未來中國REITS整體市場規(guī)模有多大？REITs與房地產(chǎn)又有何關(guān)系？搜狐財經(jīng)《致知100人》就此對話了北大光華管理學(xué)院院長劉俏。

劉俏多年研究并積極推進(jìn)REITs在中國的發(fā)展。在他看來，REITs是中國資本市場發(fā)展的里程碑，等同于注冊制全面實(shí)施的意義，是一個沒有輸家的偉大嘗試。

劉俏表示，REITs產(chǎn)品介于“股”與“債”之間，是除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類大金融資產(chǎn)。不僅完善了中國大類資產(chǎn)種類，也為中國居民未來投資配置帶來新選擇，是推動資本市場前進(jìn)很重要的一步。

談及REITs的特點(diǎn)，劉俏說，REITs現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，與股票相比，它投機(jī)性相對較弱，更適合長期持有和投資。尤其在熊市時，抗跌性更強(qiáng)，表現(xiàn)更穩(wěn)定。全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理、獲取財產(chǎn)性收入有一定的穩(wěn)定作用。在美國，REITs的投資回報數(shù)據(jù)比債券和股票都要好，而且風(fēng)險比股票低。

“評估一個金融產(chǎn)品是不是好資產(chǎn)，不能看牛市時的漲幅多少，而要看熊市時的抗跌性如何。”劉俏坦言。

他還介紹，REITs絕大部分收益要進(jìn)行分紅，有強(qiáng)制性的分配比例要求。投資有增長潛力的公募REITs基金，就等于分享中國未來經(jīng)濟(jì)增長的紅利。

劉俏還在采訪中澄清了我國普遍存在的對REITs與房地產(chǎn)關(guān)系的誤解。他強(qiáng)調(diào)，不動產(chǎn)不等于房地產(chǎn)。事實(shí)上，REITs與房地產(chǎn)是兩個概念。在美國，REITs的底層資產(chǎn)與房地產(chǎn)相關(guān)的只占13.2%，更大比例是零售商鋪、醫(yī)院、工業(yè)廠房等其他資產(chǎn)。

中國REITs的市場到底有多大？劉俏預(yù)計，如果短期內(nèi)只考慮基礎(chǔ)設(shè)施，REITs未來的市場規(guī)模會在5萬億到10萬億之間。這個規(guī)模并不小，A股市場經(jīng)過30多年發(fā)展，體量也只是將近80萬億。

他分析，美國、日本等成熟REITs市場規(guī)模約占GDP的5%到15%。按此規(guī)律，中國GDP是101.6萬億，未來中國REITs體量大概能達(dá)到4到12萬億。從另一個角度看，中國現(xiàn)在整體基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模為130萬億人民幣。假如有5%的基礎(chǔ)設(shè)施存量證券化，也能達(dá)到6.5萬億人民幣的體量。

“加之中國現(xiàn)在REITs的底層資產(chǎn)只有基礎(chǔ)設(shè)施，未來這個范圍會向其他領(lǐng)域擴(kuò)展，所以我認(rèn)為未來中國REITS真實(shí)的市場規(guī)模會比這個數(shù)字大很多。”劉俏說。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長 劉俏

以下為采訪精編：

搜狐財經(jīng)：6月21日，9支公募REITs上市。您預(yù)計REITS價格表現(xiàn)如何？

劉俏： 因為認(rèn)購非常踴躍，6月21號REITs價格肯定會有相當(dāng)?shù)臐q幅，但漲多少不能確定，因為漲幅有30%上限限制。

搜狐財經(jīng)： REITs證券化對我國資本市場有什么影響？

劉俏：9支基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市，經(jīng)歷了20年的努力。公募REITs推出有三個意義，第一，構(gòu)建多層次資本市場。公募REITs從無到有，是除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類大金融資產(chǎn)。它完善了中國大類資產(chǎn)種類，是推動資本市場前進(jìn)很重要的一步。同時，REITs產(chǎn)品介于“股”與“債”之間，為中國居民未來投資配置帶來新選擇。

第二，公募REITs在二級市場交易，有價格發(fā)現(xiàn)的功能。REITs價格是底層資產(chǎn)市場化定價的錨，有利于資源的更有效配置。

第三，公募REITs能增加直接融資的占比，是中國金融領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要舉措。不僅為未來基建投資提供另外一個資金來源，而且對未來中國基礎(chǔ)設(shè)施投資的效率及回報提升有很大的價值。

REITs是中國資本市場發(fā)展的里程碑，它與注冊制全面實(shí)施的意義等同。REITs和注冊制都是中國金融供給側(cè)改革最重要，也是唯二的舉措。

從這個角度看，我對6月21號非常期待，希望這9支試點(diǎn)公募REITs上市能取得巨大成功。

搜狐財經(jīng)：您剛剛說REITs是介于股與債之間的金融產(chǎn)品，那它與股票具體有什么不同？

劉俏：這次試點(diǎn)的公募REITs是權(quán)益型產(chǎn)品，從這個角度看，它不是債，與股票同為權(quán)益性證券。但作為金融產(chǎn)品，REITs有自己特定的屬性，比如底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，現(xiàn)金流相對穩(wěn)定。它的成長更多靠穩(wěn)定的現(xiàn)金流增長，與股票相比，投機(jī)性較弱，長期投資屬性更強(qiáng)。

另外，REITs絕大部分收益要進(jìn)行分紅，有強(qiáng)制性的分紅比例要求。根據(jù)美國、新加坡、澳大利亞等市場的研究，REITs的定價規(guī)律也與股、債不太一樣。

如果各類金融資產(chǎn)聯(lián)動性很強(qiáng)，價格關(guān)聯(lián)度很高，那分散風(fēng)險的效果就會比較差。在美國市場，REITs價格與債券價格和股票價格的關(guān)聯(lián)度較低。所以從資源配置角度看，它是非常好的一個配置領(lǐng)域，具有較大的配置價值。

搜狐財經(jīng)：當(dāng)前REITs僅試點(diǎn)，資金認(rèn)購規(guī)模較小。您預(yù)估中國REITS整體市場規(guī)模有多大？

劉俏：美國等國家成熟的REITs市場規(guī)模約占GDP的4%到12%。按此規(guī)律，中國GDP是101.6萬億，未來數(shù)年中國REITs體量大概能達(dá)到4到12萬億。這個規(guī)模并不小。A股市場經(jīng)過30多年發(fā)展，現(xiàn)在體量也只是將近80萬億。

另外，中國REITs與美國和澳大利亞市場不太一樣，我們首批試點(diǎn)的是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施。中國現(xiàn)在整個基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模為130萬億人民幣。假如有5%的基礎(chǔ)設(shè)施存量證券化，最終上市公募，也能達(dá)到6.5萬億人民幣的體量。

而且作為一個大類金融資產(chǎn)，REITs收益率比較穩(wěn)定，價格起伏不大。在美國，REITs的投資回報數(shù)據(jù)比債券和股票都要好，而且風(fēng)險相對較低。未來中國REITs的底層資產(chǎn)范圍也會向其他領(lǐng)域擴(kuò)展。比如租賃住房，低碳相關(guān)的資產(chǎn)等。將這些底層資產(chǎn)納入，中國REITs的規(guī)模會比6.5萬億元更大。

如果短期內(nèi)只考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs，市場規(guī)模會在5萬億到10萬億之間。但我認(rèn)為未來中國REITS真實(shí)的市場規(guī)模會比這個數(shù)字大很多。

搜狐財經(jīng)：如何正確理解REITs與房地產(chǎn)之間的關(guān)系？

劉俏：人們對中國的REITs的認(rèn)知一直存在一個誤區(qū)。REITs英文直譯是“不動產(chǎn)投資信托基金”，底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，并非僅僅是房地產(chǎn)。為不動產(chǎn)錯誤的認(rèn)知導(dǎo)致人們認(rèn)為REITs就是以房地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的投資基金，推出REITs只是為房地產(chǎn)企業(yè)以及相關(guān)發(fā)行人提供融資的另一個渠道。因此在中國房地產(chǎn)市場面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，調(diào)控房價的情況下，大家對REITs推出有很多顧慮，這也是公募REITs這么多年千呼萬喚不出來的原因之一。。

學(xué)界及政策制訂者花了很多年時間才糾正大家對REITs的認(rèn)知。在美國，REITs真正與房地產(chǎn)相關(guān)的底層資產(chǎn)只占13.2%，更大比例是零售商鋪占18.28%，醫(yī)院占10.72%，基礎(chǔ)設(shè)施占13.92%，工業(yè)占7.7%，還有酒店、數(shù)據(jù)中心等其他資產(chǎn)。

搜狐財經(jīng)：REITs上市對居民理財有什么影響？

劉俏：公募REITs的價值在于，它既有金融屬性，也有不動產(chǎn)屬性，是最典型的產(chǎn)融結(jié)合的例子。REITs在市場上的的表現(xiàn)取決于管理團(tuán)隊的運(yùn)營能力。

投資底層資產(chǎn)質(zhì)量比較高、管理團(tuán)隊運(yùn)營能力強(qiáng)、有增長潛力的公募REITs基金，也等于分享中國未來經(jīng)濟(jì)增長、基礎(chǔ)設(shè)施投資效率不斷提升所帶來的紅利。

搜狐財經(jīng)：全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理有什么作用？

劉俏：評估一個金融產(chǎn)品是不是好資產(chǎn)，不能看牛市時的漲幅多少，而要看熊市時的抗跌性如何。REITs波動性弱，抗周期能力強(qiáng)。在經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳，金融市場處于逆周期時，表現(xiàn)更穩(wěn)定。在配置資產(chǎn)時，REITs是一個比較理想的另類投資產(chǎn)品。

全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理有一定的穩(wěn)定作用。

搜狐財經(jīng)：美國REITs歷年收益率表現(xiàn)如何？

劉俏： 2000年到2016年，美國REITs年均收益率達(dá)到約12%，比標(biāo)準(zhǔn)普爾500的平均數(shù)據(jù)高很多。2008年金融危機(jī)后，REITs連續(xù)漲幅降低，但仍超過股市和債市。

搜狐財經(jīng)： REITs上市參考了科創(chuàng)板的推進(jìn)。它上市后對科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板有什么影響？

劉俏：作為成長中的金融市場，大家對REITs后續(xù)發(fā)展寄予很高期望。而且在對試點(diǎn)經(jīng)驗進(jìn)行梳理之后，REITs的整體底層資產(chǎn)范圍會不斷擴(kuò)大。

美國REITs市場在全世界目前為止規(guī)模最大、發(fā)展時間最長，底層市場范圍非常寬。但是中國現(xiàn)在REITs的底層資產(chǎn)只有基礎(chǔ)設(shè)施，未來這個范圍會在發(fā)展過程中會不斷擴(kuò)大，我相信租賃住房、與碳中和相關(guān)的資產(chǎn)等將會陸續(xù)納入。

這種情況下，REITs最終會成為整個資本市場很重要的一個組成部分。它的體量、覆蓋面，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持，以及對資本市場的影響都會逐年擴(kuò)大。

但是，討論到對傳統(tǒng)資本市場的影響，現(xiàn)在的REITs只是試點(diǎn)，規(guī)模有限。比如這次上市的9支REITs整體體量只有300多億，而A股市場的市值規(guī)模接近80萬億，所以目前為止，REITs對股市的沖擊是非常小的。

如果只從直接價格影響或者流動性影響看，短期內(nèi)REITs對科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板的影響微乎其微。但推出公募REITs是金融領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要舉措，它的意義與推出科創(chuàng)板，實(shí)施注冊制等同，長遠(yuǎn)講，它將進(jìn)一步推出資本市場的高質(zhì)量發(fā)展，對科創(chuàng)板和創(chuàng)業(yè)板的正面影響將逐漸顯現(xiàn)。

搜狐財經(jīng)：REITs基金具有一定的“股性”。您如何看待它在二級市場交易時可能帶來的風(fēng)險？

劉俏：從招募認(rèn)購的情況看，REITs得到市場投資者的高度認(rèn)同。但REITs不是經(jīng)典意義上的成長性股票，更像穩(wěn)健的投資產(chǎn)品。它投機(jī)性小，更適合長期持有和投資。

我擔(dān)心大家認(rèn)為它有投機(jī)性，從而炒作價格。如果價格上漲太猛，反而會為未來公募REITs穩(wěn)健持續(xù)的發(fā)展帶來噪音。

投資者應(yīng)對REITs的定價規(guī)律有清晰認(rèn)知，建立一個正確投資理念，這樣REITs的發(fā)展才能穩(wěn)健地進(jìn)行。

搜狐財經(jīng)：除新基建外，還有哪些領(lǐng)域或者群體會因為REITs獲利？

劉俏：從發(fā)行人角度看，納入REITS試點(diǎn)范圍的資產(chǎn)所有者，肯定是受益者，比如高速公路、環(huán)保水務(wù)、工業(yè)園區(qū)、物流、數(shù)據(jù)中心。

但從投資人角度看，獲益的長遠(yuǎn)意義在于，REITS公募化為公眾投資者提供了第四大類的金融資產(chǎn)，使公眾能夠投資不動產(chǎn)，并因此受益。另外REITs現(xiàn)金流穩(wěn)定，收益率穩(wěn)定，風(fēng)險介于股票和債券之間，利好長期的機(jī)構(gòu)投資者。

最后，地方政府以及平臺企業(yè)也是國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要投資者。REITS試點(diǎn)后，規(guī)模會不斷擴(kuò)大，在市場越來越成熟情況下，未來會帶來投資理念的徹底變化。所以地方政府也是受益方。

加之財政也可以收取REITS發(fā)行過程和交易過程發(fā)生的稅收， 所以公募REITS是一個沒有輸家的偉大嘗試。

搜狐財經(jīng)聯(lián)合《經(jīng)濟(jì)》雜志系列訪談——“致知100人”第125期（點(diǎn)擊進(jìn)入專題）

本期嘉賓：北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長 劉俏

出品 | 搜狐商學(xué)院

編輯 | 徐小奇

主編 | 王德民

6月21日，中國9支首批公募REITs正式上市。這批公募REITs早在認(rèn)購階段便迎來火爆，認(rèn)購資金超300億，均提前結(jié)束募集。

REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）是實(shí)現(xiàn)不 動產(chǎn)證券化的重要手段。是一種通過匯集多數(shù)投資者資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益按比分配給投資者的信托基金。

1960年，世界上第一只REITs在美國誕生。2000年到2016年，美國REITs年均收益率達(dá)到約12%。目前已有40多個國家及地區(qū)發(fā)行REITs產(chǎn)品，全球總市值超2萬億美元。中國首批公募REITs對中國來說意義非凡。

REITs證券化對我國資本市場有何影響？REITS與股票有何不同？未來中國REITS整體市場規(guī)模有多大？REITs與房地產(chǎn)又有何關(guān)系？搜狐財經(jīng)《致知100人》就此對話了北大光華管理學(xué)院院長劉俏。

劉俏多年研究并積極推進(jìn)REITs在中國的發(fā)展。在他看來，REITs是中國資本市場發(fā)展的里程碑，等同于注冊制全面實(shí)施的意義，是一個沒有輸家的偉大嘗試。

劉俏表示，REITs產(chǎn)品介于“股”與“債”之間，是除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類大金融資產(chǎn)。不僅完善了中國大類資產(chǎn)種類，也為中國居民未來投資配置帶來新選擇，是推動資本市場前進(jìn)很重要的一步。

談及REITs的特點(diǎn)，劉俏說，REITs現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，與股票相比，它投機(jī)性相對較弱，更適合長期持有和投資。尤其在熊市時，抗跌性更強(qiáng)，表現(xiàn)更穩(wěn)定。全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理、獲取財產(chǎn)性收入有一定的穩(wěn)定作用。在美國，REITs的投資回報數(shù)據(jù)比債券和股票都要好，而且風(fēng)險比股票低。

“評估一個金融產(chǎn)品是不是好資產(chǎn)，不能看牛市時的漲幅多少，而要看熊市時的抗跌性如何。”劉俏坦言。

他還介紹，REITs絕大部分收益要進(jìn)行分紅，有強(qiáng)制性的分配比例要求。投資有增長潛力的公募REITs基金，就等于分享中國未來經(jīng)濟(jì)增長的紅利。

劉俏還在采訪中澄清了我國普遍存在的對REITs與房地產(chǎn)關(guān)系的誤解。他強(qiáng)調(diào)，不動產(chǎn)不等于房地產(chǎn)。事實(shí)上，REITs與房地產(chǎn)是兩個概念。在美國，REITs的底層資產(chǎn)與房地產(chǎn)相關(guān)的只占13.2%，更大比例是零售商鋪、醫(yī)院、工業(yè)廠房等其他資產(chǎn)。

中國REITs的市場到底有多大？劉俏預(yù)計，如果短期內(nèi)只考慮基礎(chǔ)設(shè)施，REITs未來的市場規(guī)模會在5萬億到10萬億之間。這個規(guī)模并不小，A股市場經(jīng)過30多年發(fā)展，體量也只是將近80萬億。

他分析，美國、日本等成熟REITs市場規(guī)模約占GDP的5%到15%。按此規(guī)律，中國GDP是101.6萬億，未來中國REITs體量大概能達(dá)到4到12萬億。從另一個角度看，中國現(xiàn)在整體基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模為130萬億人民幣。假如有5%的基礎(chǔ)設(shè)施存量證券化，也能達(dá)到6.5萬億人民幣的體量。

“加之中國現(xiàn)在REITs的底層資產(chǎn)只有基礎(chǔ)設(shè)施，未來這個范圍會向其他領(lǐng)域擴(kuò)展，所以我認(rèn)為未來中國REITS真實(shí)的市場規(guī)模會比這個數(shù)字大很多。”劉俏說。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長 劉俏

以下為采訪精編：

搜狐財經(jīng)：6月21日，9支公募REITs上市。您預(yù)計REITS價格表現(xiàn)如何？

劉俏： 因為認(rèn)購非常踴躍，6月21號REITs價格肯定會有相當(dāng)?shù)臐q幅，但漲多少不能確定，因為漲幅有30%上限限制。

搜狐財經(jīng)： REITs證券化對我國資本市場有什么影響？

劉俏：9支基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市，經(jīng)歷了20年的努力。公募REITs推出有三個意義，第一，構(gòu)建多層次資本市場。公募REITs從無到有，是除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類大金融資產(chǎn)。它完善了中國大類資產(chǎn)種類，是推動資本市場前進(jìn)很重要的一步。同時，REITs產(chǎn)品介于“股”與“債”之間，為中國居民未來投資配置帶來新選擇。

第二，公募REITs在二級市場交易，有價格發(fā)現(xiàn)的功能。REITs價格是底層資產(chǎn)市場化定價的錨，有利于資源的更有效配置。

第三，公募REITs能增加直接融資的占比，是中國金融領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要舉措。不僅為未來基建投資提供另外一個資金來源，而且對未來中國基礎(chǔ)設(shè)施投資的效率及回報提升有很大的價值。

REITs是中國資本市場發(fā)展的里程碑，它與注冊制全面實(shí)施的意義等同。REITs和注冊制都是中國金融供給側(cè)改革最重要，也是唯二的舉措。

從這個角度看，我對6月21號非常期待，希望這9支試點(diǎn)公募REITs上市能取得巨大成功。

搜狐財經(jīng)：您剛剛說REITs是介于股與債之間的金融產(chǎn)品，那它與股票具體有什么不同？

劉俏：這次試點(diǎn)的公募REITs是權(quán)益型產(chǎn)品，從這個角度看，它不是債，與股票同為權(quán)益性證券。但作為金融產(chǎn)品，REITs有自己特定的屬性，比如底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，現(xiàn)金流相對穩(wěn)定。它的成長更多靠穩(wěn)定的現(xiàn)金流增長，與股票相比，投機(jī)性較弱，長期投資屬性更強(qiáng)。

另外，REITs絕大部分收益要進(jìn)行分紅，有強(qiáng)制性的分紅比例要求。根據(jù)美國、新加坡、澳大利亞等市場的研究，REITs的定價規(guī)律也與股、債不太一樣。

如果各類金融資產(chǎn)聯(lián)動性很強(qiáng)，價格關(guān)聯(lián)度很高，那分散風(fēng)險的效果就會比較差。在美國市場，REITs價格與債券價格和股票價格的關(guān)聯(lián)度較低。所以從資源配置角度看，它是非常好的一個配置領(lǐng)域，具有較大的配置價值。

搜狐財經(jīng)：當(dāng)前REITs僅試點(diǎn)，資金認(rèn)購規(guī)模較小。您預(yù)估中國REITS整體市場規(guī)模有多大？

劉俏：美國等國家成熟的REITs市場規(guī)模約占GDP的4%到12%。按此規(guī)律，中國GDP是101.6萬億，未來數(shù)年中國REITs體量大概能達(dá)到4到12萬億。這個規(guī)模并不小。A股市場經(jīng)過30多年發(fā)展，現(xiàn)在體量也只是將近80萬億。

另外，中國REITs與美國和澳大利亞市場不太一樣，我們首批試點(diǎn)的是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施。中國現(xiàn)在整個基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模為130萬億人民幣。假如有5%的基礎(chǔ)設(shè)施存量證券化，最終上市公募，也能達(dá)到6.5萬億人民幣的體量。

而且作為一個大類金融資產(chǎn)，REITs收益率比較穩(wěn)定，價格起伏不大。在美國，REITs的投資回報數(shù)據(jù)比債券和股票都要好，而且風(fēng)險相對較低。未來中國REITs的底層資產(chǎn)范圍也會向其他領(lǐng)域擴(kuò)展。比如租賃住房，低碳相關(guān)的資產(chǎn)等。將這些底層資產(chǎn)納入，中國REITs的規(guī)模會比6.5萬億元更大。

如果短期內(nèi)只考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs，市場規(guī)模會在5萬億到10萬億之間。但我認(rèn)為未來中國REITS真實(shí)的市場規(guī)模會比這個數(shù)字大很多。

搜狐財經(jīng)：如何正確理解REITs與房地產(chǎn)之間的關(guān)系？

劉俏：人們對中國的REITs的認(rèn)知一直存在一個誤區(qū)。REITs英文直譯是“不動產(chǎn)投資信托基金”，底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，并非僅僅是房地產(chǎn)。為不動產(chǎn)錯誤的認(rèn)知導(dǎo)致人們認(rèn)為REITs就是以房地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的投資基金，推出REITs只是為房地產(chǎn)企業(yè)以及相關(guān)發(fā)行人提供融資的另一個渠道。因此在中國房地產(chǎn)市場面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，調(diào)控房價的情況下，大家對REITs推出有很多顧慮，這也是公募REITs這么多年千呼萬喚不出來的原因之一。。

學(xué)界及政策制訂者花了很多年時間才糾正大家對REITs的認(rèn)知。在美國，REITs真正與房地產(chǎn)相關(guān)的底層資產(chǎn)只占13.2%，更大比例是零售商鋪占18.28%，醫(yī)院占10.72%，基礎(chǔ)設(shè)施占13.92%，工業(yè)占7.7%，還有酒店、數(shù)據(jù)中心等其他資產(chǎn)。

搜狐財經(jīng)：REITs上市對居民理財有什么影響？

劉俏：公募REITs的價值在于，它既有金融屬性，也有不動產(chǎn)屬性，是最典型的產(chǎn)融結(jié)合的例子。REITs在市場上的的表現(xiàn)取決于管理團(tuán)隊的運(yùn)營能力。

投資底層資產(chǎn)質(zhì)量比較高、管理團(tuán)隊運(yùn)營能力強(qiáng)、有增長潛力的公募REITs基金，也等于分享中國未來經(jīng)濟(jì)增長、基礎(chǔ)設(shè)施投資效率不斷提升所帶來的紅利。

搜狐財經(jīng)：全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理有什么作用？

劉俏：評估一個金融產(chǎn)品是不是好資產(chǎn)，不能看牛市時的漲幅多少，而要看熊市時的抗跌性如何。REITs波動性弱，抗周期能力強(qiáng)。在經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳，金融市場處于逆周期時，表現(xiàn)更穩(wěn)定。在配置資產(chǎn)時，REITs是一個比較理想的另類投資產(chǎn)品。

全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理有一定的穩(wěn)定作用。

搜狐財經(jīng)：美國REITs歷年收益率表現(xiàn)如何？

劉俏： 2000年到2016年，美國REITs年均收益率達(dá)到約12%，比標(biāo)準(zhǔn)普爾500的平均數(shù)據(jù)高很多。2008年金融危機(jī)后，REITs連續(xù)漲幅降低，但仍超過股市和債市。

搜狐財經(jīng)： REITs上市參考了科創(chuàng)板的推進(jìn)。它上市后對科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板有什么影響？

劉俏：作為成長中的金融市場，大家對REITs后續(xù)發(fā)展寄予很高期望。而且在對試點(diǎn)經(jīng)驗進(jìn)行梳理之后，REITs的整體底層資產(chǎn)范圍會不斷擴(kuò)大。

美國REITs市場在全世界目前為止規(guī)模最大、發(fā)展時間最長，底層市場范圍非常寬。但是中國現(xiàn)在REITs的底層資產(chǎn)只有基礎(chǔ)設(shè)施，未來這個范圍會在發(fā)展過程中會不斷擴(kuò)大，我相信租賃住房、與碳中和相關(guān)的資產(chǎn)等將會陸續(xù)納入。

這種情況下，REITs最終會成為整個資本市場很重要的一個組成部分。它的體量、覆蓋面，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持，以及對資本市場的影響都會逐年擴(kuò)大。

但是，討論到對傳統(tǒng)資本市場的影響，現(xiàn)在的REITs只是試點(diǎn)，規(guī)模有限。比如這次上市的9支REITs整體體量只有300多億，而A股市場的市值規(guī)模接近80萬億，所以目前為止，REITs對股市的沖擊是非常小的。

如果只從直接價格影響或者流動性影響看，短期內(nèi)REITs對科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板的影響微乎其微。但推出公募REITs是金融領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要舉措，它的意義與推出科創(chuàng)板，實(shí)施注冊制等同，長遠(yuǎn)講，它將進(jìn)一步推出資本市場的高質(zhì)量發(fā)展，對科創(chuàng)板和創(chuàng)業(yè)板的正面影響將逐漸顯現(xiàn)。

搜狐財經(jīng)：REITs基金具有一定的“股性”。您如何看待它在二級市場交易時可能帶來的風(fēng)險？

劉俏：從招募認(rèn)購的情況看，REITs得到市場投資者的高度認(rèn)同。但REITs不是經(jīng)典意義上的成長性股票，更像穩(wěn)健的投資產(chǎn)品。它投機(jī)性小，更適合長期持有和投資。

我擔(dān)心大家認(rèn)為它有投機(jī)性，從而炒作價格。如果價格上漲太猛，反而會為未來公募REITs穩(wěn)健持續(xù)的發(fā)展帶來噪音。

投資者應(yīng)對REITs的定價規(guī)律有清晰認(rèn)知，建立一個正確投資理念，這樣REITs的發(fā)展才能穩(wěn)健地進(jìn)行。

搜狐財經(jīng)：除新基建外，還有哪些領(lǐng)域或者群體會因為REITs獲利？

劉俏：從發(fā)行人角度看，納入REITS試點(diǎn)范圍的資產(chǎn)所有者，肯定是受益者，比如高速公路、環(huán)保水務(wù)、工業(yè)園區(qū)、物流、數(shù)據(jù)中心。

但從投資人角度看，獲益的長遠(yuǎn)意義在于，REITS公募化為公眾投資者提供了第四大類的金融資產(chǎn)，使公眾能夠投資不動產(chǎn)，并因此受益。另外REITs現(xiàn)金流穩(wěn)定，收益率穩(wěn)定，風(fēng)險介于股票和債券之間，利好長期的機(jī)構(gòu)投資者。

最后，地方政府以及平臺企業(yè)也是國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要投資者。REITS試點(diǎn)后，規(guī)模會不斷擴(kuò)大，在市場越來越成熟情況下，未來會帶來投資理念的徹底變化。所以地方政府也是受益方。

加之財政也可以收取REITS發(fā)行過程和交易過程發(fā)生的稅收， 所以公募REITS是一個沒有輸家的偉大嘗試。

搜狐財經(jīng)聯(lián)合《經(jīng)濟(jì)》雜志系列訪談——“致知100人”第125期（點(diǎn)擊進(jìn)入專題）

本期嘉賓：北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長 劉俏

出品 | 搜狐商學(xué)院

編輯 | 徐小奇

主編 | 王德民

6月21日，中國9支首批公募REITs正式上市。這批公募REITs早在認(rèn)購階段便迎來火爆，認(rèn)購資金超300億，均提前結(jié)束募集。

REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）是實(shí)現(xiàn)不 動產(chǎn)證券化的重要手段。是一種通過匯集多數(shù)投資者資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益按比分配給投資者的信托基金。

1960年，世界上第一只REITs在美國誕生。2000年到2016年，美國REITs年均收益率達(dá)到約12%。目前已有40多個國家及地區(qū)發(fā)行REITs產(chǎn)品，全球總市值超2萬億美元。中國首批公募REITs對中國來說意義非凡。

REITs證券化對我國資本市場有何影響？REITS與股票有何不同？未來中國REITS整體市場規(guī)模有多大？REITs與房地產(chǎn)又有何關(guān)系？搜狐財經(jīng)《致知100人》就此對話了北大光華管理學(xué)院院長劉俏。

劉俏多年研究并積極推進(jìn)REITs在中國的發(fā)展。在他看來，REITs是中國資本市場發(fā)展的里程碑，等同于注冊制全面實(shí)施的意義，是一個沒有輸家的偉大嘗試。

劉俏表示，REITs產(chǎn)品介于“股”與“債”之間，是除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類大金融資產(chǎn)。不僅完善了中國大類資產(chǎn)種類，也為中國居民未來投資配置帶來新選擇，是推動資本市場前進(jìn)很重要的一步。

談及REITs的特點(diǎn)，劉俏說，REITs現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，與股票相比，它投機(jī)性相對較弱，更適合長期持有和投資。尤其在熊市時，抗跌性更強(qiáng)，表現(xiàn)更穩(wěn)定。全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理、獲取財產(chǎn)性收入有一定的穩(wěn)定作用。在美國，REITs的投資回報數(shù)據(jù)比債券和股票都要好，而且風(fēng)險比股票低。

“評估一個金融產(chǎn)品是不是好資產(chǎn)，不能看牛市時的漲幅多少，而要看熊市時的抗跌性如何。”劉俏坦言。

他還介紹，REITs絕大部分收益要進(jìn)行分紅，有強(qiáng)制性的分配比例要求。投資有增長潛力的公募REITs基金，就等于分享中國未來經(jīng)濟(jì)增長的紅利。

劉俏還在采訪中澄清了我國普遍存在的對REITs與房地產(chǎn)關(guān)系的誤解。他強(qiáng)調(diào)，不動產(chǎn)不等于房地產(chǎn)。事實(shí)上，REITs與房地產(chǎn)是兩個概念。在美國，REITs的底層資產(chǎn)與房地產(chǎn)相關(guān)的只占13.2%，更大比例是零售商鋪、醫(yī)院、工業(yè)廠房等其他資產(chǎn)。

中國REITs的市場到底有多大？劉俏預(yù)計，如果短期內(nèi)只考慮基礎(chǔ)設(shè)施，REITs未來的市場規(guī)模會在5萬億到10萬億之間。這個規(guī)模并不小，A股市場經(jīng)過30多年發(fā)展，體量也只是將近80萬億。

他分析，美國、日本等成熟REITs市場規(guī)模約占GDP的5%到15%。按此規(guī)律，中國GDP是101.6萬億，未來中國REITs體量大概能達(dá)到4到12萬億。從另一個角度看，中國現(xiàn)在整體基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模為130萬億人民幣。假如有5%的基礎(chǔ)設(shè)施存量證券化，也能達(dá)到6.5萬億人民幣的體量。

“加之中國現(xiàn)在REITs的底層資產(chǎn)只有基礎(chǔ)設(shè)施，未來這個范圍會向其他領(lǐng)域擴(kuò)展，所以我認(rèn)為未來中國REITS真實(shí)的市場規(guī)模會比這個數(shù)字大很多。”劉俏說。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長 劉俏

以下為采訪精編：

搜狐財經(jīng)：6月21日，9支公募REITs上市。您預(yù)計REITS價格表現(xiàn)如何？

劉俏： 因為認(rèn)購非常踴躍，6月21號REITs價格肯定會有相當(dāng)?shù)臐q幅，但漲多少不能確定，因為漲幅有30%上限限制。

搜狐財經(jīng)： REITs證券化對我國資本市場有什么影響？

劉俏：9支基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市，經(jīng)歷了20年的努力。公募REITs推出有三個意義，第一，構(gòu)建多層次資本市場。公募REITs從無到有，是除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類大金融資產(chǎn)。它完善了中國大類資產(chǎn)種類，是推動資本市場前進(jìn)很重要的一步。同時，REITs產(chǎn)品介于“股”與“債”之間，為中國居民未來投資配置帶來新選擇。

第二，公募REITs在二級市場交易，有價格發(fā)現(xiàn)的功能。REITs價格是底層資產(chǎn)市場化定價的錨，有利于資源的更有效配置。

第三，公募REITs能增加直接融資的占比，是中國金融領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要舉措。不僅為未來基建投資提供另外一個資金來源，而且對未來中國基礎(chǔ)設(shè)施投資的效率及回報提升有很大的價值。

REITs是中國資本市場發(fā)展的里程碑，它與注冊制全面實(shí)施的意義等同。REITs和注冊制都是中國金融供給側(cè)改革最重要，也是唯二的舉措。

從這個角度看，我對6月21號非常期待，希望這9支試點(diǎn)公募REITs上市能取得巨大成功。

搜狐財經(jīng)：您剛剛說REITs是介于股與債之間的金融產(chǎn)品，那它與股票具體有什么不同？

劉俏：這次試點(diǎn)的公募REITs是權(quán)益型產(chǎn)品，從這個角度看，它不是債，與股票同為權(quán)益性證券。但作為金融產(chǎn)品，REITs有自己特定的屬性，比如底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，現(xiàn)金流相對穩(wěn)定。它的成長更多靠穩(wěn)定的現(xiàn)金流增長，與股票相比，投機(jī)性較弱，長期投資屬性更強(qiáng)。

另外，REITs絕大部分收益要進(jìn)行分紅，有強(qiáng)制性的分紅比例要求。根據(jù)美國、新加坡、澳大利亞等市場的研究，REITs的定價規(guī)律也與股、債不太一樣。

如果各類金融資產(chǎn)聯(lián)動性很強(qiáng)，價格關(guān)聯(lián)度很高，那分散風(fēng)險的效果就會比較差。在美國市場，REITs價格與債券價格和股票價格的關(guān)聯(lián)度較低。所以從資源配置角度看，它是非常好的一個配置領(lǐng)域，具有較大的配置價值。

搜狐財經(jīng)：當(dāng)前REITs僅試點(diǎn)，資金認(rèn)購規(guī)模較小。您預(yù)估中國REITS整體市場規(guī)模有多大？

劉俏：美國等國家成熟的REITs市場規(guī)模約占GDP的4%到12%。按此規(guī)律，中國GDP是101.6萬億，未來數(shù)年中國REITs體量大概能達(dá)到4到12萬億。這個規(guī)模并不小。A股市場經(jīng)過30多年發(fā)展，現(xiàn)在體量也只是將近80萬億。

另外，中國REITs與美國和澳大利亞市場不太一樣，我們首批試點(diǎn)的是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施。中國現(xiàn)在整個基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模為130萬億人民幣。假如有5%的基礎(chǔ)設(shè)施存量證券化，最終上市公募，也能達(dá)到6.5萬億人民幣的體量。

而且作為一個大類金融資產(chǎn)，REITs收益率比較穩(wěn)定，價格起伏不大。在美國，REITs的投資回報數(shù)據(jù)比債券和股票都要好，而且風(fēng)險相對較低。未來中國REITs的底層資產(chǎn)范圍也會向其他領(lǐng)域擴(kuò)展。比如租賃住房，低碳相關(guān)的資產(chǎn)等。將這些底層資產(chǎn)納入，中國REITs的規(guī)模會比6.5萬億元更大。

如果短期內(nèi)只考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs，市場規(guī)模會在5萬億到10萬億之間。但我認(rèn)為未來中國REITS真實(shí)的市場規(guī)模會比這個數(shù)字大很多。

搜狐財經(jīng)：如何正確理解REITs與房地產(chǎn)之間的關(guān)系？

劉俏：人們對中國的REITs的認(rèn)知一直存在一個誤區(qū)。REITs英文直譯是“不動產(chǎn)投資信托基金”，底層資產(chǎn)是不動產(chǎn)，并非僅僅是房地產(chǎn)。為不動產(chǎn)錯誤的認(rèn)知導(dǎo)致人們認(rèn)為REITs就是以房地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的投資基金，推出REITs只是為房地產(chǎn)企業(yè)以及相關(guān)發(fā)行人提供融資的另一個渠道。因此在中國房地產(chǎn)市場面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，調(diào)控房價的情況下，大家對REITs推出有很多顧慮，這也是公募REITs這么多年千呼萬喚不出來的原因之一。。

學(xué)界及政策制訂者花了很多年時間才糾正大家對REITs的認(rèn)知。在美國，REITs真正與房地產(chǎn)相關(guān)的底層資產(chǎn)只占13.2%，更大比例是零售商鋪占18.28%，醫(yī)院占10.72%，基礎(chǔ)設(shè)施占13.92%，工業(yè)占7.7%，還有酒店、數(shù)據(jù)中心等其他資產(chǎn)。

搜狐財經(jīng)：REITs上市對居民理財有什么影響？

劉俏：公募REITs的價值在于，它既有金融屬性，也有不動產(chǎn)屬性，是最典型的產(chǎn)融結(jié)合的例子。REITs在市場上的的表現(xiàn)取決于管理團(tuán)隊的運(yùn)營能力。

投資底層資產(chǎn)質(zhì)量比較高、管理團(tuán)隊運(yùn)營能力強(qiáng)、有增長潛力的公募REITs基金，也等于分享中國未來經(jīng)濟(jì)增長、基礎(chǔ)設(shè)施投資效率不斷提升所帶來的紅利。

搜狐財經(jīng)：全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理有什么作用？

劉俏：評估一個金融產(chǎn)品是不是好資產(chǎn)，不能看牛市時的漲幅多少，而要看熊市時的抗跌性如何。REITs波動性弱，抗周期能力強(qiáng)。在經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳，金融市場處于逆周期時，表現(xiàn)更穩(wěn)定。在配置資產(chǎn)時，REITs是一個比較理想的另類投資產(chǎn)品。

全球通脹預(yù)期下，REITs對居民財富管理有一定的穩(wěn)定作用。

搜狐財經(jīng)：美國REITs歷年收益率表現(xiàn)如何？

劉俏： 2000年到2016年，美國REITs年均收益率達(dá)到約12%，比標(biāo)準(zhǔn)普爾500的平均數(shù)據(jù)高很多。2008年金融危機(jī)后，REITs連續(xù)漲幅降低，但仍超過股市和債市。

搜狐財經(jīng)： REITs上市參考了科創(chuàng)板的推進(jìn)。它上市后對科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板有什么影響？

劉俏：作為成長中的金融市場，大家對REITs后續(xù)發(fā)展寄予很高期望。而且在對試點(diǎn)經(jīng)驗進(jìn)行梳理之后，REITs的整體底層資產(chǎn)范圍會不斷擴(kuò)大。

美國REITs市場在全世界目前為止規(guī)模最大、發(fā)展時間最長，底層市場范圍非常寬。但是中國現(xiàn)在REITs的底層資產(chǎn)只有基礎(chǔ)設(shè)施，未來這個范圍會在發(fā)展過程中會不斷擴(kuò)大，我相信租賃住房、與碳中和相關(guān)的資產(chǎn)等將會陸續(xù)納入。

這種情況下，REITs最終會成為整個資本市場很重要的一個組成部分。它的體量、覆蓋面，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持，以及對資本市場的影響都會逐年擴(kuò)大。

但是，討論到對傳統(tǒng)資本市場的影響，現(xiàn)在的REITs只是試點(diǎn)，規(guī)模有限。比如這次上市的9支REITs整體體量只有300多億，而A股市場的市值規(guī)模接近80萬億，所以目前為止，REITs對股市的沖擊是非常小的。

如果只從直接價格影響或者流動性影響看，短期內(nèi)REITs對科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板的影響微乎其微。但推出公募REITs是金融領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要舉措，它的意義與推出科創(chuàng)板，實(shí)施注冊制等同，長遠(yuǎn)講，它將進(jìn)一步推出資本市場的高質(zhì)量發(fā)展，對科創(chuàng)板和創(chuàng)業(yè)板的正面影響將逐漸顯現(xiàn)。

搜狐財經(jīng)：REITs基金具有一定的“股性”。您如何看待它在二級市場交易時可能帶來的風(fēng)險？

劉俏：從招募認(rèn)購的情況看，REITs得到市場投資者的高度認(rèn)同。但REITs不是經(jīng)典意義上的成長性股票，更像穩(wěn)健的投資產(chǎn)品。它投機(jī)性小，更適合長期持有和投資。

我擔(dān)心大家認(rèn)為它有投機(jī)性，從而炒作價格。如果價格上漲太猛，反而會為未來公募REITs穩(wěn)健持續(xù)的發(fā)展帶來噪音。

投資者應(yīng)對REITs的定價規(guī)律有清晰認(rèn)知，建立一個正確投資理念，這樣REITs的發(fā)展才能穩(wěn)健地進(jìn)行。

搜狐財經(jīng)：除新基建外，還有哪些領(lǐng)域或者群體會因為REITs獲利？

劉俏：從發(fā)行人角度看，納入REITS試點(diǎn)范圍的資產(chǎn)所有者，肯定是受益者，比如高速公路、環(huán)保水務(wù)、工業(yè)園區(qū)、物流、數(shù)據(jù)中心。

但從投資人角度看，獲益的長遠(yuǎn)意義在于，REITS公募化為公眾投資者提供了第四大類的金融資產(chǎn)，使公眾能夠投資不動產(chǎn)，并因此受益。另外REITs現(xiàn)金流穩(wěn)定，收益率穩(wěn)定，風(fēng)險介于股票和債券之間，利好長期的機(jī)構(gòu)投資者。

最后，地方政府以及平臺企業(yè)也是國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要投資者。REITS試點(diǎn)后，規(guī)模會不斷擴(kuò)大，在市場越來越成熟情況下，未來會帶來投資理念的徹底變化。所以地方政府也是受益方。

加之財政也可以收取REITS發(fā)行過程和交易過程發(fā)生的稅收， 所以公募REITS是一個沒有輸家的偉大嘗試。