一審法院查明，該小區的公共部分收入合計632121.65元，公共部分支出為372486元。 02 一審：可以從公共收入中抵扣公共支出和10%經營管理費用 一審法院認為，依照《福建省物業管理條例》第六十三條第二款：“前期物業服務期間，物業管理區域內公共收益在扣除物業服務企業的經營管理費用后，應當存入專項維修資金專戶。經營管理費用支出不得超過公共收益的百分之三十?！钡谌睿骸皹I主大會成立后，可以將物業共用部位、共用設施設備委托物業服務企業進行經營管理。取得的公共收益按照前款規定扣除物業服務企業的經營管理費用后，存入業主大會或者業主委員會專用賬戶，經業主大會決定，可以用于抵扣業主的物業管理費用以及業主大會決定的其他事項支出。”規定，物業公司管理涉案小區經營管理費用酌情按10%計算。 物業公司雖然是涉案小區的物業服務單位，但涉案小區公共區域廣告費、場地使用費屬于全體業主共有，并由全體業主享有共同管理的權利。物業公司出租公共部分的費用收入在扣除物業公司管理涉案小區支出的改造維修費用及經營管理費用后由全體業主共同享有。故涉案小區公共部分收益為233672.08元[632121.65元-372486元-（632121.65元-372486元）×10%]。 故，一審法院作出了物業公司應向Y業主委員會移交公共部分收益233672.08元等判決。 03 二審：大部分公共支出已包含在物業費中，一審適用法律錯誤 Y業委會不服上訴，請求依法改判物業公司將本案全部公共部分收入632121.65元返還業委會等。 Y業委會認為，一審法院以“為了提升小區環境、維護小區安全”而判決本應該由物業公司承擔的支出在公共部分收入中支出，沒有事實和法律依據。 根據《福建省物業管理條例》和《前期物業服務協議》，物業的使命就是“為了提升小區環境、維護小區安全”，這是物業公司應盡的義務，同時也收取了物業費作為其對價。一審法院再將該部分支出從公共部分中支出，存在雙重扣費，明顯不公。物業公司應當根據法律規定，將全部公共部分收益（扣除不超過30%的經營管理費用支出后）移交Y業委會。 二審中，物業公司答辯稱，物業公司收取的每平方1.3元物業費并不包括對公共設施改造、維修等費用。一審法院認定該費用應從公共收益中扣除，也體現公平原則。 二審法院認為： 根據《前期服務協議》第五條：“本物業管理區域物業服務收費選擇包干制，物業服務費用主要用于物業共用部位、公共設施設備的日常運行、維護費用；物業管理區域清潔衛生費用、綠化養護費用、秩序維護費用。物業公司按照上述標準收取物業服務費用，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務，盈余或虧損由物業公司享有或承擔?！钡募s定，物業公司收取的物業服務收費選擇包干制，物業服務費用主要用于公共區域內共用部位、公共設施設備的日常運行、維護費用、管理區域清潔衛生費用、綠化養護費用、秩序維護費用支出。 根據《福建省物業管理條例》第六十三條第二款等規定，物業公司在2011年6月30日起至2018年12月10日期間收取涉案小區公共部分收入合計632121.65元，扣除經營管理費用支出后，應當歸還Y業委會，由業主大會支配、使用。 物業公司提出的其在2011年6月30日起至2018年12月10日期間的公共支出項目，包括電梯維保、年檢、設備維修、維護、檢測、管道疏通、二次供水清洗、管道漏水更換配件、化糞池污水疏通、設備維保、零部件更換費、商鋪外圍地板維修、社區活動、整改沙堆、可視對講機維修、安防系統、車庫出口鋪地磚等產生的費用支出，大部分屬于《前期物業服務協議》第五條約定的物業共用部位、公共設施設備的日常運行、維護及小區清潔衛生、費用、綠化養護等費用，該費用已包括在物業公司收取的物業服務費用中。 雖然物業公司提供的公共支出項目中存在部分用于因收取物業共用部位、共用設施設備進行經營管理而產生的經營管理費用，但根據《福建省物業管理條例》第六十三條第二款規定，物業公司收取的物業共用部位、共用設施設備的公共收益扣除的經營管理費用不得超過公共收益的30%。 根據物業公司提供實際支出情況及本案實際，物業公司收取的物業共用部位、共用設施設備的公共收益應扣除的經營管理費用按公共收益的30%予以確定，即經營管理費用為公共收益632121.65元×30%=189636.5元。故物業公司應歸還Y業委會公共部分收益442485.15元（632121.65元－189636.5元）。 一審判決認定物業公司提供的公共支出項目中有372486元屬于應由業主共同承擔而從物業公司收取的物業共用部位、共用設施設備的公共收益中扣除，并從公共收益中扣除10%作為物業公司經營管理費用，適用法律錯誤，應予改判。 二審判決撤銷了一審的若干判項，并判決物業公司應在本判決生效之日起十日內向Y業主委員會移交公共部分收益442485.15元。應當返還業主的公共收益增加了二十余萬元。 |
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