大數據分析：業主與物業公司關于物業費的糾紛，法院怎么判？

近年來，隨著人們生活水平的提高，業主對物業服務水平以及居住環境等的要求越來越高，物業服務不好，業主便拒繳納物業費，出現了大量因拒絕繳納物業費而產生的訴訟糾紛，根據大數據分析，截至2022年上半年僅就筆者所在的山東省近三年多以來的基層法院一審案件就有約5000余件，2019年1123件、2020年1467件、2021年1702件，2022年上半年接近800余件。每年案件以平均大約20%左右的幅度增長。

那么如果出現了物業費糾紛，法院具體怎么判呢？

首先根據國家相關法律法規規定，業主不可以無故拖欠物業費。業主的義務就是繳納一定的物業費，而權利就是享受物業的服務。在合同當中對于雙方都是有約定和束縛的。根據近幾年的案件情況分析如下。

一

因物業費導致債務合同糾紛解決途徑

如果出現了這樣的情況首先應該進行協商或調解，調解不成的情況下也可以拿著證據材料向有管轄權的人民法院提起訴訟或向仲裁機構申請仲裁解決。

1、請業委會出面協商

在出現物業糾紛時，業主個人往往無法與物業公司正常協商溝通，此時，不妨請業委會出面，這樣物業公司就必須重視起來了，畢竟業委會代表著全體業主。一般來說，一旦業委會出面協商了，那么問題都可以快速得到解決。

2、找第三方調解

如果業委會出面都無法解決問題，那么業主不妨找第三方來調解，比如找當地的人民調解委員會。

3、向仲裁機構提交仲裁

仲裁不同于訴訟與審判，需要雙方自愿，也不同于強制調解，是一種特殊調解，是自愿型公斷。因此，在前兩種方法行不通的情況下，業主就可以向仲裁機構提交仲裁，這樣就會得出比較公正的判斷。

4、向法院提起訴訟

以上途徑無法解決的情況下，當事人可以向有管轄權的人民法院提起訴訟，法院會根據合同雙方權力義務情況做出裁決。如果有能力還不去償還的話，債權人可以根據法院的判決書申請法院強制執行。

二

物業費糾紛法院的判決原則

按時交納物業費是業主應當履行的合同義務。物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。在物業管理(物業服務)這一法律關系中，物業服務公司的義務是提供物業服務，權利是收取物業服務費;業主的義務是交納物業服務費，權利是享受物業服務。雙方的具體權利義務通過物業服務合同約定。業主和物業服務公司都應當按照合同約定行使權利并履行義務。除非物業服務合同中約定了業主可拖欠物業費的情形，否則業主不得拖欠物業費。如果業主未按照合同約定及時履行繳納物業費的義務，物業服務公司不但可追討物業費，還可按合同收取滯納金。

法院具體怎么判，還是要看案件的實際情況，看業主和物業方哪一方是過錯方或者不履行合同義務的一方。

三

物業費訴訟糾紛中物業公司的違法行為

業主違反物業服務合同約定逾期未足額交納物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付物業費；合理期限屆滿后仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或申請仲裁，不得以停水停電等不合法措施催交物業費。

法條依據：《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款：物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

四

業主可以拒交或少交物業費的情行

1、物業公司對安全隱患采取放任態度；對物業管理區域內存在的違反治安、環保、裝飾裝修規范的行為，物業公司應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。否則，業主可行使瑕疵履行抗辯權，減少交納物業費。

2、物業費的收取應該從業主收到收樓通知書之日算起，而不應該從購房合同寫明的交樓日期算起。如果開發商沒有通知業主收樓，因此延遲收樓的，業主可以拒絕交納這段時間的物業費；

3、對于物業公司要求交納供熱、中央空調等動力設備產生的能源費用不在業主交納范圍內的，可以拒絕交納；

4、物業提供合同內未約定或未經業主同意的服務時，業主有權拒交；

5、物業公司擅自提高物業服務收費標準的情況 ，業主對擅自提高的部分可以拒交；

6、物業費標準不符合相關部門制定的物業服務收費辦法，業主可拒交。

五

房子沒入住，要交物業費嗎？

法官說：小區的物業服務費主要是公共性服務收費，包括公共設備、設施的日常運行、維修和保養，綠化管理、保安、保潔等，無論業主是否入住，即使房屋空置，也應當繳納。

法條鏈接：《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

《物業管理條例》第四十一條：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

六

房屋質量問題導致漏水可以不交物業費嗎？

法官說：開發商作為房屋的開發銷售方，對銷售商品房承擔質量保修責任。漏水、滲水等屬于房屋質量問題，與物業服務不是同一法律關系，業主應追究開發商的賠償責任，不能以此為由拒交物業費。

法條鏈接：《中華人民共和國民法典》第四百六十五條：依法成立的合同，受法律保護。

依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。

《中華人民共和國民法典》第六百一十七條：出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依據本法第五百八十二條至五百八十四條的規定請求承擔違約責任。