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如今，地產周期調控已進入第4年，行業格局持續分化，就連TOP10頭部房企也面臨巨變。然而，保利發展卻表現出十足韌性，業績排名穩居行業第一，市占率穩中有升。上半年，保利發展實現銷售金額1733.36億，在32個核心城市進入市場前5，其中11個城市排名第一，以長期主義的高質量發展實現了逆風下的持續領跑。值得一提的是，保利發展上半年現金余額高達1464億，位居行業第一。可以說預留了很大的安全邊際和空間，屬于跑在前列甚至還有余力的。在濤哥看來，保利無疑是一位頂級長跑健將，他們能夠在這場地產馬拉松中穩健前行，最重要的是做對四件事： 1 房地產這場長跑中，行業周期動蕩下，很多選手都在過程中逐漸掉隊。32年來，保利發展始終走在行業前列，因為他們總能前瞻洞悉市場趨勢變化，率先調整戰略布局，“方向對”才能夠保持領先身位。早在2017年，時任公司總經理的劉平，就在年會上提出“適度杠桿”策略，嚴控負債；同年保利白皮書中率先提出房地產將進入“總量峰值”時代。所以，保利發展實際上是行業內最早預判到到高杠桿隱患及規模拐點的公司，提前5年開始調整方向，降杠桿并聚焦核心城市，從而實現彎道超車。上半年，保利發展實現了1733.36億銷售額，不僅穩居行業第一，并且從更深的層次去看，你會發現他們的業績質量更高了——上半年其權益銷售金額達到1330億，權益占比77%，大幅提升9個百分點，意味著業績含金量更高，“合作杠桿”降低。上半年整體市占率3.68%，38個核心城市市占率達7.1%，均創歷史新高，意味著在核心城市的競爭力更強了。值得一提的是，上半年保利發展在38個核心城市中，有32個城市排名前5，在眾多城市成為購房者青睞的選擇。同時，在11個城市排名第一，8個城市市占率突破15%，相當于7個購房者中就有1個是買了保利的房子。今年二季度，結合各地政策頻出、客戶來訪熱情高漲的市場窗口期，保利加大推貨，二季度推貨1254億，銷售1104億，環比一季度增長75%，領跑市場。這說明未來一旦市場有觸底復蘇，保利也很可能是再起跑加速最快的那一個。上半年拓展項目12個，都集中在38個核心城市，特別是在7月，其先后取得上海楊浦、北京海淀兩塊高價值土地，繼續重倉一線城市。你會發現，保利不僅有超強前瞻性，行業寒冬來臨前就調整布局方向，聚焦核心城市；同時還擁有超強戰斗力，能迅速抓住市場機遇實現持續領跑。2 方向正確，接下來要看能否跑的長久、跑的穩健，而不是沖一把就泄氣。32年來，保利發展始終穩健前行，關鍵在于其長期保持審慎克制的財務管理。在地產高歌猛進的那幾年，保利因為不愿意加杠桿跑馬圈地，也曾被同行們認為“過于保守”，直到后來行業風險暴露，人們才意識到，跑的久比跑得快重要。今年上半年，保利發展搶抓財務回款，回籠金額達1466億，期末現金余額高達1464億，占總資產比重超過10%。濤哥看了下，在所有的頭部房企之中，上半年保利的回款和在手現金是最多的，同期很多房企現金余額都有明顯下降，保利的在手現金長期保持1400億以上。這可能說明，相比其他房企，保利在業績領先的同時，有更嚴格的安全線，始終保留充沛的現金儲備。這樣即使市場進一步往下探，保利也擁有行業領先的安全墊，而如果市場復蘇，保利則更有資源抄底。現金保持充裕的同時，保利持續優化債務結構，短債占比下降，長債占比上升，不僅債務結構更合理，成本也不斷下降。上半年保利新增融資成本僅2.93%，歷史性的降至3%以下，為行業最低區間。大家想想日常貸款的成本，再看看保利這不到3個點的新增融資成本，你就知道這是多么強大的優勢，這也是保利長期穩健的底氣之一。當然，保利能獲得如此低的融資成本，不僅僅是因為央企身份，主要還是因為其穩健領跑的市場地位，及良好的財務安全性。上半年，保利發展三道紅線穩居綠檔，融資渠道暢通，財務底盤非常堅實。正因為長期審慎克制的財務管理體制，使保利在應對行業變化時游刃有余。3 馬拉松過程中，常會遇到天氣變化，這就要求跑者能快速調整狀態，避免掉隊。保利發展近年最大的變化是產品端，5前年聊起保利，通常認為其偏向于剛需和改善，今年再看保利，已是各大產品力榜的頭部常客。2023年，保利發展董事長劉平率先提出：中國房地產行業已進入高質量發展的品質時代。實際上從2022年開始，保利發展就借鑒酒店、汽車的產品系邏輯，從人文主義出發，重構“天悅和”三大產品系，并在2023年正式發布。“天”字系突出經典傳承，“悅”字系強化東方風骨，“和”字系重視都市煙火，滿足各類客群對高端配置、文化格調、環境性能等不同的產品偏好。去年，新產品系列在全國鋪開后，很快引起市場關注和認可，如廣州保利天瑞、佛山保利燈湖天珺、寧波保利海晏天珺、上海保利海上瑧悅、蘇州保利瑯悅等產品面市時都引起轟動。
一大批全新作品，刷新了人們對保利產品的印象，讓市場看到了保利在品質時代產品進階的決心和落地實踐。2023年至今，保利新獲取項目中，75%的項目已經是新產品系列，不少都取得突出業績。上半年北京星宸和煦、西安天瓚、天津西棠和煦二期等項目實現開盤熱銷，成為所在城市購房者認可的優質作品。
并且濤哥發現，保利在產品端是屬于體系化、系統化的革新——從“人文社區”產品理念和六大產品內核，到“天悅和”三大產品系與十二大子品牌，匹配對應的產品標準、成本適配、乃至服務體系。正是通過這樣一場自上而下的產品體系革新，使保利產品力全面升級，綜合產品力晉級行業前三，贏得市場和客戶的尊重與認可。4 長跑到了中后期，更加考驗跑者堅持的毅力與奪冠的斗志。保利發展最寶貴的資產就是傳承“軍旅文化”使命必達的意志，以及長期穩定且拼搏奮斗的團隊精神。今年以來，濤哥跟很多房企交流，發現在行業長期低谷，市場競爭激烈的當下，不少公司團隊都顯出疲憊和低落，但保利發展的團隊卻斗志昂揚。在廣州，他們始終力爭奪冠，上半年拿下廣州權益金額TOP1；在北京，他們不斷逆勢向上，上半年進入北京權益金額TOP4，同比提升5位；在上海，他們保持競爭意識，上半年穩居上海銷售金額TOP5，勇奪重磅地塊；你會發現，保利團隊在面對各種競爭環境時，始終保持積極向上的狀態，在每個城市都在力爭上游。同時在近年行業深度調整中，保利發展不僅業績領先，團隊也是行業最穩之一。當其他房企都紛紛調整組織架構，團隊也受到影響和沖擊的時候，保利長期堅持的兩級架構不僅不用變，還成為同行學習效仿的對象。這更能反映保利管理體系的成熟完善，組織與團隊穩定也使他們能更加沉著聚焦的應對行業挑戰，團結一致爭取勝利。長期以來自上而下的軍旅文化作風、精簡高效的組織架構、勇于拼搏奮斗且團結穩定的團隊，為保利逆風引領提供強有力的組織保障。在同行都去三四線城市跑馬圈地的時候，保利頂住誘惑提前向一二線聚焦；在很多國企都開始加杠桿擴規模的時候，保利始終堅持財務審慎和安全性；在市場以剛需為核心的時候，保利服務最廣大的購房群體，而市場進入品質時代之后，他們又快速進階產品滿足改善性需求；在行業一會擴編一會收縮的時候，保利則始終保持組織高效和團隊穩定。正如保利發展董事長劉平所認為：“行業最壞的時候已經過去”，經歷周期巨變，率先完成姿態調整的保利，已經跑入更從容的階段。關于今天分享的內容，大家有什么評價？歡迎留言告訴我們。 
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