裁判要旨雖然房屋買賣協議因違反法律規定被確認無效，但買房人在房屋被拆遷時已實際使用多年，并對房屋進行了改建。政府在簽訂拆遷補償協議時，已盡到審慎審查義務，且協議中約定了賣房人需協助買房人領取補償款。賣房人在已取得轉讓對價的情況下，再主張拆遷補償協議無效并要求補償，違背誠信原則，不符合法律規定。因此，賣房人對拆遷補償利益有異議的，應通過民事訴訟途徑解決，而非主張拆遷補償協議無效。 爭議焦點買房人與政府簽訂的拆遷補償協議是否因房屋買賣協議無效而無效？ 裁判意見本院審查認為，涉宅基地房屋及土地轉讓關系中，轉讓方訴請確認《房屋及宅基地轉讓協議》無效的民事訴訟，若晚于拆遷實施主體或拆遷行政機關與受讓方（涉案房屋實際使用人）簽訂《拆遷補償安置協議》，則應優先考量拆遷行政機關簽約行為的合法性與當事人的誠信義務。 其一，拆遷行政機關基于受讓方長期實際居住使用涉案房屋、拆遷改造時房屋由受讓方重新改建的事實，結合受讓方提交的《房屋及宅基地轉讓協議》《集體土地使用證》原件、附屬物普查材料、承諾書、空房驗收憑證等材料，與受讓方簽訂涉案《拆遷補償安置協議》的，應認定其已履行審慎審查職責，該簽約行為無不當。 其二，若《房屋及宅基地轉讓協議》中明確約定 “遇國家或政府征收時，轉讓方無條件協助受讓方領取全部補償款及安置房屋”，應視為協議雙方簽訂時已預見到涉案房屋被征收、征用的可能性，該約定系雙方對拆遷安置所涉經濟利益的自由處分，對雙方具有拘束力。 其三，即便《房屋及宅基地轉讓協議》后續經司法程序確認無效，但轉讓方已將房屋及宅基地轉讓交付多年且已取得轉讓對價，其再訴請確認拆遷行政機關與受讓方簽訂的《拆遷補償安置協議》無效，并主張由自身獲得安置補償的，因違背誠實信用原則與合理原則，且不符合法律規定，法院不予支持。 其四，涉案宅基地及房屋因拆遷已喪失居住使用功能，其價值已轉化為拆遷安置補償利益，轉讓方若對該拆遷安置補償利益的分配存在異議，可通過民事訴訟途徑另行主張權利。 簡要分析本案明確了在房屋買賣協議無效的情況下，拆遷補償協議的效力問題。最高法的裁判意見體現了對誠信原則的維護，以及對買房人實際使用房屋多年并進行改建的現實情況的認可。這一裁判規則為類似案件提供了重要的參考，強調了在拆遷補償中應綜合考慮實際使用情況和協議約定，而非單純以房屋買賣協議的效力為依據。 一、行政機關審慎審查職責的理論依據：行政行為合法性與合理性原則的雙重要求 拆遷行政機關與受讓方簽訂《拆遷補償安置協議》的行為，本質上屬于行政協議行為，需同時滿足行政合法性與合理性原則。從合法性角度看，行政機關的審查義務需契合 “形式審查為主、實質審查為輔” 的行政效率與程序正當平衡原則 —— 受讓方提交的《房屋及宅基地轉讓協議》《集體土地使用證》原件等材料，構成物權歸屬與轉讓關系的初步證據，行政機關對材料真實性、完整性的核查，符合 “形式審查” 的法定要求；而 “受讓方長期實際居住使用”“房屋由受讓方改建” 等事實，屬于對權利實際狀態的實質判斷，行政機關結合該事實簽約，進一步體現審查的審慎性。從合理性角度看，集體土地上房屋的物權公示效力較弱（如宅基地使用權登記常與實際使用分離），行政機關以 “實際使用” 作為簽約參考，符合集體土地利用的現實特征，避免因機械依賴登記信息導致補償利益與實際權利狀態脫節，體現行政行為的實質正義追求。 二、協議征收條款效力的理論支撐：意思自治原則與風險預見規則的銜接 《房屋及宅基地轉讓協議》中 “轉讓方協助受讓方領取補償” 的約定，核心是民法意思自治原則的體現。根據《民法典》第 5 條，民事主體有權按照自己的意思設立、變更、終止民事法律關系，雙方在協議中預見到房屋征收可能性并約定利益歸屬，屬于對未來風險與利益的自主分配，該約定不違反法律強制性規定時，即對雙方產生拘束力。即便協議后續因 “宅基地轉讓違反集體土地流轉規定” 被確認無效，根據《民法典》第 157 條 “合同無效后，有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失” 的規則，協議中關于征收利益的約定，可作為判斷 “雙方真實意思” 與 “過錯程度” 的重要依據 —— 轉讓方在簽約時已認可受讓方的補償權利，后續又主張自身獲得補償，屬于違背 “禁反言” 原則（誠實信用原則的具體體現），法院不予支持具有法理正當性。 三、轉讓方主張不予支持的理論內核：誠實信用原則與禁止權利濫用原則的適用 誠實信用原則是民法的 “帝王條款”，要求民事主體在民事活動中秉持誠實、恪守承諾。轉讓方已將房屋及宅基地轉讓交付多年且取得對價，意味著其已實際處分了對涉案財產的占有、使用、收益權，此時因拆遷利益反悔并主張補償，屬于 “獲得利益后又否定先前行為效力” 的權利濫用行為，違背《民法典》第 132 條 “民事主體不得濫用民事權利損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權益” 的規定。從 “無效合同的后果處理” 來看，合同無效后應側重 “恢復原狀、折價補償”，但涉案房屋已因拆遷滅失，“恢復原狀” 客觀不能，此時若支持轉讓方的補償主張，將導致受讓方既喪失房屋使用權，又無法獲得補償，而轉讓方卻能在未返還對價的情況下重新獲得利益，違背 “利益平衡” 的民法精神，故法院從誠實信用與禁止權利濫用原則出發駁回其主張，是對民事活動公平秩序的維護。 四、救濟途徑區分的理論邏輯：行政訴訟與民事訴訟的主管范圍劃分 涉案糾紛涉及兩種不同性質的法律關系：一是拆遷行政機關與受讓方之間的行政協議關系，核心是行政行為的合法性（如補償協議是否無效），屬于行政訴訟的主管范圍；二是轉讓方與受讓方之間的拆遷利益分配關系，本質是平等民事主體間的財產權益爭議，屬于民事訴訟的主管范圍。該區分的理論依據是 “公法關系與私法關系的二元劃分”—— 行政訴訟側重審查行政行為的合法性，保護公民、法人對行政機關的程序與實體權利；民事訴訟側重解決平等主體間的權利義務爭議，實現民事利益的公平分配。當涉案房屋轉化為拆遷利益后，轉讓方對利益分配的異議不涉及行政行為合法性，故法院引導其通過民事訴訟解決，既符合 “主管范圍法定” 的訴訟法原則，也避免因混淆法律關系導致救濟途徑錯位，保障當事人權利實現的效率與準確性。 案件索引最高人民法院（2017）最高法行申6998號 |
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