最高法公布：宅基地使用權糾紛典型案例

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來源：法信（Legal_Information）

本期導讀：農村集體組織成員能否將宅基地轉讓給城鎮戶口人員？根據現行法律規定及國家政策，宅基地等集體所有土地使用權帶有很強的社會保障功能，只能在本集體經濟組織成員內部享有和流轉，否則，轉讓合同一律無效。但在實踐中，違法流轉卻大量存在。本文以12月4日最高人民法院公布的合同糾紛典型案例——鄒克友訴張守忠合同糾紛案為契機，整理了最高人民法院在審判實踐中的相關觀點和案例，供讀者參閱。

最高法公布典型案例

1.樓基地轉讓給非本集體經濟組織成員的，該轉讓協議無效，轉讓人應向受讓人返還購買樓基地款——鄒克友訴張守忠合同糾紛案

【本案要旨】樓基地所占土地性質系集體所有土地，且轉讓人取得該樓基地系基于原宅基地及房屋重新規劃、拆遷后的補償利益，其性質等同于宅基地。將該樓基地轉讓給非本集體經濟組織成員，違反了我國法律、行政法規的強制性規定，法院依法確認該轉讓協議無效，受讓人不能取得涉案樓基地的使用權。因無效合同取得的財產應當予以返還，轉讓人應向受讓人返還購買樓基地款。

轉讓人明知涉案樓基地依法不能轉讓給本集體經濟組織以外成員仍進行轉讓；作為日常生活大宗交易，受讓人在未確認土地性質的情況下即購買涉案樓基地，雙方對于合同無效均有過錯，應當各自承擔相應的責任。

來源：最高人民法院2015年12月4日發布合同糾紛典型案例

1.農村集體組織成員違反規定將宅基地轉讓給城鎮戶口人員的行為無效——吳桂連、楊尚霖訴謝運珍、吳國銘、吳國寧宅基地使用權案

【本案要旨】在我國，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，有著特定的身份條件限制，非集體經濟組織成員無權取得。農村集體經濟組織成員對宅基地只有使用權而無所有權和處分權，任何人都不能非法買賣或者非法轉讓宅基地。具有農村戶口才能取得宅基地，城鎮人口則不可以。我國《合同法》規定“違反法律、行政法規強制性規定的合同無效”，農村集體組織成員違反規定將宅基地轉讓給城鎮戶口人員的行為無效。對于無效合同，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應該折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。當事人雙方在簽訂宅基地轉讓協議時均知該協議為無效協議，仍進行宅基地買賣，故雙方當事人均有過錯，應該各自承擔相應的責任。

案號：（2011）防市民一終字第193號

審理法院：廣西壯族自治區防城港市中級人民法院

來源：中國審判案例要覽

2.農村宅基地上共建房屋的，非本集體經濟組織成員應能取得共建房屋分得份額的所有權——楊立志農村宅基地房屋產權歸屬糾紛上訴案

【本案要旨】農民與非本集體經濟組織成員在宅基地上共建住宅時，往往約定房屋產權分配份額。但由于政策禁止非本集體經濟組織成員取得宅基地使用權及地上房屋，共建人中只有本集體經濟組織成員一方能取得宅基地使用權證和房屋產權證，另一方對房屋的權利則處于不確定狀態。我國的法律、行政法規并未禁止非本集體經濟組織成員取得宅基地上房屋，因此，此類共建合同應認定合法有效，其應能取得共建房屋分得份額的所有權。

案號：（2009）通中民一終字第0087號

審理法院：江蘇省南通市中級人民法院

來源：《人民司法·案例》 2010年第22期

1.宅基地轉讓給非本集體經濟組織成員的，轉讓協議無效

我們認為，宅基地使用權是農民安身立命之本，從全國范圍看，目前允許宅基地使用權轉讓和抵押的條件尚不成熟。關于宅基地使用權的轉讓和抵押的問題，現行法律和國家有關政策也采取了原則禁止的態度，《擔保法》第三十七條規定，宅基地的使用權不得抵押。國務院1999年和2004年兩個文件也禁止城鎮居民購買宅基地和農村的住宅。《物權法（草案）》也曾多次重申這一規定。《土地管理法》雖未明確規定宅基地使用權不得轉讓和抵押，但有關“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規定，也反映出不允許宅基地使用權向集體經濟組織之外的城鎮居民轉讓的本意。

（摘自《<中華人民共和國物權法>條文理解與適用》，最高人民法院物權法研究小組編著，人民法院出版社2007年出版）

2.宅基地使用權取得、行使和轉讓

土地管理法和擔保法對宅基地使用權做了規定。根據土地管理法的規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照土地管理法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。擔保法規定，宅基地使用權不得抵押。

此外，中共中央、國務院通過有關文件，多次強調農村居民建住宅要嚴格按照所在的省、自治區、直轄市規定的標準，依法取得宅基地。農村居民每戶只能有一處不超過標準的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。同時禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

（摘自《中華人民共和國物權法釋義》，胡康生主編，法律出版社2007年出版）

3.合同無效或者被撤銷的法律后果

在合同無效或者被撤銷的情形下，當事人仍應負如下幾種民事責任：

（1）返還財產。返還財產是指合同當事人在合同被確認無效或者被撤銷以后，對已交付給對方的財產享有返還請求權，而已接受該財產的當事人則有返還財產的義務。合同無效或者被撤銷后，就意味著雙方當事人之間沒有任何合同關系存在，那么就應該讓雙方當事人的財產狀況恢復到如同沒有訂立合同時的狀態下的情形。而返還財產就是旨在使財產關系恢復到合同訂立前的狀況。所以不論接受財產的一方是否具有過錯，都應當負有返還財產的義務。不過返還財產主要適用于已經作出履行的情況，如果當事人根本就沒有開始履行，或者說財產尚未交付，就不應適用返還財產這一原則。

（2）折價補償。返還財產為恢復原狀的原則，但是在有的情況下，財產是不能返還或者沒有必要返還的，在此種情況下，為了達到恢復原狀的目的，就應當折價補償對方當事人。不能返還可分為法律上的不能返還和事實上的不能返還。

法律上的不能返還，主要是受善意取得制度的限制。即當一方將受領的財產轉讓給第三人，而第三人取得該項財產時在主觀上沒有過錯，不知道或者沒有責任知道該當事人與另一方當事人的合同無效或者被撤銷，善意第三人就可以不返還該原物，并且該原物也是不可替代的，此時，該當事人就不能返還財產，他就必須依該物在當時的市價折價補償給另一方當事人。

事實上的不能，主要是指標的物滅失造成不能返還原物，并且原物又是不可替代的。在這種情況下，取得該財產的當事人應當依據該原物當時的市價進行折價補償。

（3）賠償損失。《合同法》第五十八條規定“有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。在合同被確認無效或者被撤銷后，一般都會產生損害賠償的責任。在合同被確認無效或者被撤銷后，凡是因合同的無效或者被撤銷而給對方當事人造成的損失，主觀上有故意或者過失的當事人都應當賠償對方的財產損失。

（摘自《中華人民共和國合同法釋義(第3版)》，全國人大常委會法制工作委員會編，胡康生主編，法律出版社2013年出版）

1.《中華人民共和國物權法》

第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

2.《中華人民共和國土地管理法》(2004修正)

第六十二條　農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

3.《中華人民共和國合同法》

第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。