公募REITs來襲，不動產(chǎn)證券化融資你想好了嗎？

regulusleo 2020-05-16

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大家好，我是飯團(tuán)~

地產(chǎn)行業(yè)人士都知道，近年來地產(chǎn)的融資渠道一直緊縮，對于持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)但信用表現(xiàn)不佳的地產(chǎn)商來說，REITs、CMBS、供應(yīng)鏈金融、購房尾款證券化等證券化融資方式備受青睞。其中，REITs作為發(fā)展較為成熟、融資規(guī)模更大、收益相對穩(wěn)定的一類產(chǎn)品，一直是企業(yè)進(jìn)行不動產(chǎn)證券化融資的白月光。

然而，一直以來，由于缺少嚴(yán)格意義上REITs的相關(guān)法律法規(guī)，目前在國內(nèi)市場上發(fā)行的均為部分符合國外成熟市場REITs標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，因而僅能稱為類REITs產(chǎn)品。這類產(chǎn)品與成熟市場REITs產(chǎn)品相比，在交易結(jié)構(gòu)、稅負(fù)水平、運營方式收入來源、收益分配方式、募集范圍等方面具有一定的差異。

2020年4月30日，中國證監(jiān)會出臺了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（簡稱“《通知》”），標(biāo)志著國內(nèi)REITs產(chǎn)品向國際化邁出了第一步。

在這樣的背景下，企業(yè)又將如何選擇不動產(chǎn)融資渠道呢？標(biāo)準(zhǔn)化REITs值得企業(yè)選擇嗎？??

結(jié)構(gòu)上，此次頒布的《通知》同此前流傳的模式類似，采用“公募基金+ABS”的結(jié)構(gòu)。

這樣的結(jié)構(gòu)沒有突破《公司法》和《證券法》對證券品類的規(guī)定，公募基金的免稅性質(zhì)和較為成熟的ABS產(chǎn)品的稅務(wù)籌劃實踐也可以更好地吸引投資人。

同時，公募REITs的推出使項目資產(chǎn)有了市場化的價格，避免了先后投資人對定價的分歧，使項目的擴(kuò)募變得可能。

此外，4月30日晚與《通知》同步公布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》（簡稱“《指引》”）規(guī)定，“網(wǎng)下詢價結(jié)束后，基金管理人應(yīng)當(dāng)及時向公眾投資者公告基金份額認(rèn)購價格。公眾投資者通過基金銷售機(jī)構(gòu)以詢價確定的認(rèn)購價格參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購”，意味著個人投資者也可以通過公開透明的渠道購買REITs產(chǎn)品，為個人投資者增添資產(chǎn)配置品類，為產(chǎn)品吸引更多的資金來源。

但這樣的結(jié)構(gòu)下，對投資者而言，對公募基金和ABS的雙重運行體系的維護(hù)難免會加大投資者的中介成本；對發(fā)行人而言，永續(xù)的公募REITs也意味著注入的資產(chǎn)將真正意義上被賣出，發(fā)行前需審慎考慮項目的升值空間，謹(jǐn)慎酌定賣出份額，一定程度上降低了公募REITs的吸引力。

資產(chǎn)類型上，根據(jù)4月30日晚與《通知》同步公布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》（簡稱“《指引》”），基礎(chǔ)設(shè)施包括倉儲物流，收費公路、機(jī)場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施。

需要注意的是，一方面，本次公募REITs僅針對基礎(chǔ)設(shè)施這類公信力強(qiáng)的資產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)企業(yè)期待的住宅和商業(yè)地產(chǎn)，基于“房住不炒”宏觀政策，短期內(nèi)住宅類REITs也不太可能出現(xiàn)；

另一方面，根據(jù)《通知》的表述，公募REITs將“優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目，鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點”，足以見得國家對于產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的公募REITs的態(tài)度僅為“鼓勵”，支持程度不如前者（“優(yōu)先支持”）。

基于上述分析我們不難看出，公募REITs試點目前尚未解決資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移過程當(dāng)中的稅收問題，同時也還存在所有權(quán)可能轉(zhuǎn)移、原來的融資人要風(fēng)險自留等問題。因此，對于一些融資方而言，公募REITs仍存在諸多限制。

所以，對于追求較低融資成本，同時保留資產(chǎn)所有權(quán)的企業(yè)而言，類REITs、CMBS、供應(yīng)鏈金融、購房尾款證券化仍為不錯的選擇。

但你了解這些不動產(chǎn)證券化法律實踐中，項目在推進(jìn)過程中有哪些核心關(guān)注點嗎？

以新派公寓REITs、華泰資管-保利置業(yè)一期CMBS為例：

類REITs架構(gòu)設(shè)計中，反向吸收合并如何設(shè)定？
工商部門不認(rèn)可反向吸收合并時如何將項目推進(jìn)？
在采用整租方式輸送底層資產(chǎn)的收益時，如何達(dá)到節(jié)稅目的？
如何激勵物業(yè)運營方提升底層資產(chǎn)業(yè)績，最終提升處置價格？
涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，如何獲得國資委的批準(zhǔn)？
…

當(dāng)前，向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款的信托通道業(yè)務(wù)收緊，開展CMBS項目可能存在以下問題：

委托人如果是銀行，因涉及“銀信合作”，信托公司無法開展這樣的業(yè)務(wù)；
信托貸款由于資金用途問題無法發(fā)放；
信托公司如果做資金信托，在整體規(guī)模過大無法與其風(fēng)險計提匹配，信托公司將無法開展業(yè)務(wù)。

這樣的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)CMBS應(yīng)如何開展？

針對類REITs、CMBS、供應(yīng)鏈金融、購房尾款證券化中存在的這些問題，飯團(tuán)學(xué)院請來了兩位資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的大咖為我們帶來《四大不動產(chǎn)證券化法律實務(wù)全輯》。

他們將通過四大板塊和六大經(jīng)典案例，分享在實踐中這些項目的核心關(guān)注點。且聽他們?nèi)绾我娬胁鹫校鸩交忭椖块_展中的障礙，推進(jìn)項目順利進(jìn)行：

講師介紹

陳府申先生

金杜律師事務(wù)所金融資本部合伙人

主要職業(yè)領(lǐng)域：結(jié)構(gòu)性融資、資產(chǎn)證券化、資產(chǎn)管理、金融科技和私募基金等。

在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域，陳律師曾主辦了各類金融資產(chǎn)(包括但不限于銀行信貸、信托受益權(quán)、汽車金融、財務(wù)公司、金融租賃、消費金融等)和各類非金融企業(yè)資產(chǎn)(包括但不限于CMBS、類REITs、供應(yīng)鏈、物業(yè)費、購房尾款、融資租賃、小貸、收費權(quán)、票據(jù)、知識產(chǎn)權(quán))，并在銀行間市場以及證券交易所等各類交易市場發(fā)行。

作為國內(nèi)在資產(chǎn)證券化和結(jié)構(gòu)性融資領(lǐng)域領(lǐng)先的法律團(tuán)隊成員之一，陳律師主導(dǎo)和參與的很多項目是行業(yè)內(nèi)的“首單”項目或具有重大創(chuàng)新意義。

陳律師參與編著了《圖解資產(chǎn)證券化：法律實務(wù)操作要點與難點》(法律出版社，2017年)等著作。