為什么說(shuō)不良資產(chǎn)從業(yè)者必須具備資源整合能力？

文章來(lái)源：典當(dāng)人之家

基本上每個(gè)不良地產(chǎn)項(xiàng)目都涉及很多復(fù)雜的法律關(guān)系和訴訟問(wèn)題，能否理解這些法律關(guān)系，對(duì)于處置是否成功至關(guān)重要。

比如了解法院里訴訟的程序，基層法院到中等法院到高院，從立案到審查到執(zhí)行，破產(chǎn)和解、破產(chǎn)重組、破產(chǎn)清算、究竟每個(gè)程序是怎么樣的？需要多長(zhǎng)時(shí)間？你才能判斷你的資金流進(jìn)去以后大概要放多長(zhǎng)時(shí)間，然后這個(gè)案子什么時(shí)候會(huì)結(jié)，這個(gè)就是很多法律的問(wèn)題。

如果已經(jīng)進(jìn)行到了司法拍賣(mài)階段，說(shuō)明該資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系已基本理清，在這種情況下，能夠縮減部分處置時(shí)間。相應(yīng)的投資周期也會(huì)縮短。

項(xiàng)目里面的涉及的債權(quán)債務(wù)究竟怎樣，隱形負(fù)債和或有負(fù)債怎樣？

哪個(gè)債權(quán)是優(yōu)先償還的的，哪個(gè)是第二順位的，哪個(gè)是最后償還的，有多少償還清償率，你是要判斷的。

比如工程欠款債權(quán)在竣工報(bào)告后的6個(gè)月內(nèi)是有優(yōu)先受償權(quán)的，是優(yōu)先于銀行的抵押債權(quán)的，很多人以為銀行有抵押的債權(quán)是最優(yōu)先償還的，還有包括拖欠員工工資、社保，拖欠政府的稅款，這些債權(quán)的清償順序都需要了解。

又比如項(xiàng)目里的每筆融資或者投資究竟是股權(quán)還是債權(quán)，是固定還是浮動(dòng)，是明股實(shí)債還是本質(zhì)上是股，需要了解后才知道處置的方法。

債權(quán)債務(wù)的重組需要清楚金融產(chǎn)品和交易結(jié)構(gòu)。

在不良資產(chǎn)這個(gè)行業(yè)里，早期做的比較好的人都是律師背景出身，因?yàn)槁蓭熌艽蚬偎荆私夥ㄔ旱年P(guān)系又熟悉訴訟流程。

比如一個(gè)項(xiàng)目正常價(jià)10億，涉及比較復(fù)雜的法律和訴訟問(wèn)題，但只要把法律和官司搞定、6億就能拿下來(lái)，那么就不用懂房地產(chǎn)，也不用懂金融，只要能拿下來(lái)就肯定賺，因?yàn)闃?biāo)的物的利潤(rùn)足夠多，大部分風(fēng)險(xiǎn)都可以通過(guò)利潤(rùn)里面化解，所以這個(gè)項(xiàng)目的獲取中，法律知識(shí)和技能成為了最重要的競(jìng)爭(zhēng)力。

但如果這個(gè)項(xiàng)目10億但需要9億才能拿下來(lái)，只有1億利潤(rùn)的話，可能光懂法律和官司還不行，還得做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，把抵押物的價(jià)值從10億提升到12億才有更多的利潤(rùn)空間。

這一輪不良資產(chǎn)的投資邏輯就是需要跨界整合的能力，光懂法律不行，需要懂金融、懂法律，有的案例還需要懂資本市場(chǎng)和PE投資（私募股權(quán)投資）的邏輯。

比如說(shuō)樂(lè)視的案例，樂(lè)視有電視業(yè)務(wù)、有汽車業(yè)務(wù)、有生態(tài)鏈、還有房地產(chǎn)資產(chǎn)。投資和重組樂(lè)視這樣一個(gè)公司需要的能力就更跨界、更復(fù)雜了。

首先樂(lè)視在北京有幾個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目和土地，這些資產(chǎn)剝離出來(lái)值多少錢(qián)，處置后能否清償負(fù)債？第二，它的主營(yíng)業(yè)務(wù)，樂(lè)視的電視、汽車、能源，這種究竟怎么樣去估值。

這就涉及到PE的投資和估值邏輯，比如需要分析行業(yè)未來(lái)增長(zhǎng)空間怎么樣，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是通過(guò)并購(gòu)重組還是通過(guò)自然生長(zhǎng)、內(nèi)在生長(zhǎng)？

第三，債權(quán)債務(wù)情況怎樣買(mǎi)，哪些是緊急債務(wù)，哪些是傳統(tǒng)融資？哪些是資本市場(chǎng)融資？等等一系列問(wèn)題。

所以對(duì)這個(gè)公司進(jìn)行估值的時(shí)候，既要對(duì)資產(chǎn)和土地進(jìn)行估值，還要按照PE的邏輯對(duì)它的主營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行估值，還需要了解債務(wù)重組的可能性和突破點(diǎn)。

投資像樂(lè)視這樣的困境企業(yè)需要系統(tǒng)的知識(shí)和高超的技術(shù)，可能跨了法律、金融、房地產(chǎn)，還有資本市場(chǎng)等維度。