基礎設施REITs細則出臺！公募REITs業務布局風口正當時

REITs行業研究 2020-08-06

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8月3日，國家發改委辦公廳發布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，明確試點項目申報條件和要求，其中明確提到要聚焦重點區域（含京津冀、長三角、大灣區）和重點行業（如新基建）。

在監管機構進一步明確政策之下，數據中心、5G、工業互聯網、物聯網等新基建產業有望加速REITs試點工作的推進，探索新的融資渠道以引入更充足的資本支持，加速新基建行業的投資發展。

與4月30日證監會、國家發改委聯合發布的《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(證監發〔2020〕40號)文件(下稱“40號文”)相比，本次通知明確了申報細則，細化了對試點項目和申報材料的具體要求，對項目申報具有極強的指導意義。

公募REITs賦能巨量新基建市場

《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》要求，開展基礎設施REITs試點，要聚焦京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域；

聚焦重點行業，主要包括：倉儲物流項目；收費公路、鐵路、機場、港口項目；城鎮污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目；城鎮供水、供電、供氣、供熱項目；數據中心、人工智能、智能計算中心項目；5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡、有線電視網絡項目；智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

與40號文相比，通知新增“鼓勵國家戰略性新興產業集群、高科技產業園、特色產業園等開展試點”，并明確“酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產項目不屬于試點范圍”。

根據國家統計局公開數據測算，1981年到2019年，基礎固定資產投資累計存量約420多萬億元，按照標準公募REITs產品發行，至少可以盤活4萬億—12萬億元。基建項目投入及運營周期一般長達10年以上，甚至長達30-50年，資金投入后長期失去流動性，資金使用效率較低。

基建REITs相當于將現金流好的基建項目提前變現，盤活存量，形成有序的良性循環，可以拉動基建投資持續增長。公募基建REITs的推出，在盤活存量，降低杠桿的同時，也有助于疫情后為恢復經濟，加大新型基礎設施建設的需要。

【REITs指數】汪文娟（參見：獨家重磅！萬字深度專訪：全球最大物流地產REIT是怎樣煉成的？）指出，國內以倉儲物流和基建園區等領域作為試點是符合REITs發展的規律和國內經濟發展階段的。

這一政策以穩健為出發點，逐步地放開公募REITs這一較復雜的組織結構和投資產品類別，從市場需求較大對經濟發展舉足輕重同時波動較小的行業細分開始推進，另外在政策層面起到對倉儲物流和基建園區的發展扶持，可謂一舉多得。

一個重要的發展前提就是標的物能夠提供穩定可預期的現金流。只有滿足這個前提條件，再配合對REITs高股息分配的要求，才有可能打造出一個收益較穩定，收益率相對豐厚對投資人和管理人具有吸引力的產品。

REITs投資雖然是另類投資的范疇，但投資者時常將它與固定收益的債券投資相比較，其主要訴求是獲得較穩定的現金流收益。在國際市場中，REITs的機構投資者大部分是風險承擔較低的養老基金，國家主權基金，和保險公司等。這部分的機構投資者掌握了市場上絕大多數的投資資金，如果能將他們引入到REITs的領域，將會對REITs乃至整個房地產的良性發展產生巨大的促進作用。

此外，于今年7月30日，遠洋資本成功發行了全國首單IDC新型基礎設施ABS。該項目儲架規模為32億元人民幣，首期產品規模11.06億元人民幣，產品期限最長為9年。遠洋資本成功把握最佳發行窗口，順利實現首期產品低成本發行，其中優先級01檔利率低至3.50%、各檔加權平均票面利率為4.03%。

REITs廣泛助力地方政府“新基建”實施

北京 “新基建”方案發布，積極爭取利用REITs。6月10日，北京發布《北京市加快新型基礎設施建設行動方案(2020-2022年)》(以下簡稱《方案》)，明確北京建設新基建的基本目標、原則、基本任務及保障措施。這意味著北京新基建將開始提速，向各行業縱深發展。

《方案》在“三、保障措施(一)強化要素保障”部分提出，加大信貸優惠支持力度，發揮財政資金、基金引導作用，積極爭取利用不動產投資信托基金，支持各類市場主體參與建設。加強對全市重大新基建項目土地指標的保障。重點引進培育規劃建設、投資運營等方面的行業管理人才以及引領新基建技術研發的技術領軍人才。

RCREIT（REITs研究中心）早前即率先提出觀點表示，公募REITs具備較為廣泛的投資者群體和較高的流動性，可以通過資產的流動性來解決資金期限的問題，并降低融資成本。2020年我國多省市明確提出要加快推進5G網絡建設，RCREIT（REITs研究中心）認為，公募REITs契合投資人風險收益匹配的訴求，可有力推動以5G為代表的“新基建”投資發展。（參見文章：RCREIT觀點丨劉洋：疫情影響5G等建設需求公募REITs有力推動新基建）

重慶市新基建重大項目建設行動方案出爐，探索推進REITs項目試點。6月18日，重慶市政府發布《重慶市新型基礎設施重大項目建設行動方案(2020—2022年)》（下稱《方案》）。3年里，重慶市將總投資3983億元，滾動實施和儲備375個新基建重大項目。

據悉，重慶擬以2020—2022年為周期，滾動實施新型基礎設施重大項目建設及儲備，以促進數字經濟與實體經濟深度融合，加快建設“智造重鎮”“智慧名城”。前述方案明確，重慶將在新型網絡、智能計算、信息安全、轉型促進、融合應用、基礎科研、產業創新等7大類型基礎設施發力。

《方案》在“支持政策”部分提出，深化新型基礎設施投融資體制改革，調動社會資本參與積極性。在城市智能中樞、傳統基礎設施改造升級等領域，適度放寬市場準入，探索新型基礎設施盈利模式，加大依法合規采用政府和社會資本合作方式(PPP)進行項目建設力度。

鼓勵符合條件的企業發行企業債券、公司債券、資產證券化產品，提高直接融資比重。加大與國家級基金的對接力度，建立國家、市、區縣三級基金聯動機制，加大對新型基礎設施建設的支持力度。聚焦新型基礎設施重點領域，重點支持補短板項目，探索推進不動產投資信托基金(REITs)項目試點。

持續引領中國REITs新時代 RCREIT共同主辦推出全國首個公募REITs實戰高級研修項目

2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》以及《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》，首次對公募REITs的參與主體履職安排、產品注冊、投資范圍、份額發售和信息披露等重要方面進行了規范，標志著我國公募REITs試點正式啟航。未來，公募REITs將成為我國金融產品創新的重要發展方向。

公募REITs試點政策出臺恰逢其時。當今世界正處于百年未有之大變局，我國正處在走向現代化強國之路、實現民族偉大復興的戰略機遇期。在這樣的背景下，RCREIT（REITs研究中心）聯合廈門市資產證券化協會以及中國REITs教父孟曉蘇博士等重磅師資，共同推出中國公募REITs實戰高級研修班，培育REITs專業人才，為促進中國REITs市場的建設與發展貢獻力量！

參與研修班的學員，可以了解中外REITs運行機制、熟練掌握REITs操作標準與模式、結識國內REITs高端人脈；成為RCREIT（REITs研究中心）個人會員，享有免費參加眾多REITs及不動產金融相關主題的閉門研討會、沙龍或大型行業產業論壇權益；還可定期獲得RCREIT（REITs研究中心）編制的《中國REITs決策參考》等內參研究報告資料；獲得金牌身份認證（由國內知名985高校和廈門市資產證券化協會授予的雙結業證書，納入該校全球校友名錄）。

組織機構

主辦單位

RCREIT（REITs研究中心）、廈門市資產證券化協會

協辦單位

中國資產證券化百人會論壇、國金ABS云

學術支持

全球金融科技實驗室、中國人民大學國際貨幣研究所

課程特色

行業大咖親臨授課，手把手教學

中國REITs教父孟曉蘇博士、中國金融科技領軍人物曹彤博士、著名經濟學家向松祚教授親臨授課，國內REITs行業領軍人物齊聚，行業大咖手把手教你玩轉公募REITs。

56課時全面學習，注重實操演練

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