|
與以往我們從建筑風格或歷史人文等角度去品讀一幢老建筑不同，我們本期所要講述的這個一般會出現在部分老建筑角落處的“界碑石”雖說在同類文章中很少被提及，但其在客觀上卻代表了這些老建筑最本來的面貌。
界碑石
說“界碑石”必須要提及“道契”。“道契”是外僑或外商在租界及其周邊地區擁有（永租）土地的憑證。在這之前上海及江南地區的土地憑證一般形式表現為“甲乙雙方加上中人在簽約后契約隨即生效”，這種土地憑證的缺陷在于沒有政府相關職能部門的公證，如甲乙雙方中有一人死亡后這種憑證的法律效應就會相對減退許多。為規避上述這類簽約所帶來的弊端，后來有部分此類的簽約中，在“甲乙雙方加上中人簽約契約”后，再會提交當地土地主管部門再行登記并加蓋當地政府印章以示永久法律效應（早期上海民間擁有土地執業權的憑證主要有頒發于1855年的“執業田單”或“執業方單”）。“道契”的形式類似于后者并且在流程執行上更為規范嚴謹，大致形式為“外僑或外商在租界內永租到土地之后先向領事館注冊，后再到代表中國政府的上海道（分巡蘇松太常等地兵備道）進行備案，之后再由領事館與上海道派人對于土地進行核實丈量，確定永租土地的實際面積、坐落位置、東南西北四界并在契單上詳細注明，再加蓋上海道印章，由此地契生效，因其與上海道有關，故而被俗稱為道契。道契一般一式三份，一份由上海道保存，另外兩份交予領事館進行編號后，一份由領事館存檔，另一份交予租地外僑或外商保管”。據《上海掌故詞典》第688頁內容介紹：據上海市房地局檔案室收藏的編號為“第壹號”的英國商人顛地.蘭士祿（Lancelot Dent）與中國奚姓業主簽訂于1844年4月的道契中提出了一個“永租”的詞，即租地人一次性交給土地主一筆初租費，以后每年再交付一定的租金，這塊土地就“永租”給租地人了，土地主無權以任何理由收還土地，所以“永租”就是“絕賣”。我們也可以把這段文字內容看作是近代上海“道契”發端的起始。晚清光緒年間上海道署設立會丈局后，“道契”即由會丈局簽發。“道契”類土地憑證的簽發一直要延續到1927年，1912年進入中華民國后，北洋政府時期特派江蘇通商交涉使、滬海道尹等官員也扮演著簽發此類土地契證的角色，一塊申領過“道契”的土地相較于其它沒有申領過“道契”的土地而言升值空間更大，后來諸如“道契”之類的土地憑證還逐步成為眾多銀行在“放款”時的“抵押品”首選。
道契
老建筑角落處“界碑石”在當時的主要作用在于“劃定界址”，如在1854年《上海英法美租界租地章程》中就對此有過相關明確的說明：“租定地基，豎一石碣，上刻號數后，由領事官委員帶同地保、業戶、租主親至該地，眼同看明四址，豎立界石，以免侵越，并杜將來爭論”。
我們現在仍能看到位于老建筑角落處的“界碑石”一般有分“華界”和“租界”兩種。原“華界界碑石”一般形式比較簡單，上面多數只刻有當時業主的名號。
老西門一帶的界碑石
原“租界界碑石”相對比較復雜，拿最為常見的“B.C.LOT”來講，“B.C.”是“英國領事館”（British Consulate，道契中也會寫成British Consular）的英文縮寫，“LOT”可解釋為“分地”或“地塊”之意，“B.C.LOT”就是經英國領事館注冊登記的地塊（其它還有如美國領事館U.S.C，法國領事館F.C，日本領事館J.C等），而刻在石頭上的數字則是這塊土地在租界地籍圖上的編號，一般編號越小登記時間越早，這些信息會被編入租界當局的專用地圖以便其日后的稅收，此外界碑石上也會刻有外僑或外商名號或其縮寫。同樣按1854年《上海英法美租界租地章程》中的規定來做說明：外商如要永租土地需要向本國領事館申請，如某國人在上海沒有領事館，也可以委托他國領事館進行辦理，基本規則如上，但在實際情況中也存在有某些有領事館的外商跑到他國領事館去申請永租土地的情況。“租戶”根據在各國領事館申請的不同情況，其“道契”會分別歸入英、法、美、德、俄、意、日等約20種的“道契冊頁”中，其中數量以“英冊道契”居首，如果一塊土地在被“永租”后再次出現“易主”并且“易主上下家”所對應的領事館不同，那么在道契冊頁中也會出現A轉B的情況（如：“英冊道契”轉入“美冊道契”）。
另外在金玄所著《上海房地產產權憑證刨析》一文中還介紹過“工部局契”和“領事署契”兩種一般較少被提到的土地憑證，該文中介紹說：“工部局契”是公共租界工部局把以前向民間征購土地中剩余部分，登報招標價售，由工部局總辦簽立文契，發給承購人作為執業憑證；“領事署契”又稱公館契，系指法國駐滬領事館所發的土地永租契。蓋自清政府允許法國僑商在滬永租土地后，當時的法國駐滬領事主張屬地統治權，對于法租界內土地，不許他國染指，于是大批法國僑商往往繞過中國官廳，向國人征購土地后轉由法國駐滬領事換發領事館契作為產權憑證。
回到“道契”的話題，“道契”作為外僑或外商永租土地的憑證華人理論上是無法申請獲取的，為取得與外僑外商在“擁有土地”上同等的權利，“道契掛號”行業逐步在當時滬上地產領域開始出現，其大體形式為“先以外僑或外商的名義出面申請注冊并領取道契后再過戶給華人，華人業主會收到外僑或外商開具的一張權柄單，外僑外商再從中收取的一定的費用，由此華人業主開始實際擁有對于申請道契所涉及土地的掌控，后來華人地產界以“道契掛號”而致富的例子眾多，諸如程謹軒、周湘云、陶善鐘、貝潤生、鄭伯昭等華人地產大鱷家族迅速致富崛起的背后多有“道契掛號”的影子，因此“道契掛號”在很長的一段時期內一直是當時在滬華人投資地產途徑的首選。
為使得華人在無需經過外僑外商的環節下也能申領到“道契”，“上海商務總會”（上海總商會的主要前身）于1907年就曾呈請江蘇督撫辦理“華商道契”并獲準，1917年“上海總商會”還為此專門設立了“華商道契處”，以示與外商把持的“道契掛號”相抗衡的決心。據方椒伯筆述《華商道契處》（未刊稿，上海市工商業聯合會檔案史料室藏）一文記載“華商道契之范圍：凡可請領洋商道契地區，皆可轉換華商道契以外，所有上海城廂及城墻基地，以及寶山縣轄境內有些指定地區，皆可領取華商道契…請領華商道契之手續：業主將所有田單（方單）契據送至總商會華商道契處，由道契處掣給收據。道契處即將原契單備函送至丈量局由局排定日期，函知道契處轉知業主，屆期陪同局派丈量人員至所在地會仗。會丈后，由局給具草圖送會轉致業主核對，如有不符，可申請復丈（會丈時車費由業主負擔）。如核對無誤，由業主簽字蓋章于圖紙上，再由會送至會丈局。會丈局填就道契，送由交涉使轉送道署蓋印后，發還交署轉局送會，由會注冊加蓋鈐記交與業主。業主須于注冊簿上簽字蓋章，如由轉讓或抵押情事，須雙方到會簽字蓋章”；又據趙晉卿口述《華商道契》與《外商道契的經過與手續》兩篇文章（上海市工商業聯合會檔案史料室藏）中記錄“上海商務總會當時舉辦華商道契，是為了便于工商界抵制周轉，惟當時人們多迷信洋商，尤因當時中國人充當外商買辦，須交保證金，洋商道契就可以用作保證金。對于華商道契，外商就不同意作保障金，所以當時在上海買地，仍多要買洋商道契。商務總會經手所辦華商道契，不過一百幾十份，原來要抵制洋道契的目的，當時也未能達到”。從中我們能大致勾勒出“華商道契”在當時的整體情況。
談“道契”問題的同時也仍舊離不開界碑石，對于較多在原“租界界碑石”上刻有中國業主名號的情況目前有如下幾種解析：1、此為上文中提到“道契掛號”的產物，即華人在通過外僑或外商申請到土地并過戶給自己后會在“界碑石”刻上自己的名號。對此有學者認為“道契掛號”是屬于私人行為，理論上來講是不合規的，一經發現后果嚴重，所以凡是稍有頭腦的業主不太會行此蠢事。對此筆者在《時光里的家園—上海市靜安區社區微志選輯》第206頁中找到了些許線索，該書中通過引用史料提到“1933年張園地塊業主情況為：Brandt & Rodgers,Ltd中文名泰利有限公司，屬英商，擁有原張園20幅土地，達48.669畝，是（張園）土地最大的購買人和開發商”。現張園地塊仍保留有當時留下的許多界碑石，而這家“泰利”在當時上海地產領域的主業之一也正是“道契掛號”，從中我們或許能品出幾分端倪；2、此為上文中提到“華商道契”的產物。但這類道契畢竟是“少量”，拿每塊刻有華人名號的原“租界界碑石”都歸于“華商道契”這一范疇未免有點以偏概全。3、最初大部分“租界界碑石”上是不刻有華人名號的，這些華人名號是后來再添加上去的，即外商將其地產正式轉讓給華人（并非通過“道契掛號”途徑）后華人再在界碑石上刻上自己的名號，因當時這類“外轉華”的土地轉讓行為確實存在，故而這第三種解析也是有一定道理的。
相對于租界地產而言，租界當局也會有自己的“界碑石”，如：M.C，即1854年由英法美三國領事發起成立的Municipal Council（漢譯“工部局”）的縮寫，1862年法租界退出另行成立“公董局”；F.S，即Foreign Settlement；I.S，即International Settlement（兩處均可翻譯為公共租界，另Foreign Settlement也有被翻譯成“西人租界”或“外國租界”等），另外在上述“界碑石”中也可能會加入其他字母，如S一般通Shanghai，B一般通Boundary，R一般通Road。法租界公董局也會有自己的“界碑石”，一般是其法文縮寫C.M.F，另外還會有一些體量更大的“界碑石”，我們在相關的歷史博物館中也能看到。
-END-
本文亦發布于“王陽明66 說上海”微信公眾號。集筆者“數年走訪收集總結之精華”的《覓.境—舊時光里的上海灘》已與廣大讀者見面，現已在各大網店有售，大家如感興趣可以關注，如需筆者的“簽名本”也可在“王陽明66 說上海”公眾號中進行留言。
|
