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楊家坪商圈作為重慶五大傳統商圈之一，常年商家云集人流如織，每次關于它的風吹草動都能引來網友們的關心。 4月12日下午楊家坪商圈實拍圖； 4月7日，市規劃局公布了楊家坪商圈周邊規劃調整公告，引來眾人矚目，網傳周邊老破小隨后連夜大漲！ 其實楊家坪圈的拓展計劃，已討論多年。 拓展的方向主要是“北拓、東擴、南進、西挺”，這些官方資料其實非常有限，但是這是重慶樓市漫威系大V的大本營；我含淚把賣血所得請他吃了兩頓串串后，終于獲得了楊家坪很多不為人知的秘聞。 楊家坪商圈的發展歷史，就是和拆遷重建聯系在一起的，先從楊家坪商圈兩所重磅學校拆遷講起吧。 01.楊家坪南進—太難 楊家最開始是南拓，要從動物園旁邊有一座名叫重慶鋼鐵高等專科學校講起了； 圖片來自網絡； 這是一個被人遺忘的學校，曾經在重慶非常有名，現在更名叫重慶科技學院，搬遷到大學城了，楊家坪的南拓就是從這里拆遷，建成了現在的樓盤恒大綠洲。 但是楊家坪的南拓并沒有完成，鋼校后面還是存在大量老房子，南邊的最后一塊飛地就是動物園了，這里也多次傳言要搬遷，但最后都被辟謠了。 為什么楊家坪南拓非常困難，再往動物園方向看看，九龍坡區很多政府單位都在附件，還有公務員小區也在周邊，動物園對面的沃爾瑪自成一系，形成一個小的人氣頗足的小商圈。 所以楊家坪商圈，向南拓展很難。 02.西挺之路—已完成 楊家坪西邊的發展也是一所學校的拆遷：重慶工學院，也就是現在的理工大學搬遷，現在那塊地修成了保利花半里及保利時代廣場； 上圖為保利時代廣場，下圖為保利花半里； 而另一個新華印刷廠拆遷，則建成了海蘭云天盛世華城小區和力揚西西MALL;
上圖為盛世華城，下圖為力揚西西MALL； 03.東拓之路—最為傳奇 東邊現在有鐵馬廠老廠區，還有新建的中迪廣場，不過中迪廣場現在是非太多。整個東拓收到嚴重阻力。而東拓過程，也誕生了重慶樓市的兩個傳奇： 1. 重慶最牛釘子戶 這個釘子戶就在楊家坪的鶴興路17號，以前還只是個小木房。鶴興路長約200米，在國民黨陪都時就有了。那時，整個九龍坡區都是農村，鶴興路的房子大多數是木屋。 根據漫威系大V回憶，這條路過去有餐館、街機游戲廳等，最牛釘子戶楊武的房子可以算得上是鶴興路最大的私產，拆遷前開的是火鍋店，據說生意不錯。
最牛釘子戶楊武的老婆吳蘋逢人便說，1993年前，她開的火鍋店每月營業額高達3萬元，一直是自己在經營。要知道1993年，3萬塊錢是個神馬概念？ 那時候的楊家坪，一套房子的總價只要幾千塊！ （有沒有想時光穿越的想法？） 不過開發商也不是傻子，不是你說多少就是多少；拆遷前進行過摸查，這個最牛釘子戶的房子是租給別人經營火鍋店的，租金不足每月3000元。
最牛釘子戶拆遷后的地方，建成了現在的正升百老匯； 這里就是現在沒落的正升·百老匯，正升百老匯的公寓全是小戶型，里面淪為了租客的樂園，而大廈里面人氣一直不溫不火。 2. 鐵馬廠的搬遷 楊家坪商圈的東拓，實際上更主要就是國營老企鐵馬廠的搬遷； 之前鐵馬廠家屬區搬遷后，2015年1月以23億的總價拍出，樓面價高達5000元/平，建成了現在的中迪廣場，可惜現在半死不活的。
中迪廣場實景圖，對面便是鐵馬廠； 現在楊家坪商圈東邊還有最大的一塊地就是鐵馬廠，這個軍工廠早就沒落了，這個廠的周邊，曾經還形成了小KTV一條街，燈紅酒綠，也曾經被稱為亂吼一條街，后來也被整頓后消失。（怪不得漫威系大V以前買在楊家坪，后來又搬到汽博，終于明白了哈哈哈……）
鐵馬廠從楊家坪南側到灘子口延綿數里，包含主廠、工具廠、變速箱廠等，占地約2000畝，由于是兵器集團旗下的企業，非常難碰；
在鐵馬集團的官網上，已宣布在江津購地建新廠，為搬遷留下了伏筆； 對于楊家坪商圈而言，東拓目前來看基本算是失敗的 。 04.北進一本次拆遷虧損69億？ 說來很奇怪，重慶大部分成功的拓展都是北進，例如重慶一路向北的渝北區和兩江新區，楊家坪商圈最成功的也就是北進，建設廠修成了現在的華潤二十四城；
這個舊廠拆遷蓋大廈的故事（原型是成都420廠），被中國導演賈樟柯拍成了電影《二十四城記》，被很多評論家認為是成功地在廣告中植入了電影； 而華潤二十四城中最后修建的萬象城，這也是坡區商業的真正核心。根據新商網統計的購物中心銷售額排名，萬象城全國排名43名，重慶排第三，僅次于龍湖時代天街和北城天街。
萬象城二期正在施工中； 今年重慶爆出的重頭戲，就是楊家坪商圈的廣大新天地項目了，其實就是原建設廠的家屬區；廣大新天地要把萬象城和龍湖西城天街打通，形成楊家坪商圈新的核心。
廣大新天地區域范圍和實景圖；
根據數據，整個北拓征收成本將達到95億元。這次北拓面積多大呢？在衛星地圖上量出的是360畝左右。根據2019年公布的《九龍坡區法定城鄉規劃全覆蓋控規整合“一張圖”方案修改公示》，測算出，這個北拓的規劃，可出讓的面積為商業約150畝，住宅70畝，其他的為道路及綠化用地。 商業樓面價我們按照5000，容積率2.5，住宅樓面價14000，容積率2.0。測算結果是，北拓項目可回收價格是26億元。
數據和截圖自公眾號重慶研究； 也就是說，整個北拓項目，要啟動需要或許要虧95-26=69億元！ 05.北拓區域實景 我還特意進了里面晃了一圈，果然仿佛來到另一個世界；
而此次廣大新天地開發涉及三家大牌開發商：瑞安、龍湖、華潤。
其實看到這個計劃，想想萬象城已經是全市第三，還有在建的萬象城二期，龍湖西城天街也在重慶市排得上名號，加上這個龐大的廣大新天地項目和鐵馬廠拆遷后的商業地， 未來楊家坪步行街和周邊的老商業，還有生存空間嗎？ 06.商業嚴重過剩？ 為了考證楊家坪周邊商業是否過剩，我在4月12日下午3點左右對楊家坪商圈的萬象城、西城天街、中迪廣場、斌鑫購物中心四個商場進行了實地勘查，周日的天氣很好，這個時候人流量也是最大的。
萬象城內人氣十足，休閑購物的人來人往，已經看不出疫情的影響了；
西城天街雖然體量比較小，但人氣也還不錯；
位于步行街的斌鑫購物中心，一樓人來人往，二樓以上基本就沒人了；
中迪廣場看起最慘，雖然其體量最大，可即便是周末也是門可羅雀，大量商家倒閉撤場； 可以看到，即便在不擴容的情況下，楊家坪商圈已經出現嚴重過剩了，再增加這么多新商業進去，后面必然是殘酷的存量競爭，
只是，由來只有新人笑，有誰記得舊人哭，一批過氣商場倒閉不可避免。 07.老破小連夜大漲？ 有意思的是，雖然算起來這次北拓拆遷ZF要虧幾十億，但有網友表示這里的舊房價格一下猛漲起來了。
截圖自購物狂； 看了網上的段子，我還特意找了這里的中介問起了情況。
聊起這里的房子，中介大媽直擺腦殼： “一說要拆遷了，這邊的房子一下都漲起來了，出來一套馬上就賣掉了，現在只有一套58平的了，要價85萬；”
我再上網一看，果然這些老破小房價比周邊的電梯房還貴上一大坨，不曉得這次拆遷會造就多少拆遷富呢？
我來到勞動一村里面逛了一下，這里的房子的確很有歷史感，墻壁這些都還剛粉刷了的，還有很多樓頂在做防水施工，結果突然就說要拆了。
當然了，我還遇到了每次踩盤都能遇到的老朋友，埋伏在快狗打車旁準備偷襲，但它不知道的是我從老婆那里獲贈了一根打狗棍，并傳我了獨家棍法，早已是今非昔比。
一場你死我活的肉搏戰，正式拉開了帷幕。 北區樓盤： 龍湖三千庭 龍湖椿山 融創映湖十里 融創溪山春曉 龍興國際生態新城 景粼玖序 寰宇天下 龍湖鉑岸 奧山府 瀚學融府 遠洋九公子 華潤公園九里 北恒紫岳 重慶時代中心 金輝中央銘著 江山樾 魯能星城外灘 棕櫚泉悅江國際 新歐鵬教育城 恒大中央廣場 中交中央公園（驗房記） 萬科金域藍灣 象嶼觀悅府 北京城建龍樾生態城 藍光芙蓉公館 萬科四季花城 約克郡壹號半島 魯能泰山7號 萬科觀承 御景湖山 龍湖九里峰景 綠地新里櫻園 新江與城悠瀾 萬瑞大平層 昱湖壹號 江北嘴壹號院 恒大御龍天峰 國美江天御府 愛普新鴻府 華融現代城 舜山府 北岸江山 恒大軌道時代 華僑城 綠地克拉公館 南區樓盤： 招商雍江府 嘉天下 楓丹江嶼 洺悅國際 龍湖春江天鏡 來福士廣場 中交漫山 天譽智慧城 保利觀塘 和黃御峰 京漢鳳凰城（整改后記） 榮盛華府 鉑悅瀾庭 融匯半島天瀾 西區樓盤： 海蘭云天 融創文旅城 遠洋山水賦 弘陽天宸一品 朵力迎賓大道 板塊分析：
小樹，職業房產投資人，專注個人房產投資實操，只聊最真實的重慶樓市； 本文如有圖文侵權或版權疑問請掃碼聯系，我們會盡快處理，感謝！ 樓市評論： 1.炒房團資金崩盤，江北嘴頂豪小區淪為鬼樓，十年不漲血虧上億 2.中國最大炒房團覆滅記！900億灰飛煙滅，只留下江北嘴兩棟鬼樓 4.連環腰斬！10月重慶二手房成交下滑超70%，樓市徹底冰封！ 5.西部陸海新通道奠定重慶西部中心？現實太打臉，又是一廂情愿 知識星球： 小樹聊房提供金融貸款及新房、二手房淘筍服務，可掃碼進一步了解；
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