二中人給情侶們的13&14個買房指南 | 至正 ? 論法

昵稱8857635 2022-02-16

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本期主筆：熊燕

少年家事庭三級高級法官

（更多風采見文末）

愛情是火熱的，購房卻要理智！二中人為大家精心準備了婚戀不同階段、各種不同出資組合及產權登記模式可能隱含的13&14個法律要點。愿大家看清婚戀買房的真相后，依然幸福長久！

一、自身有出資能力的情侶們請看

情侶編號	婚戀階段		出資模式	產權登記安排
1	未婚	結婚前的任何階段	一方全額出資或婚前還清房貸	出資方名下
【法律要點】如無特別約定，房屋當然認定為出資方的個人財產。
2	未婚	可預見期限內會結婚	一方支付首付并自己申請銀行貸款	出資方名下
【法律要點】處理時依雙方是否已結婚而有所區別： a.未結婚，如無特別約定，房屋當然認定為出資方的個人財產；結婚后，一方繼續還貸的資金除有充分證據證明系其個人婚前財產外，一般應認定系用夫妻共同財產還貸； b.離婚分割援引《民法典婚姻家庭編司法解釋一》第七十八條的規定處理，即可認定房屋歸登記方，剩余貸款為其個人債務，另一方婚后參與還貸支付的款項及其相對應財產增值部分作為夫妻共同財產，由登記方對另一方進行補償。
3	未婚	未明確結婚意愿與時間	一方全額出資	雙方名下
【法律要點】處理時依雙方是否已結婚而有所區別： a.如無特殊情況，基于我國對不動產的權屬采取登記公示主義，登記雙方可印證二人共有意思； b.確定共有方式和各自份額，遵循約定優先原則，登記簿記載內容是重要依據； c.未結婚即分割，沒有約定則綜合各種因素，以公平為原則酌情確定未出資方份額（常在10%到30%范圍內）； d.離婚時分割，沒有約定則遵循夫妻共同財產分割的一般規則，適當兼顧雙方出資因素。
4	未婚	未明確結婚意愿與時間	一方全額出資	對方名下
【法律要點】處理時依雙方是否已結婚而有所區別： a.通常如無特殊情況視為出資方附條件或以結婚為目的贈與，未結成婚則出資方可要求返還； b.結成婚，因出資方未登記多為不具備購房資格，故房產應按夫妻共同財產處理，除非出資方明確表示歸登記一方個人所有，則按產權登記方個人財產處理。
5	未婚	未同居或雖同居但財產各自獨立	雙方出資	雙方名下
【法律要點】處理時依雙方是否已結婚而有所區別： a.如無特殊情況，基于我國對不動產的權屬采取登記公示主義，登記雙方可印證二人共有意思； b.確定共有方式和各自份額，遵循約定優先原則，登記簿記載內容是重要依據； c.未結婚即分割，沒有約定則綜合各種因素，以公平為原則酌情確定未出資方份額（常在10%到30%范圍內）； d.離婚時分割，沒有約定則遵循夫妻共同財產分割的一般規則，適當兼顧雙方出資因素。
6	未婚	未同居或雖同居但財產各自獨立	雙方出資	一方名下
【法律要點】處理時依雙方是否已結婚而有所區別： a.非登記方對購房是否有出資且該出資是否具有共同購房的意思均需證明； b.未結成婚，較難證明共同購房意思，非登記方出資可按借款、贈與處理； c.離婚時分割，若婚前雙方系以結婚目的共同購房，綜合出資比例、共同生活長短等作為共同財產處理。
7	未婚	已同居，收入、支出混同	出資狀況一般比較模糊	雙方名下
【法律要點】處理時依雙方是否已結婚而有所區別： a.約定優先； b.無約定，同居結束分割，按一般共有財產處理（出資比例是確定份額的重要依據）； c.無約定，離婚時分割，作為夫妻共同財產處理。
8	未婚	已同居，收入、支出混同	出資狀況一般比較模糊	一方名下
【法律要點】處理時依雙方是否已結婚而有所區別： a.有無共同購房的意思影響是否屬于二人共有的判斷； b.同居結束分割，除能證明具有共同購房意思按一般共有財產處理外，還視情況可按借款、贈與處理； c.離婚時分割，可推定以結婚目的購房，按照共同財產分割。
9	已婚		一方婚前個人財產全資購房	出資方名下
【法律要點】婚前個人財產在婚后的轉化，如無特殊情況，一般認為仍為個人財產。
10	已婚		一方婚前個人財產全資購房	雙方或對方名下
【法律要點】夫妻共同財產，出資因素只是分割時兼顧考慮的眾多因素之一，視情況可忽略出資情況。
11	已婚		夫妻共同購房（均為夫妻共同財產出資或夫妻均以個人婚前財產出資或上述資金來源均含）	一方或雙方名下
【法律要點】夫妻共同財產，出資因素只是分割時兼顧考慮的眾多因素之一，視情況可忽略出資情況。
12	已婚		夫妻共同購房（均為夫妻共同財產出資或夫妻均以個人婚前財產出資或上述資金來源均含）	未成年子女名下
【法律要點】 a.不能簡單按照登記情況認定房屋為未成年人房產； b.除有證據證明夫妻真實意思確為贈與未成年子女外，離婚分割時以將該房屋作為共同財產處理為宜。
13	已婚		夫妻共同購房（均為夫妻共同財產出資或夫妻均以個人婚前財產出資或上述資金來源均含）	夫妻或一方與子女名下
【法律要點】 a.除非有相反證據，一般認定系夫妻雙方與子女共同所有，共有方式無約定則推定共同共有； b.分割時，若雙方對未成年子女份額無一致意見，則考慮未成年人完全未出資，在均等分割基礎上適當降低其份額。

二、依賴父母出資的情侶們請看

情侶編號	婚戀階段	出資模式		產權登記安排
1	未婚	一方父母全額出資		出資方子女名下
【法律要點】出資并不等于父母向子女直接轉讓房產，就父母出資而言，依據《民法典婚姻家庭編司法解釋一》第二十九條第一款，認定為對自己子女個人的贈與：房屋屬于登記方個人財產。
2	未婚	一方父母全額出資		對方子女名下
【法律要點】出資并不等于父母向子女直接轉讓房產，就父母出資而言，依據《民法典婚姻家庭編司法解釋一》第二十九條第一款，認定為對自己子女個人的贈與：除有證據證明是對登記方的一般贈與外，應認定為父母以子女結婚為目的而贈與，未結成婚可主張返還出資，結婚后房屋一般作為夫妻共同財產處理。
3	未婚	一方父母全額出資		情侶二人名下
【法律要點】出資并不等于父母向子女直接轉讓房產，就父母出資而言，依據《民法典婚姻家庭編司法解釋一》第二十九條第一款，認定為對自己子女個人的贈與： a.如無特殊情況，基于我國對不動產的權屬采取登記公示主義，登記雙方可印證二人共有意思； b.確定共有方式和各自份額，遵循約定優先原則，登記簿記載內容是重要依據； c.未結婚即分割，沒有約定則綜合各種因素，以公平為原則酌情確定未出資方份額（常在10%到30%范圍內）； d.離婚時分割，沒有約定則遵循夫妻共同財產分割的一般規則，適當兼顧雙方出資因素。
4	未婚	一方父母支付首付款	如無相反證據，推定貸款由產權登記主體承擔	出資方子女名下
【法律要點】出資并不等于父母向子女直接轉讓房產，就父母出資而言，依據《民法典婚姻家庭編司法解釋一》第二十九條第一款，認定為對自己子女個人的贈與： a.未結婚，如無特別約定，房屋當然認定為出資方的個人財產；結婚后，一方繼續還貸的資金除有充分證據證明系其個人婚前財產外，一般應認定系用夫妻共同財產還貸。 b.離婚分割援引《民法典婚姻家庭編司法解釋一》第七十八條的規定處理，即可認定房屋歸登記方，剩余貸款為其個人債務，另一方婚后參與還貸支付的款項及其相對應財產增值部分作為夫妻共同財產，由登記方對另一方進行補償。
5	未婚	一方父母支付首付款	如無相反證據，推定貸款由產權登記主體承擔	另一方子女名下
【法律要點】出資并不等于父母向子女直接轉讓房產，就父母出資而言，依據《民法典婚姻家庭編司法解釋一》第二十九條第一款，認定為對自己子女個人的贈與： a.除有相反約定外，認定為雙方子女共有財產； b.按共同財產處理，共有方式與各自份額遵循約定優先原則； c.未結成婚分割，未約定則推定按份共有; d.離婚時分割，按照夫妻共同財產分割。
6	未婚	一方父母支付首付款	如無相反證據，推定貸款由產權登記主體承擔	情侶二人名下
【法律要點】出資并不等于父母向子女直接轉讓房產，就父母出資而言，依據《民法典婚姻家庭編司法解釋一》第二十九條第一款，認定為對自己子女個人的贈與： a.按共同財產處理，共有方式與各自份額遵循約定優先原則； b.未結成婚分割，未約定則推定按份共有; c.離婚時分割，按照夫妻共同財產分割。
7	未婚	雙方父母出資		登記一方或雙方名下
【法律要點】出資并不等于父母向子女直接轉讓房產，就父母出資而言，依據《民法典婚姻家庭編司法解釋一》第二十九條第一款，認定為對自己子女個人的贈與： a.雙方父母均出資這一事實加強了為結婚目的購房的可能，故一般按共同財產處理； b.無約定，離婚時分割相對于結婚未成時分割，在考慮雙方出資比例外還兼顧婚姻過錯、子女撫養、共同生活時間等因素。
8	已婚	一方父母出全資		登記自己子女名下
【法律要點】仍須強調出資并不等于父母向子女直接轉讓房產，就父母出資而言，依據《民法典婚姻家庭編司法解釋一》第二十九條第二款，有約定從約定，無約定遵循《民法典》第1062條的原則處理，即一般認定系對夫妻雙方的贈與： a.依據原《婚姻法司法解釋三》第七條規定，此情形視為父母出資是只對自己子女一方的贈與，房產認定為其個人財產； b.《民法典婚姻家庭編司法解釋一》刪除了上述規定，實踐中多數觀點仍然認為此情形視為一方父母對自己子女的贈與符合社會常理。
9	已婚	一方父母出全資		登記對方子女名下
【法律要點】仍須強調出資并不等于父母向子女直接轉讓房產，就父母出資而言，依據《民法典婚姻家庭編司法解釋一》第二十九條第二款，有約定從約定，無約定遵循《民法典》第1062條的原則處理，即一般認定系對夫妻雙方的贈與： a.如無特殊情況，一般認定系夫妻共同財產； b.離婚時若無約定，在等分基礎上綜合婚姻具體情況適當兼顧出資父母方子女利益。
10	已婚	一方父母出全資		雙方子女名下
【法律要點】仍須強調出資并不等于父母向子女直接轉讓房產，就父母出資而言，依據《民法典婚姻家庭編司法解釋一》第二十九條第二款，有約定從約定，無約定遵循《民法典》第1062條的原則處理，即一般認定系對夫妻雙方的贈與： a.如無特殊情況，一般認定系夫妻共同財產； b.離婚時若無約定，在等分基礎上綜合婚姻具體情況適當兼顧出資父母方子女利益。
11	已婚	一方父母部分出資（通常是首付款），夫妻共同還貸		出資方子女一人名下
【法律要點】仍須強調出資并不等于父母向子女直接轉讓房產，就父母出資而言，依據《民法典婚姻家庭編司法解釋一》第二十九條第二款，有約定從約定，無約定遵循《民法典》第1062條的原則處理，即一般認定系對夫妻雙方的贈與： a.就父母出資是否僅是對自己子女個人的贈與，爭議較多，故明確約定顯得尤為重要; b.房產一般認定為夫妻共同財產，離婚時若無約定，父母出資部分可更多地作為自己子女對房屋的出資貢獻從而影響分割比例的調整。
12	已婚	一方父母部分出資，夫妻共同還貸		對方子女或夫妻雙方名下
【法律要點】仍須強調出資并不等于父母向子女直接轉讓房產，就父母出資而言，依據《民法典婚姻家庭編司法解釋一》第二十九條第二款，有約定從約定，無約定遵循《民法典》第1062條的原則處理，即一般認定系對夫妻雙方的贈與： a.認定夫妻共同財產； b.離婚時若無約定，在等分基礎上綜合婚姻具體情況適當兼顧父母出資方子女利益。
13	已婚	雙方父母出資		夫妻一方名下
【法律要點】仍須強調出資并不等于父母向子女直接轉讓房產，就父母出資而言，依據《民法典婚姻家庭編司法解釋一》第二十九條第二款，有約定從約定，無約定遵循《民法典》第1062條的原則處理，即一般認定系對夫妻雙方的贈與： a.原《婚姻法司法解釋三》第七條曾規定，可認定雙方按照父母出資份額按份共有，實踐中引發各種爭議，現已刪除； b.如無約定，應認定為夫妻共同財產，在等分基礎上綜合婚姻具體情況可適當兼顧主要出資父母方子女的利益。
14	已婚	雙方父母出資		夫妻雙方名下
【法律要點】仍須強調出資并不等于父母向子女直接轉讓房產，就父母出資而言，依據《民法典婚姻家庭編司法解釋一》第二十九條第二款，有約定從約定，無約定遵循《民法典》第1062條的原則處理，即一般認定系對夫妻雙方的贈與：認定夫妻共同財產。