業委會換屆不成功 居委會暫代業委會？

    南都訊 記者王衛國 廣州市國土房管局開始對新擬訂的《廣州市成立業主大會、選舉業主委員會程序指導規則》(下稱《指導規則》)公開征求意見。這份征求意見稿加強了基層政府對業委會運作的監督和指導，甚至在業委會換屆不成功的空當期，小區所在居委會可代行業委會職責。

    《指導規則》從業主提出成立業主大會的要求開始，到成立首次業主大會會議籌備組，制訂和通過《管理規約》、《業主大會議事規則》，直至選舉產生業主委員會，對成立首次業主大會的整個過程有了詳細的規定和清晰的指引，具有較強的可操作性。

    街道辦可取消不符條件的業主代表資格

    成立業委會的第一步要先成立首次業主大會會議籌備組。按《指導規則》規定，如果一個物業管理小區有20%以上業主聯名，或者已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域(或先期開發部分)建筑面積50%以上的，業主便可以向街道辦(鎮人民政府)提出成立業主大會的書面要求。

    《指導規則》明確，籌備組成員由業主代表若干名、建設單位(公有住房出售單位)代表1名、街道辦事處(鎮人民政府)代表1名和居民委員會代表1名，共7至15人單數組成，其中業主代表應當不少于首次業主大會籌備組人數的60%。

    首次業主大會籌備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)代表擔任，居委會也應派出1名代表參加籌備組工作。此舉無疑將加強基層政府在小區成立業主大會和選舉業委會中的指導作用。值得注意的是，這次還明確提出，街道辦事處可以取消不符合條件的業主代表資格。

    按照規定，開發商在首次業主大會籌備組中有一個名額。如果開發商已不存在或者未及時回復街道辦事處通知的，視為其放棄籌備組成員資格。但開發商仍要履行提交房屋面積清冊、已籌集專項維修資金清冊等相關材料的義務。

    業主大會取消網絡投票形式

    業主大會籌備組負責擬訂《管理規約》和《業主大會議事規則》，《管理規約》明確了專項維修資金的籌集與使用、物業共用部分的經營與收益分配；而《業主大會議事規則》則明確了業主代表的產生方式、業主投票權數的確定方法等重要規則。上述兩份文件制訂出來后要以書面形式在顯著位置公示，向全體業主征求意見，公示時間不少于7日。

    至于最終的表決通過方式，《指導規則》明確，業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域 內 專 有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。這次征求意見稿中取消了網絡投票、手機短信投票這些形式。

    業委會候選人可以自薦

    業主委員會一般由5-15人的單數委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業委會委員的條件中特別強調了“本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職”。

    《指導規則》還明確，業主委員會委員候選人可以由物業管理區域內的住宅業主和非住宅業主組成，可以采取業主自薦或推薦等方式產生。對業主委員會委員選舉結果有異議的，業主可以通過司法途徑解決。

    換屆不交權可找公安協助

    業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉。廣州市國土房管局相關負責人指出，在新擬訂的規則下，基層政府和居民委員會加大了對業委會的指導和監督力度。甚至在新一屆業委會產生之前，可由居委會在街道辦事處的指導和監督下，代行業委會的職責。

    業委會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。