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三個有關物管、業委會成立法規公開征求意見曾引起激烈反對 書記市長關注物管問題之2 到目前為止，在《物權法》實施后的近5年間，廣州市仍無一部關于物業管理、業主大會及業委會成立和選舉的相關地方性法規出臺。廣州市房管局表示，在涉及到上述事項的管理與指導上，一直根據《物權法》和國務院、廣東省的《物業管理條例》的原則性規定執行。 2007年10月《物權法》和國務院新修訂的《物業管理條例》同時實施后，全國各地以上述上位法為原則，紛紛出臺物業管理、業委會成立和選舉的相關法規，廣州市也曾經公布與物業管理、業主大會及業委會成立和選舉相關的法規《征求意見稿》，但均被專家學者與公眾抨擊為“與上位法相違背”，甚至是“倒退”。有法律界人士認為，這不僅凸顯了相關法規的“空檔”，也是造成物業管理和業委會成立運作過程中模糊地帶過多、矛盾頻發的因素之一。 實際上，在《物權法》出臺后，廣州市房管局多次就物業管理、業委會成立等發布各類“規章、辦法”的征求意見稿，主要包括《廣州市物業管理規定(征求意見稿)》、《廣州市業主大會和業主委員會規定（征求意見稿）》、《廣州市成立業主大會、選舉業主委員會程序指導規則（征求意見稿）》等。 2007年4月，《廣州市物業管理規定(征求意見稿)》提到廣州要制定相關法規的理由時表示：“廣州物業管理現行的法律依據主要是廣東省1998年10月頒布實施的《物業管理條例》和國務院2003年9月頒布實施的《物業管理條例》”。“上述兩部法規是原則性的條例，對物業管理中出現的一些新情況、新問題沒有規定或者規定不夠具體，使得一些物業管理糾紛的具體問題出現無章可循的狀況，故迫切需要制定一部體現本市物業管理實際、可操作性強的物業管理政府規章。” 三個法規六大爭議直指街道辦居委權力錯位 2007年4月22日，廣州市房管局公布了《廣州市物業管理規定(征求意見稿)》（下稱《規定(征求意見稿)》）。 爭議 1 籌備組長由居委會代表擔任政府行政行為錯位 規定：要求“業主大會籌備組長由居委會代表擔任”，籌備組成員由業主代表、社區居民委員會(村民委員會)代表5至11人(單數)組成。業主代表應占首次業主大會籌備組人數的3／5以上。 社會各界指把居委會作為業委會籌備組長的規定與《物權法》的規定相違背，居委會是一個群眾自治組織，很多居委會成員根本不是業主，本沒有資格擔任業主大會籌備組組長。 法律專家、廣州律師田子軍博士也曾指出，該《規定(征求意見稿)》在理解《物權法》的私權保護上，政府有關部門的行政行為錯位。“該管的不管，不該管的亂管，手也伸得太長了。” 爭議 2 籌備時間只給3個月，未完成自動解散3個月建立業委會不可能 規定：要求業主大會籌備組自成立之日起3個月內仍未組織召開業主大會、成立業主委員會的自動解散，不得行使業主大會籌備組的職責，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會(村民委員會)按照前一條款的規定重新指導成立業主大會籌備組。爭議：當時就有法律界專家指出，有些社區已經成立了8屆業主大會籌備小組，業委會成立的工作開展了10年，可是到現在還沒有成立起業委會。“隨便貼一個什么公告都至少要15天的時間，3個月組建起業委會簡直是不可能的事情。” 2009年9月4日，廣州市房管局公布了《廣州市業主大會和業主委員會規定（征求意見稿）》，（下稱《業委會規定意見稿》）。 爭議 1 提出建立“聯席會議制度”業委會或被架空及取代 規定：物業管理區域內，應當建立由街道辦事處（鄉鎮人民政府）牽頭，屬地國土房管部門、居民委員會（村民委員會）、司法所、轄區派出所、相關職能單位、業主委員會（業主代表）、相關物業服務企業參加的聯席會議制度，協調解決物業管理中的重大事項。 爭議：有法律界人士認為該規定法律依據模糊，與《物權法》原則不符，《物業管理條例》中也無類似規定。 周玉忠律師就此分析，政府各個部門與居民委員會的強勢聯合可能會推進業委會的成立與建設，但同時也必須看到業委會存在著被取代及架空的現實風險，如何保證政府既履行職責又不非法干預是促進小區和諧、化解物業困局的重大課題。 爭議 2 業委會到期立即轉權居委會居委會與業委會互不隸屬無權代管 規定：現任業主委員會期限屆滿仍未產生新一屆業主委員會的，原業主委員會應將印章、收支賬目、檔案資料以及財物等移交給屬地的居民委員會（村民委員會）暫時代為保管。未按時移交的，由屬地國土房管部門責令限期改正，并給予警告。” 爭議：時任廣州市政協委員的吳名高介紹，當時根據廣東省的《物業管理條例》規定，此條規定無上位法依據。且由于居民自治組織與業主自治組織互不隸屬也無行政領導關系，代管無從談起。 街道辦權力加強受批評 在《廣州市業主大會和業主委員會規定（征求意見稿）》不了了之兩年之后，2011年11月21日，廣州市房管局又公布了《廣州市成立業主大會、選舉業主委員會程序指導規則（征求意見稿）》（下稱《規則征求意見稿》）。 該《規則征求意見稿》一經公布，被廣州一些專家和業主指責為“業委會成立管制法”，與《物權法》原則性規定不一致，可用“落后與倒退形容不為過”。它甚至比2009年的《業委會規定意見稿》更甚，規定街道辦不僅要擔任業主大會籌備組組長外，還規定街道辦擁有可以撤銷業主代表資格的權力。但是，對街道辦等部門在此過程中擔負的責任卻只字未提。 爭議 1 街道辦可取消業主代表資格只有非業主才可被取消資格 規定：籌備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)代表擔任。業主代表存在不符合籌備組業主代表條件情形的，由街道辦事處(鎮人民政府)取消其業主代表資格。 爭議：多位法律界人士認為，籌備組組長應由推選人數較多業主擔任。經查只有非本小區業主的才可被取消其業主代表資格，由街道辦取消業主代表資格也無法律依據，容易造成新的矛盾。 爭議 2 業委會半年未成立籌備組解散只會浪費籌備資源 規定：籌備組自成立之日起6個月內，未能組織召開首次業主大會并選舉產生業主委員會的籌備組自行解散。同時，籌備工作開始后，首屆業委會誕生之前，由居委會代行業委會職責。 廣州灝盟物業咨詢公司總經理、物業問題專家習建華認為，《物權法》和《物業管理規定》均無類此規定，籌備組任務沒有完成就“宣告死亡”只會徒然浪費籌備資源，使得業委會的成立難退化為籌備組的成立難。如果堅持此規定，作為房管局街道辦就必須問責。 市房管局：國家和省已有法規，廣州無需再制定 《廣州市成立業主大會、選舉業主委員會程序指導規則（征求意見稿）》還在完善修改不多談到當時上述規定、規則不能出臺的原因時，廣州市房管局物業管理處的官員對新快報記者表示，隨著國務院和廣東省新的《物業管理條例》的出臺，廣州市相應規章（征求意見稿）中的新亮點和新思路已在上面的法規中得到體現了，故而無需再搞一個廣州市的物業管理規定了。 2011年11月公布的《廣州市成立業主大會、選舉業主委員會程序指導規則（征求意見稿）》，在征詢了意見之后，目前還在修改、完善之中，之后才能交給市法制辦審查，并提交給市政府。他表示，修改的地方不會很多。 |
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