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物業(yè)之亂，舉國大患！業(yè)主自治，匹夫有責(zé)！ 多數(shù)小區(qū)越來越亂，政府肯定“管”不好，而且會(huì)越“管”越亂，政府應(yīng)該從法律層面制定規(guī)則，堅(jiān)持“公開、公平、正義”，小區(qū)的事情放手讓業(yè)主自己決定。 當(dāng)公權(quán)力不再以業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)為唯一判斷標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，延伸到小區(qū)財(cái)產(chǎn)領(lǐng)域里的基層公權(quán)力就是全體業(yè)主噩夢，小區(qū)是以“私有財(cái)產(chǎn)為核心，以共有財(cái)產(chǎn)為紐帶”的財(cái)產(chǎn)共同體，業(yè)主的一切權(quán)利和義務(wù)來源于財(cái)產(chǎn)，和其他事項(xiàng)沒有任何關(guān)系。 部分房辦和居委會(huì)工作人員，對(duì)小區(qū)的“指導(dǎo)”逐步變味，把“公開、公平、正義”拋在腦后，在成立籌備組、業(yè)委會(huì)的過程中加入自己的好惡，甚至個(gè)別人有利益勾結(jié)。 1、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，現(xiàn)在很多業(yè)主已經(jīng)意識(shí)到自己作為業(yè)主的權(quán)利，但是多數(shù)業(yè)主不知道或者說不愿意在小區(qū)管理上盡自己的一份責(zé)任，政府要在法律層面把業(yè)主該盡的管理小區(qū)的義務(wù)固定下來，要讓業(yè)主明白如果大部分業(yè)主不關(guān)心公共的財(cái)產(chǎn)，就會(huì)被人覬覦，關(guān)心小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)是每個(gè)業(yè)主的權(quán)利，同時(shí)，世上沒有圣人，沒有活雷鋒，沒有任何人負(fù)有免費(fèi)為他人看護(hù)財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，所以關(guān)心、參與管理小區(qū)也是每個(gè)業(yè)主的義務(wù)，不能只享受權(quán)利不盡義務(wù)！ “分區(qū)輪換”是解決小區(qū)管理混亂的根本好辦法，目前業(yè)委會(huì)主任和業(yè)主代表是通過居委會(huì)先審核然后經(jīng)業(yè)主投票產(chǎn)生，這樣幾輪選舉的結(jié)果是要么“壞人”霸占主任位置不讓（因?yàn)橛欣蓤D），要么“好人”苦苦撐著下不來（因?yàn)橐坏┖萌讼聛恚瑝娜司陀袡C(jī)可乘）。 “分區(qū)輪換”可以先按照業(yè)委會(huì)成員的人數(shù)把小區(qū)分成若干個(gè)小分區(qū)，業(yè)委會(huì)主任在這幾個(gè)小分區(qū)里每年輪換。小分區(qū)還可以再分小小分區(qū)，每個(gè)小小分區(qū)推選一定數(shù)量的業(yè)主代表，由此類推，一直分解到每個(gè)門牌號(hào)，所有的業(yè)主輪流擔(dān)任管理小區(qū)的職務(wù)。 有人可能會(huì)擔(dān)心輪流擔(dān)任管理職務(wù)有些業(yè)主不能勝任管理小區(qū)的重?fù)?dān)，這個(gè)擔(dān)心沒有必要，第一業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)只和他的私有財(cái)產(chǎn)有關(guān)系，和他個(gè)人的能力沒有關(guān)系，只要他是業(yè)主，就有權(quán)利當(dāng)然也有義務(wù)擔(dān)任小區(qū)的管理職務(wù)，同時(shí)在輪換的過程中也是業(yè)主逐漸學(xué)會(huì)自我管理的過程，也讓每個(gè)業(yè)主有機(jī)會(huì)體會(huì)到小區(qū)公共管理的難處。 2、開立獨(dú)立的小區(qū)公共結(jié)算賬戶，小區(qū)物業(yè)管理的本質(zhì)是大家湊份子AA制聘請物業(yè)管理人來管理業(yè)主共有的小區(qū)，理論上，業(yè)主的物業(yè)費(fèi)、公共收益等都是業(yè)主共同的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該以業(yè)主大會(huì)的名義存入銀行，所有的收入、所有的支出全部經(jīng)過這個(gè)公共賬戶，銀行對(duì)賬單就是收支明細(xì)。 我們的政府應(yīng)該從政策制定的角度，研究小區(qū)開立公共結(jié)算賬戶的法律法規(guī)，要想小區(qū)長治久安，業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)、產(chǎn)生的公共收益千萬不能直接進(jìn)物業(yè)公司的賬戶！ 3、財(cái)務(wù)公開透明，從法律層面上硬性要求物業(yè)公司必須把每一分每一筆收支明細(xì)、收支憑證主動(dòng)公布給所有業(yè)主，那種糊弄人的一段時(shí)間貼出來的沒人能看得懂的匯總賬不予認(rèn)可。小區(qū)里的每一分錢都是公共財(cái)產(chǎn)，每一分錢的收支都要有據(jù)可查，所有的支出都要合法合理。 摒棄“酬金制”、“包干制”的概念，不知道哪個(gè)中國人發(fā)明了“包干制”這個(gè)詞匯，世界上的物業(yè)管理本來沒有什么“包干制”，“包干制”是物業(yè)公司糊弄政府和業(yè)主的一個(gè)騙局，在“包干制”下物業(yè)公司往往只包收錢不包干活！ 物業(yè)費(fèi)合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：真實(shí)成本 合理利潤，本來就不可能有一致的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是喝稀飯還是吃大餐由小區(qū)業(yè)主自己決定，政府沒有必要也沒法規(guī)定多少費(fèi)用是合理的。 4、對(duì)物業(yè)公司評(píng)級(jí)非常不合理，這種通過行政手段對(duì)物業(yè)公司劃分三六九等，會(huì)阻礙小公司的創(chuàng)新，有等級(jí)證書的大公司覺得高人一等反而不會(huì)好好服務(wù)業(yè)主，只要關(guān)鍵崗位的物業(yè)服務(wù)人員持有國家考試的證書即可。 5、法院公正判決，物業(yè)糾紛的焦點(diǎn)在于業(yè)主說物業(yè)公司沒有服務(wù)到位，物業(yè)公司說業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司很容易舉證業(yè)主沒有繳納物業(yè)費(fèi)，但是作為業(yè)主舉證物業(yè)公司服務(wù)有瑕疵幾乎比登天還難。業(yè)主是應(yīng)該而且必須及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，但是同時(shí)小區(qū)的公共賬戶也必須向業(yè)主公開所有的賬目明細(xì)，如果有不合理的支出，應(yīng)該以犯罪論處，對(duì)業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司都要嚴(yán)格要求同時(shí)也要公平合理。 6、小區(qū)亂象原因： 主要內(nèi)因：我們的業(yè)主多數(shù)過于強(qiáng)調(diào)權(quán)利，很少有業(yè)主主動(dòng)承擔(dān)參與管理小區(qū)的義務(wù)。 主要外因：1、政府基層工作人員帶著個(gè)人好惡干預(yù)小區(qū)太多；2、法院判決業(yè)主必須繳納物業(yè)費(fèi)，但是物業(yè)公司卻可以藏匿收入，有失公允。 7、如何解決小區(qū)亂象： 業(yè)主，要權(quán)利義務(wù)均等； 主任，要每年分區(qū)輪換； 物業(yè)，要財(cái)務(wù)公開透明； 政府，要不管不問小區(qū)； 法院，要堅(jiān)持公平正義。 李云波 手機(jī)號(hào)：139-1630-8526 “家和順”小區(qū)管理助手 JiaHeShun.com 2016年8月3日星期三 |
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