超資質承接物業項目，違規被罰一萬元！

本期嘉賓 

一、物業服務企業的資質等級是如何劃分的？應具備哪些主要條件？

答：根據《物業管理企業資質管理辦法》第三、四、五條的規定：物業服務企業的資質等級分為一、二、三級，分別由國家住建部、省住建廳和市房管局負責企業資質證書的頒發和管理；一級資質物業服務企業的主要條件是：注冊資金人民幣500萬以上，物業管理專業人員和各類專業技術人員不少于30人，其中中級以上職稱人員不少于20人，管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占相應計算基數的百分比之和不低于100%；二級資質物業服務企業的主要條件是：注冊資金人民幣300萬以上，物業管理專業人員和各類專業技術人員不少于20人，其中中級以上職稱人員不少于10人，管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占相應計算基數的百分比之和不低于100%；三級資質物業服務企業的主要條件是：注冊資金人民幣50萬以上，物業管理專業人員和各類專業技術人員不少于100人，其中中級以上職稱人員不少于5人，有委托的物業管理項目。

二、各等級物業服務企業承接物業項目的范圍是怎么規定的？

答：根據《物業管理企業資質管理辦法》第八條的規定：一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目；二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

在案例中，鴻盛公司系二級資質的物業服務企業，只能承接30萬平方米以下的住宅物業管理業務，但是鴻盛公司卻承接了蜀都花園項目的面積425000平方米，超出了規定范圍，因此受到了行政處罰；

三、在物業管理活動中，物業服務企業的選聘有哪些規定呢？

答：物業管理分為前期物業管理和物業管理。簡單地說，前期物業管理是指小區業主大會成立之前，由開發建設單位選聘物業服務企業向小區業主提供物業服務，簽訂的合同為《前期物業服務合同》，合同期限按合同約定執行，未有約定的應于業主大會選聘物業服務企業，簽訂新的《物業服務合同》時截止。物業管理是由業主大會選聘物業服務企業向小區提供物業服務，簽訂的合同為《物業服務合同》（一般情況下由業主大會授權業委會與之簽訂），根據國務院《物業管理條例》規定：業主大會選聘物業服務企業應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意（也就是我們俗稱的“雙過半”）。成都市《物業管理條例》規定：業主委員會應在《物業服務合同》期限屆滿60日前組織召開業主大會會議，對是否續聘物業服務企業或者其他管理人進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同；不再續約且需以委托方式管理的，業主大會應當及時依法選聘其他物業服務企業或者其他管理人。業主大會選聘物業服務企業或者其他管理人前，應當召開業主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決。